如果說，在新建商品房這個“賣方市場”因為量價齊升而擺出“愛購不賣”的“牛勁兒”，那么在二手房市場，則可以購方賣方平起平坐地“談談交易”了。

　　新建商品房“歷史比較清白”，只要發展商能保證房屋無面積與設計偏差地按時交付，購期房的話，看著圖紙就能簽約；再說發展商“朝南坐”，價格上也沒什么好商量的。而二手房“歷史比較復雜”，涉及各種權利、單據的移交，有大量的前期準備工作要做；如果房東或投資者們怕房價跌而急于想出手、中介公司又急于想做成生意———房價高了，其實生意并不那么好做，就更應該坐下來好好“談談”，千萬別被牽著匆忙下了訂金簽了協議，得等一切談妥，才較后完成簽約。

　　初次看房考察布局

　　購二手房至少要看兩次房———別理會房東或中介的不耐煩，購新房子，還要來來回回跑售樓處好幾趟呢。初次看房主要是看環境、看窗外的景色、看噪音的影響、看室內的通風采光及布局、看裝潢是否樂意接受等等。在那段時間，通常會看幾套房子進行比較，這與購新房子又有所不同，新房子是“公家的”（發展商的），看多少遍都行；二手房是私人的，反復看就不那么方便了，所以購房者得記下各套房子的優缺點，進行比較權衡，然后選出中意的房子。

　　再度看房驗收質量

　　在基本意向明確后，要爭取與房東面對面地溝通，了解房東的真實出售意圖，比如心理價位、出手的緊迫程度，如果基本條件認同，應再次仔細看房———這次如同房屋驗收。

　　如果是毛坯房，要檢收房屋是否有建筑質量的隱患，較好是在大雨過后，看東西面墻、窗戶四周是否有滲水？管道是否堵塞等，如果發現問題，要房東向物業公司報修，修復后要再次驗收。

　　如果是 ，要向房東了解房屋是否有質量問題，如有，房東得如實相告。一些轉讓給下家的設備、電器，購房者應該試一下，看是否好用；還應要求房東提供裝修的管線、電路走向圖，以備日后自己改裝或維修。按電力公司的規定，如果有私自裝拆總熔絲箱和電表、私自啟封印、擅自變更計量裝置等行為的，都將作違章用電處理。所以購房者一定要親自檢查一下電表是否有移動、改裝？以免日后自己承擔違章責任。

　　還要確認房東是產權人，這可以從產權證上了解，如果還有其它產權共有人，必須看到其他產權人的書面委托書，日后附進購賣合同，以免引出糾紛。

　　從容談判終結歷史

　　下一步是討論各種權利的移交，也是較后的討價還價機會：

　　■結清賬單。水費、電費、燃氣費、電話費、寬帶上網費等必須結清，并提供較新的繳訖費用的賬單，列入購賣合同的附件。

　　■燃氣設施過戶。房價是否包含了燃氣設施費？目前的房價已漲幅不菲，一般房東會愿意忽略這些“小錢”，只當含在房價內給下家了；如果是投資者急于拋盤，更不愿在這些“小錢”上糾纏（除非他還未發生這些費用），但都必須用合同的形式進行固定。

　　按照煤氣公司的規定，《房屋購賣合同》必須寫明房價已包含燃氣設施費，且上下家必須憑合同、雙方身份證、較新一個月已繳訖的燃氣賬單，共同去燃氣部門辦理過戶手續；如果沒約定或約定不清，燃氣部門是不予辦理的。購房者還要與房東約定去辦手續的具體日期。

　　■電話、寬帶上網過戶。約定共同去有關部門辦理手續的具體日期。

　　■有線電視過戶。請房東提供有線電視憑證及較新的繳費收據憑證，以便購房者可去街道有線電視站辦理過戶手續。有的二手房由于長期無人居住，房東已好久沒付月租費了，以至被有線電視部門作了封閉終端處理。如果發生這樣的情況，一定要請房東先恢復開通了再討論賣房事宜。

　　■結算維修基金。房價是否包含了維修基金余額？按房地產管理部門的規定，住宅轉讓時，原產權人已繳付的房屋維修基金不予退還，可由物業公司出具《商品住宅維修基金結算交割單》，向下家收取。目前很多時候這余額也包含在房價之中，購房者只需憑“交割單”向物業公司要求更名即可。

　　■遷移戶口。戶口不及時遷出常常會引發糾紛，故要約定房東遷出戶口的具體時間，并說好要在《房屋購賣合同》中固定，這對房東也是個有效的約束。

　　■終止租約。若是帶租約出售，購房者一定要查看原來的租約，別稀里糊涂地把違約責任也“轉移”承擔下來。

　　較后簽約大功告成

　　如此一切約定談妥，購房者方可下訂金、簽意向協議，在協議中寫下完成上述事宜的時間表。同時，可向中介公司要一份空白的《房屋購賣合同》，回家好好研究。

　　等協議約定的事項一一完成，簽訂《房屋購賣合同》才是順理成章的事。很多購房者因為前期的很多事情沒有做好，到正式簽約時才一一想起，再討論，再反悔，反而更耽誤工夫。有時因為談不擾，卻已先付了訂金，騎虎難下，令購房者非常被動。

　　前車之鑒

　　“見現狀”

　　吳先生以35萬元的價格購了一套2房1廳的二手房，這價格在那個地段并不算便宜，但吳先生看中的是原裝潢中的一張古典歐式的大床和一張非常寬大舒適的書桌，房東答應“”給他———含在房價里。當他簽約前再次看房時，這兩件漂亮的家具仍好端端地在那兒。于是他放心地與房東簽了購賣合同。因為那種帶家具的老裝修，如果要一樣樣羅列的話，會是長長幾頁的清單，所以按那家中介公司的“慣例”，在合同的裝修狀況中，寫了“見現狀”。

　　令吳先生意想不到的是，當他搬進這套房子時，那兩件家具都不翼而飛了。原來，中介公司的人也看中了那兩件家具，購了去。因為“見現況”，就算打官司也說不清啊！

　　房客不搬了

　　林先生購的是帶租約的次新房，剛交付不久，原租約是6個月。房東、房客、林先生及中介的四方會談中，房客答應將租約減少到3個月。林先生想想自己新家設計、聯系搬家需要時間，別人重新找房子租也不易，就答應了。

　　3個月后林先生高高興興地準備搬家，卻不想，房客說他不走了！原來，他與原房東又私下另簽了協議，把租期延長到1年，且一次性付訖租金。而林先生與原房東、房客在口頭約定后，卻沒有將這“協定”寫進購賣合同的附件！如此，如果將房客趕走，林先生反而承擔房客的租金損失。這三家的糾紛，到現在還未了呢。

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