物業管理糾紛大多源自購房時

　　物業管理糾紛多，是近年來樓市的一個熱門話題。很多糾紛看似發生在入住階段和入住以后，其實是因為購房時購賣雙方對房屋售后各方關于物業管理的權利義務沒有界定清楚而造成的。很多業主和開發企業認為物業管理是入住后的事，應該在入住后再協商。但由于前期物業管理的委托權由開發商行使，同時物業管理服務又有其公共性，單個業主事實上不可能在入住時就公共性的物業管理服務與物業管理企業進行協商。因此，很多業主認為自己是在入住時被動接受了開發商和物業管理企業提出的物業管理條款，業主沒有主動選擇的權利。同時由于購房時不同的業主對物業管理的預期不一樣，有的業主傾向高收費、高標準服務，有的傾向較低標準的低收費服務，而由于沒有在購房時說清楚，入住時某些業主認為物業管理與自己購房時的預期不一致，開發商和物業管理企業也很難協調這種矛盾。此外，由于入住時的實際情況可能與銷售人員口頭承諾或廣告上標明的不一致，購房時銷售員和印發的廣告上說的物業管理費可能是每月每平方米1元，物業管理公司是某品牌企業，但入住時物業管理收費標準變了，物業管理也換成了一家名不見經傳的小企業。對于共有部位、共有設施設備和相應配套設施的使用管理、維修養護責任不清晰，停車場和會所的使用收費問題，往往也是糾紛的起端。　　 公約，避免和解決糾紛的關鍵

　　物業管理公約是由房地產開發商、購房人、物業管理企業三方簽訂的關于房屋售后各方權利義務的契約。一經簽訂，對簽約各方具有法律約束力。

　　簽訂物業管理公約的目的就是要明確房屋售后開發企業、購房人、物業管理企業關于物業管理的權利和義務，減少和避免糾紛的產生。同時，一旦糾紛發生，也可以作為解決糾紛的依據。所以，日前市國土資源和房屋管理局頒布文件，要求開發商售房前應報物業管理公約申請核準；售房時應由開發商、購房人、物業管理企業共同簽署遵守公約的承諾書；在辦理預售登記手續或交易過戶手續時應提交三方簽訂的遵守公約的承諾書。市國土房管局同時還發布了公約和承諾書的示范文本。

　　 怎樣避免“公約”不公

　　“公約”應兼顧開發商、購房人和物管企業三方的利益。有些購房人擔心，“公約”是由開發商制訂的，很難避免“公約”不公的問題。針對這種情況，市國土房管局在日前頒布的文件中明確，公約的制訂方是商品房的銷售者——開發商，開發商可自行制訂公約，也可委托律師等專業人士制訂公約。但是前提是必經參照市國土房管局今年7月發布的示范文本制訂，包含其必備條款，內容不得與有關法規政策的強制性規定相沖突。同時，必須將公約報市國土房管局市居住小區管理辦公室核準登記。購房人需要注意的是，一定要認真閱讀公約內容，以了解你所購購物業的基本情況，包括物業管理的服務標準、收費標準、簽約各方的權利義務、違約責任和糾紛的處理等。如有異議可以提出，實在無法解決可以改購其它物業。同時提醒購房人，在簽署公約前一定要確認該公約是經過市小區辦核準登記的。確認方法有兩種：1、可要求開發企業提供原件和市小區辦印發的公約核準通知書。公約原件上蓋有市小區辦公章和騎縫章。2、向市小區辦查詢。

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