審查房地產開發企業

開發資質及經營范圍

房地產開發企業的資質是相關的行業主管部門根據開發企業的綜合實力認定的，資質越高，說明其開發能力越強，承擔風險及責任的能力就越強，反之亦然。如果某一個開發企業沒有開發資質，多半情況是這個企業次涉足房地產領域，資金及房地產開發的相關經驗欠缺，可能因為方方面面的關系或施工組織設計等原因導致延期交房，較嚴重的后果是沒有后續資金跟上，在預售不理想的情況下，不能及時回款，建筑承包商，材料設備商拒絕與開發商繼續合作，較終導致樓盤爛尾。在購購期房時，一定要看其營業執照是否有允許銷售樓房的經營范圍，如果沒有銷售樓房的經營范圍，那么消費者與其簽訂的售房合同就是無效合同。

提防

商品房使用面積“縮水”

新實施的《商品房銷售管理辦法》將面積誤差比完全值的3%作為一個“分水嶺”，在雙方對建筑面積、公攤面積沒有其它約定的情況下，按法定原則即十條來處理，但這個原則并沒有明確在建筑面積不變的前提下公攤面積增加及增加幅度的處理方式，只是把公攤面積含在建筑面積中籠統地加以規定。實際上商品房“縮水”，主要體現在公攤面積的擴大上，糾紛也往往出現在這里。建議購房者在處理面積誤差時明確在合同中約定：在建筑面積不變或在3%誤差以內時，公攤面積的增長比例不能超過總建筑面積的比例，或者約定公攤面積不能增加，這樣就能防止“縮水”問題的出現。

謹防廣告及宣傳的

誘惑和誤導

購房者從開發商那里了解樓盤情況，聽到的往往都是對此項目的溢美之詞，如果您看到開發商的廣告、樓書、沙盤、樣板間的情況，就認為將來房屋交付時就像你所見所想的那樣，那就大錯特錯了。樓書、沙盤、樣板間在合同的締結過程中屬于要約引誘，它是相對于不特定的多數人發出的，除非購房者將廣告、樓書、沙盤、樣板間已明示的部分作為合同的一部分，才對開發商具有約束力，將來出現與宣傳不符的地方，開發商才會承擔違約責任。這里提醒您，不能讓一些美好的設想誤導您，使您做出不客觀的、不全面的評價。《商品房銷售管理辦法》對有關房產廣告、樣板間問題做出了有利于購房者的規定，但實際上執行起來非常難，開發商很容易規避。

慎交訂金

目前在房地產銷售過程中訂金問題的爭議很多，主要表現在購房者在正式簽約前要向開發商交納一定數額的款項，作為訂金。但在簽約談判時雙方因為合同的某些條款達不成協議時開發商都以對方沒有簽約違反訂金的約定為由，拒不退還訂金。購房者往往在訂金不退的壓力下，違心地接受開發商的不平等條款，自己的真實意思不能體現在合同中，有失合同公平、公正的原則，但購房者一般都舉證不能，即不能用證據證明自己是在不平等狀態下違背自己的真實意愿與開發商簽訂的合同。如果您與開發商在認購書中明確了所交款項為訂金，且在規定的日期內沒有與開發商簽訂成協議，那您將面臨訂金不能退回的損失，雖然您在交這筆錢時真的不知道會有這樣的法律后果，但這種民事行為的后果只能由您自己來承擔，除非您能證明自己是在受脅迫、欺詐的情況下交的這筆錢。如果開發商所售項目不具備合法銷售條件或雙方約定所交款項為預付款性質費用的，那么您的所謂“訂金”在合同簽不成的情況下是可以退還的。

　　購購期房要注意的問題還有很多，比如房產證的辦理，設計變更，交付條件，質量問題，房產抵押等問題都很重要，我們將在以后的文章中陸續向讀者介紹。

北京力行律師事務所 劉桂林

（北京晨報）

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