■借助銀行貸款購房

　　中低收入家庭購購住房可以主要依靠銀行貸款。個人住房貸款的方式分為三種：公積金個人住房貸款、商業性個人住房貸款和個人住房組合貸款。

　　住房公積金貸款：住房公積金貸款具有政策補貼性質，貸款利率很低。住房公積金貸款在辦理抵押和保險等相關手續時收費減了許多。

　　個人住房商業性貸款：只要頭期支付不低于總房款的30%且有貸款銀行認可的資產作為抵押或質押，或有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息并承擔連帶責任的保證人，就可申請使用銀行按揭貸款。現在，北京、上海等地建行推出了“零頭付”個人住房貸款，即借款人在購購商品房時，不必在頭期一次性支付20%以上的房款，而只要以自有產權房作抵押，就可以申請用于支付所購商品房頭期房款的個人住房商業性貸款。抵押房既可以是自有產權房，也可以是父母的住房作抵押，貸款年限較長達30年，且對舊房年限亦無規定。

　　個人住房組合貸款：如果購房款超過公積金可貸款的額度，不足部分應當向銀行申請住房商業性貸款。這兩種貸款合起來稱之為組合貸款。此項業務可由銀行的房地產信貸部統一辦理。組合貸款利率較為適中，貸款金額較大，因而較多被貸款者選用。

　　個人住房公積金貸款較劃算，個人住房商業性貸款利息負擔較重，居民在購購住房時，要充分利用公積金貸款，不足部分再利用商業性住房貸款，這樣可以降低貸款成本。

　　■利用政策選擇低價房

　　國家為了改善住房困難家庭的居住條件，在大力開發商品房的同時，還建設了經濟適用住房、平價房、安居工程等低價房。這些住房一般價格較低，主要面向中低收入家庭。所以中低收入家庭在購購住房時可以優先爭取安居房，其次是平價房，再次是經濟適用住房，較后才是商品房。

　　經濟適用房是指具有社會保障性質的商品住宅，是國家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房。這類住宅因減免了工程報建中的部分費用，并且優先享受銀行信貸，其成本略低于普通商品房，故又稱為經濟實用房。

　　商品房是80年代以后才在我國出現的，其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質量、材料調節差價等組成。商品房將是今后住房消費的主體。

　　■收入不高也能投資獲利

　　隨著人們觀念的逐步更新，投資住房的誘惑力會越來越大，人們終會認識到，投資住房，甚至借債投資房產，實際上等于借雞生蛋。當然，這種投資一定要特別注意地段、區位、環境、設計、增值等因素，注重城市改造和城市發展方向，準確預測其發展趨勢，將來出租或出售是否有市場潛力等等。

　　房產正在形成新的投資熱點。房產周期長，盈利空間大。一般情況下，房子的壽命在60年以上，從舉債購房的角度來看，投資住房不但贏得了產權，而且贏得了至少40年以上的盈利空間。各商業銀行個人住房貸款的較長期限為30年，如果利用公積金貸款則利率更加優惠。與此同時，國家為鼓勵老百姓購房置業，個人住房貸款利率在現行低利率水準下，還采取減檔執行國家基準利率的政策。與其他投資品種明顯不同的是，選擇貸款購房，前期投入的自籌資金較多只需30%，有70%的資金來自于國家的優惠利率貸款。

　　對于中低收入家庭來說，多不具備購購住房的經濟條件，但購購住房具有居住、消費、投資多重意義，升值功能強，風險相對較小，回報可觀。如果把購購住房不單純看成是一種消費行為，而是兼顧其投資價值，考慮其未來的升值空間，則即使是負債購購的住房也不會被“消費”掉。相反，在未來通過出售或出租還會有較高的收益，從而積累了資金為更新住房創造了條件。

　　以經濟適用房為例。根據北京市相關規定，已購經濟適用房在上市交易時，原購房人應按照標定地價的10%交納土地出讓金或相當于土地出讓金的價款。在標定地價明確前，土地出讓金或相當于土地出讓金的價款暫時按房屋售價的3%交納。經濟適用房的價格一般大大低于周邊商品房，即使交納相關的稅費，仍然有相當豐厚的利潤空間。

　　其實，對于中低收入家庭來說，購房時雖然收入限制的壓力很大，但是改變消費和投資觀念可能更加重要。

　　■文／廣文

（北京青年報）

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