近日看了新聞媒介刊登的建設部和國家工商總局發布的《商品房購賣合同示范文本》（以下簡稱《示范文本》），感到和北京市目前及過去用過的房屋《銷售契約》和《預售契約》相比，購房人有了更多的選擇權。不過事情要從二方面看有選擇權肯定比沒有選擇權好，但有了選擇權而自己選錯了，從法律角度上講反而會更被動，因為您已從被迫變為了自愿。我作為一個非常細心研究過中國法律和簽過多份合同的人，在北京購房時也曾“敗走麥城”，對老百姓來講，很多人一生只有一次購房經歷，購房時簽訂合同也許是人生次，面對經驗豐富的房地產商，稍不留意免不了掉進合同陷阱，購房的錢很可能是一個人甚至幾代人的畢生積蓄，或者是要再用幾十年的工資償還貸款，總不能說花錢購教訓吧？

簽合同頭先要分清文本

從９０年代初至今，除了房地產商自己印的購房合同外，北京市印有“北京市房地產管理局制”的內、外銷商品房《預售契約》和《銷售契約》不少于１０種，此次新發布的《示范文本》上寫的是“可作為簽約文本”，但并沒有要求“必須使用這個文本”，因此，建議購房人在簽購房合同前先準備好新發布的《示范文本》，在簽合同時拿出來和房地產商提供給您的合同對一對，并盡可能要求房地產商使用新的《示范文本》。

購房人和房地產商都有權寫“補充協議”

房地產商在讓購房人簽合同時，往往會把《合同》或《契約》與“補充協議”一起交給購房人，并告訴購房人：他們用的是政府標準合同，不能修改，這時您千萬不要被唬住。印有“北京市房地產管理局制”字樣的《契約》是政府統一印制的，但補充協議卻是房地產商自己印的，房地產商可以寫補充協議，購房人也同樣有權寫！

要搞清公證和律師的作用

房地產商和購房人簽合同時，經常會請公證處人員或律師在場，也有的是請律師或公證處辦理公證手續。對此，沒有經驗的購房人往往會產生錯覺，誤以為經過律師或公證的合同一定是公平的。在這里，購房人沒有搞清公證的是什么？房地產購賣公證的是簽約人的身份、簽約人的行為和簽約內容是否違反法律，注意公證上寫的是“合同是否符合法律”，可并沒有寫“合同是否公平”。我個人認為：如果合同上蓋了“北京市房地產市場管理處”的商品房登記專用章，“公證”不“公證”是一樣的。

同樣，購房人也沒有搞清簽約時房地產商請來的律師作用是什么？他們的作用僅僅是“見證”而已，簽約后發生糾紛，他們可沒責任替您打官司，除非您另外花錢，專門請他為您打官司。千萬不要認為律師是“公正”的，他們的執業標準不是“公正”，而是“不違法”。可能有的購房人會說：律師費可是我出的，但您想沒想過：律師是誰找的？換句話說：生意是誰給的？明白這個道理，將來這個“見證”律師變為房地產商的法律代表或出庭代理人，您就不會感到奇怪了！對于“見證”律師，我個人的觀點同樣是：如果合同上蓋了“北京市房地產市場管理處”的商品房登記專用章，“見證”不“見證”是一樣的。

購的什么房要明確

北京目前的商品房分為“外銷房”、“內銷房”、“內銷外租房”幾種，現在《示范文本》中并沒有條款直接加以區分，購房人可以從房地產商提供的《預售許可證》分出“外銷房”和“內銷房”，“內銷外租房”是一個新概念，購房人如購這種房，除應要求房地產商提供《預售許可證》外還應要求房地產商提供《內銷外租許可證》，可千萬不要輕信房地產商自己說或者輕信房地產商提供的沒有法律效力的函告。

購房人更要明確自己購的是成品房（不裝修就能用的房），還是初裝修的房（須再裝修后才能使用的房）。《示范文本》對此問題并沒有專門條款加以明確，只在第八條“交付期限”中的交付條件有間接反映，所以就不很明確，在發生糾紛時，對購房人顯然不利。因此，建議購房人一定要堅持用專門條款將自己購的是什么樣的房直接表述清楚。

面積差異處理宜選用種方法

次購房人可能不知道，購東西擔心的是缺斤短兩，購房卻要注意交房時“建筑面積”增大，因為增大的面積絕不是房地產商好心給您的，而是房地產商強購強賣的一種手段。有的房地產商為了吸引購家，在賣房時故意將“建筑面積”寫小，來降低每套房的售價，交房時再以“誤差”為借口，讓購房人另付一筆“補差”款。大家要留意的是這個“誤差”可能不是３％以內，而是百分之十幾或更多，而且這種“誤差”往往只出在“建筑面積”上，而“實用面積”卻有可能反而減小，讓作為上帝的您不僅要為籌集預算外的款項而犯愁，以后還要每年為并不實用的“建筑面積”負擔沉重的物業管理費和供暖費或空調費。

新版《示范文本》第五條種選擇避免了房地產商耍滑頭，我認為購房人宜做此項選擇。 特別需要指出的是，我們比較房子的大小，直觀的是“實用面積”或“使用面積”，過去公房交房租也是按“使用面積”交的。

新的《示范文本》中沒有“使用面積”、“實用面積”、“實用率”等老百姓常用的詞，也許是專家們認為這些用詞不嚴謹，而用了一個新詞“套內建筑面積”。雖然“套內建筑面積”不和我們老百姓理解的“使用面積”或“實用面積”完全一致，但至少這些“建筑”是建在您購的房子里，而不受公共建筑面積（諸如大堂、電梯、樓道、會所所占面積）的影響。因此，我認為購房人選擇“套內建筑面積”計價較有保障，當然，如果您能將房地產商在“售樓書”或“廣告”上寫的“實用率”補充到合同里更好。否則，您選了“按建筑面積計價”或“按套計價”，而沒有約定“實用率”，如果交樓時趕上“實用率”縮水，您只能是欲哭無淚。

賠償利率要確定具體數字

《示范文本》有幾處提到房地產商如果違約“按 利率”付給購房人利息。過去《契約》文本上是“按ＸＸ銀行固定資產貸款利率計算”，我建議購房人不要這樣選。因為貸款利率不是老百姓能查得清的，不同銀行、不同貨幣、不同時期、不同對象、不同科目，五花八門，較難的是沒有一個銀行接受老百姓查詢，法院也不會幫您查。因此，您和房地產商簽合同時較好規定一個明確的數字（如：年息８％）。

交付期限免責條款要特別小心

過去《契約》中，房地產商延期交樓惟一可以免責的是“不可抗力”，他們為了保護自己，拼命地把并不屬于“不可抗力”的條款往“補充協議”里塞，例如：“天氣影響”、“異常困難”、“重大技術問題不能及時解決”、“市政配套”等等。這次《示范文本》“不可抗力”免責變成了“特殊原因”免責，“不可抗力”有“法”界定還爭論不休，“特殊原因”則根本無“法”界定。

在這里，購房人保護自己辦法是：盡可能不讓房地產商在《示范文本》第八條“特殊情況”里加條款，如果房地產商一定要加，就一定要寫詳細。比如：天氣影響以政府向社會正式公開發布為準，不然誰能保證天不下個雪、刮個風；“異常困難”、“重大技術問題”每個工程都會出現，這是房地產商應事先估計到的；“市政配套”如是配合工程完成的一個內容，當然也不能接受為“特殊情況”。

為了多一些對自己的保護，購房人較好能在簽署合同時說服房地產商在《示范文本》第九條第２款里約定：“因‘不可抗力’或‘特殊原因’，房地產商逾期交房的，較多不得超過ＸＸ日，超過時，購房人有權解除合同，合同解除自購房人書面通知房地產商之日起生效。房地產商應將購房人交付的定金、房價款及利息退還給購房人。”沒有這個約定，可以說《示范文本》第九條關于房地產商“逾期交房違約責任”的條款如同虛設。能說服法官：房地產商逾期交房不屬于“不可抗力”的，已經是少之又少，要想說服法官：房地產商逾期交房不屬于“特殊情況”，恐怕更是難上加難。您購房后能做的只有慢慢等，有關房地產商逾期交房賠償的條款早已與您無關。

交房條件要寫清

《示范文本》第八條里規定了交房條件，但１至４項條件都不具體，我建議購房人較好自己選擇填寫第５項，如果您購的是成品房，要寫明房地產商交房時應提交建筑工程質量監督部門出具的《建設工程質量合格證書》；如果您購的是初 ，要寫明房地產商交房時應提交建筑工程質量監督部門出具的《建設工程初裝修質量核定單》。

自己要能監察產權登記

《示范文本》第十五條“關于產權登記的約定”比以前的《契約》對購房人更有利，但也有新的問題：如何知道房地產商是否按時去辦理了備案手續？如果房地產商按時去辦備案手續，但產權登記機關認為材料不全，房地產商算不算違約？產權登記機關接受備案的時間是多長？從備案到發“產權證”的時間又是多長？要解決這些問題，我建議購房人可考慮以下幾個方法：

１． 較好的方法是在合同里規定購房人得到《產權證》的具體時間，但目前較難做到。

２． 規定房地產商交房時要出示自己的大《房產證》，也就是說房地產商已有了房產權，已經具備向購房人辦理房屋過戶手續的條件。

３． 約定共同到產權登記機關備案，直接了解房地產商是否按時做了這件事和具體了解從備案到領《房產證》所需的時間。

４． 明確在約定的時間里，房地產商提供的材料未能滿足產權登記機關的要求，即屬房地產商違約。

購房不像購日用品，您雖然住進房子，可房子并等于是您的，直到有了房產證，房子才真正屬于您。您不信？您把房子租出去，租客不交房租，您告到法院，看您告不告得贏。需要特別告訴大家的是：房地產商說房地局辦證慢，他只告訴了您一半，目前，辦《房產證》是需要些時間，但可沒人攔著去辦手續，手續都沒辦，等著拿證不是白等！真正的秘密是：您把錢交給了房地產商，但房地產商卻不一定向國家交了土地出讓金，不交土地出讓金，即使房子是房地產商蓋的，但并不等于他就有房子的產權，房子還沒有屬于房地產商，他怎么

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