一

　　搞清使用率，先弄懂幾個術語

　　1．銷售面積：就是你掏錢的面積數，曾一度被稱為建筑面積，因其中既包括購房人自己房屋的建筑面積，又包括分攤的面積，故建筑面積一詞太籠統，漸被銷售面積所取代。

　　2．套內使用面積：就是所謂的地毯面積，想像一下居室滿鋪地毯的情形，就知道這個面積是指房子到手之后真正可以擺放家具、用起來的地盤大小。當然，不能鋪地毯的廚房、衛(wèi)生間也算在內，但陽臺除外。

　　3．套內墻體面積：算法較復雜，因為每套房屋都有和鄰居共用的墻和自家獨用的墻。共用墻墻體算一半面積，非共用墻墻體則全部計入套內墻體面積。因為算法復雜，操作性也差，購房人不好估算這個面積。

　　4．套內陽臺建筑面積：封閉陽臺全算，未封閉陽臺算一半面積。

　　5．套內建筑面積：即上述2、3、4的總和。

　　二

　　『分子』多變使用率算法有不同

　　所有“率”都一定涉及到一個除法公式。使用率的分母是統一的，即“銷售面積”，但因開發(fā)商對使用率的計算方法不統一，分子便有了以下幾種變化：

　　1．套內建筑面積÷銷售面積

　　因分子中包括了套內使用面積、墻體面積、陽臺面積，使算出的使用率較高，故是較通行的算法。

　　2．套內使用面積÷銷售面積

　　分子中刨除了套內墻體面積和陽臺面積，這個公式算出來的使用率較低，因此不被多數開發(fā)商接受。又因這是購房人真正可使用的居室面積占購購面積的比例，也被稱為“實用率”。

　　3．套內使用面積＋套內墻體面積÷銷售面積

　　因分子中不包括陽臺面積，這個公式算出的使用率在同等條件下比公式1低、比公式2 高。

　　三

　　使用率計算關鍵

　　分攤了多少平米

　　計算使用率都是以銷售面積做分母，這個看上去口徑一致的“銷售面積”其實每個項目也大相徑庭。

　　1．可分攤的公用建筑面積

　　根據政策規(guī)定，可分攤的公用建筑面積包括大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變（配）電室、煤氣調壓室、衛(wèi)星電視接收機房、空調機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務的專用設備用房，還包括套內與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻墻體面積的一半。

　　雖然上有政策，但下有“對策”的事也時常發(fā)生。據了解，電梯井、大堂等這些明擺著的地方超標計算分攤不大可能，較容易“注水”的是物業(yè)管理用房這塊。比如類似值班室、警衛(wèi)的休息室等地方，測繪隊在竣工交房時給測的算分攤，半年后物業(yè)公司搞起了經營，一般業(yè)主哪里還記得自己是否為這間地下室掏過錢？2．不可分攤的公用建筑面積

　　不應計入分攤的是作為人防工程的地下室、倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、單獨具備使用功能的獨立使用空間，以及售房單位自營、自用的房屋。

　　當然，開發(fā)商一味加大分攤的做法眼下越來越少，因為購房人已經開始懂得計算使用率了。分母加大、使用率降低，直接的影響就是使購房人揚長而去。所以，以減少分攤、提高使用率吸引購房人的做法越來越大行其道。不少項目甚至寧可把應該分攤的會所、物業(yè)用房等自己背起來，也要亮出高使用率的賣點。

　　四

　　使用率不可不信也不可全信

　　一般來說，多層板樓使用率約在80％左右，高層塔樓因為涉及到設備層、電梯間、過道等，分攤面積較多，故使用率要在75％左右。近來不少項目以高使用率為賣點打出廣告，高層塔樓的使用率很多達到80％以上，令購家將信將疑。

　　因為使用率一般要寫入合同，和使用率有關的套內建筑面積、分攤面積也都會在合同中寫明，這些面積都是經測繪機構嚴格測算出的，因此，使用率有一定的可信度。況且，不少項目還在樓書中將復雜的使用率明確化，即把購房人需交錢的面積寫明，比如100平方米，再將每套房的建筑面積標明（甚至標出每個房間墻體線間的距離），購房者可清楚算出房屋的建筑面積，如80平方米，則此房的使用率為80％，另20平方米為分攤面積。

　　但同時，購房人也不可盲目相信使用率，因為不少開發(fā)商并未將使用率擺在桌面上，而個人考證使用率目前是較困難的。

　　由于各種面積的測量與計算較為專業(yè)，計算使用率所涉及的各種數據不是一般人都能算清的，需專業(yè)測繪機構準確測算。拿比較好算的套內使用面積來說，也不是卷尺量量房間長、寬完事，需在房間內設定若干個測量點，用測距儀取連續(xù)兩次測量值的平均值作為一個測量點的測量值，讀數準確到0．001m。如果房間是異型、墻面有裝飾，則更復雜。套內墻體面積就不是一般人可以測算的了，陽臺面積則更麻煩，封閉式陽臺、挑陽臺（底陽臺）、凹陽臺、半挑半凹陽臺，都有不同算法。

　　再說分攤面積，即使合同上明確標出了分攤部位，你能一一測量設備層、電梯井嗎？如果真要較真兒，想請專業(yè)機構驗證，花費不菲不說，測繪隊也未必能請得來，請來的話測量結果也要面臨一番較量。

　　既然使用率是個不可考證的詞，購房人想少吃虧還得是以下幾條老生常談：

　　1．倚靠合同。在銷（預）售合同或含補充協議中，應明確商品房銷售面積、分攤的公用建筑面積及分攤的部位。

　　2．掌握政策。比如公用建筑面積分攤原則，為整幢商品房服務的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分攤；為局部范圍服務的公用建筑面積，由受益的各套商品房分攤。有的開發(fā)商將會所全部分攤給一期業(yè)主，購房人就要向其討說法了。3．考察開發(fā)商的誠信度。負責和講究信譽的開發(fā)商，較少在使用率上坑蒙消費者，甚至會自己吃虧，免除部分分攤，讓利給購房人。

　　4．等待市場化的“公正”成立。據悉，北京市房地產勘察測繪所正在擬定成立“北京市商品房面積公證測量”，產權人如對所購商品房的面積有異議，可向北京市國土資源和房屋管理部門提出復查要求，由公證測量會同市局權屬處進行復查。委托人只需交納每平方米2元的測量費。測量數據依法可作為房地產管理部門調解面積糾紛的依據，也可以作為仲裁依據或人民法院審判的依據，到那時，使用率才有希望露出廬山真面目。

　　五

　　“高手”秘笈———三個高使用率項目分析

　　東部高手宏源公寓

　　使用率82％

　　成因：嚴格控制分攤

　　位于麗都飯店北側的外銷項目宏源公寓，曾以“高使用率現房”的口號沖擊市場，5688 元的低售價也使其使用率“如虎添翼”。宏源的銷售經理分析了其82％使用率的成因：

　　1．宏源公寓82％的使用率是套內建筑面積和銷售面積之比。

　　2．因為嚴格按照有關分攤的政策計算，只將純粹的物業(yè)用房、設備間分攤進去，一些概念模糊的部位一概不攤給購房人，會所也未分攤。

　　3．高使用率、低樓價

　　宏源公寓啟示：

　　1．現房的使用率較期房可信度要高。

　　2．研究使用率時，要把價格連帶上。有的項目提高使用率的同時，也提高樓盤單價，購房人仍未得到實惠。

　　3．明確分攤部位，入住后監(jiān)督物業(yè)公司不可把分攤的部位用于經營。

　　西部高手美林花園

　　使用率84％

　　成因：結構合理讓利市場

　　美林花園84％的使用率曾引起業(yè)內人士質疑：高層塔樓的使用率怎么可能達到這么高呢？預算部經理田紅為記者解釋如下：

　　1．物業(yè)管理用房未讓購房人分攤。一般項目此處會分攤近千米。

　　2．2000多平方米的會所未分攤。

　　3．公共墻體采用新材料，分攤的墻體面積少。

　　4．整個樓體居室占的比重大，共用部位小，像“核小肉厚”的桃子，也減少了分攤面積。

　　美林啟示：

　　1．建筑設計師的水平對使用率的高低起著關鍵作用。

　　2．開發(fā)商有實力、心態(tài)好，才不會一味在使用率上多賺購房人的錢。

　　南部高手清芷園

　　使用率“87％”

　　成因：一梯“一”戶

　　歐陸風格的始作俑者清芷園，在其二期的推廣中一鳴驚人，打出87％使用率的口號。據其總經理李丹峰介紹，此87％“數”出有因：

　　1．一梯兩戶的板樓，使用率較高。

　　2．按測繪機構認定，清芷園的使用率實為84％左右，即套內建筑面積比銷售面積。

　　3．清芷園二期結構在北京無獨有偶，一梯兩戶，電梯雙向開門，每個電梯門就是每個業(yè)主的戶門，輸入密碼后電梯門開啟，業(yè)主即直接進入自家玄關。因此，傳統意義上應分攤的候梯廳不再存在，業(yè)主又多得了4平方米多的使用面積。雖然這種獨樹一幟的做法還未被測繪機構認可，但對業(yè)主來說，房子的使用率其實已達到87％左右。

　　清芷啟示：

　　設計上的“創(chuàng)新風暴”將為使用率的提升帶來無限可能。

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