存量房貸7折利率明年將取消的傳聞還未消散，令購房者緊張的消息又已傳來。有媒體昨日從建行證實(shí)，該行現(xiàn)已將頭套房貸較低利率由原來的基準(zhǔn)利率上浮到基準(zhǔn)利率的1.05倍。專家更是預(yù)計(jì)，不久或?qū)⒂懈嗟你y行跟進(jìn)調(diào)整。不管銀行是出于信貸緊張的考慮，還是又一出博取利潤的詭計(jì)，嫌棄昔日的“放心肉”的必然結(jié)果就是房購者可能要“吃苦”了。

　　風(fēng)向標(biāo)指向越來越清晰

　　媒體消息稱，建行北京分行證實(shí)，該行根據(jù)各貸款客戶的不同情況，實(shí)施差別化貸款利率政策。報(bào)道還引述建設(shè)銀行一位個(gè)貸經(jīng)理說法，頭套房貸利率較低上浮至基準(zhǔn)利率的1.05倍。申請(qǐng)貸款者如果希望盡快放款，則需要主動(dòng)上浮利率至基準(zhǔn)利率的1.1倍。此前北京其他各商業(yè)銀行對(duì)頭套房貸的利率均執(zhí)行基準(zhǔn)利率。至此，北京地區(qū)出現(xiàn)了家上浮頭套房貸利率的銀行。

　　今年以來，銀行信貸額度持續(xù)吃緊，全國各地許多購房者表示申請(qǐng)房貸越來越難。作為房地產(chǎn)調(diào)控的地區(qū)，北上廣信貸政策的變化具有風(fēng)向標(biāo)似的作用。據(jù)地產(chǎn)界的人士透露，上海市目前頭套房貸的利率優(yōu)惠已經(jīng)少之有少，絕大多數(shù)銀行都不再提供。在廣州，部分銀行頭次置業(yè)房貸利率上調(diào)5%到10%。

　　此外，武漢的頭套房貸利率僅有農(nóng)行和工行施行這一利率較低即為基準(zhǔn)利率；其他如中行、漢口銀行、招行、華夏、光大等銀行，頭套房貸利率均上浮10%；交行上浮15%，建行上浮比例較高達(dá)到30%。武漢建行個(gè)貸部工作人員解釋，各支行針對(duì)不同的樓盤和個(gè)人，會(huì)采取不用的貸款利率，頭套房貸利率上浮比例在10%-30%之間，并非所有的頭套房貸利率都會(huì)上浮到30%。

　　“放心肉”遭嫌棄

　　在此前，建設(shè)銀行高端研究員趙慶明接受媒體采訪時(shí)曾表示，如果是已發(fā)放貸款的，還需要遵守按揭貸款協(xié)議，但如果是新發(fā)放的，則完全有可能，畢竟銀行在利率的調(diào)整上，有一定的自主權(quán)。

　　一直以來，可以說房貸都是銀行的“放心肉”，是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但不知不覺間，為何風(fēng)向已經(jīng)逐漸變了呢？據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，目前優(yōu)惠房貸利率的業(yè)務(wù)是微利甚至虧損的。以某行為例，5年期貸款利率為7.05%，打7折后為4.935%，而5年期存款利率為5.5%，已與7折貸款利率倒掛，銀行每放出1萬元的優(yōu)惠房貸，可能得每年倒貼56.5元。

　　上海中原地產(chǎn)事業(yè)一部總經(jīng)理沈增泉分析認(rèn)為，現(xiàn)在銀行的額度非常緊張，中小企業(yè)融資需求也很大，銀行有限的資金有很多更好的出路，房貸這一塊對(duì)銀行來說吸引力已經(jīng)不大了。他證實(shí)，現(xiàn)在新增貸款的放款速度也非常非常慢，以前大概一個(gè)月左右就能放貸了，現(xiàn)在較早三個(gè)月能拿到錢。

　　事實(shí)上也也確實(shí)如此，從今年年初，銀行的貸款額度就一直很緊張，加之目前已近年底，額度更加緊張。為此，銀行已經(jīng)在選擇客戶方面變的更加謹(jǐn)慎，一方面只和一些優(yōu)質(zhì)樓盤合作，一方面審核客戶資料時(shí)也更為嚴(yán)格。 {$page$}

　　有信貸人士對(duì)中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者表示，若從公司信貸角度理解基準(zhǔn)利率1.1倍，相當(dāng)于銀行貸款利率上浮10%，并不算高。但作為頭套房貸，從較初的7折利率到基準(zhǔn)再到上浮，增幅已經(jīng)很快了。在國家限制信貸規(guī)模和調(diào)高存款準(zhǔn)備金壓力下，商業(yè)銀行可放貸資金越來越少。在供給減少需求即使不變的情況下，也會(huì)造成供小于求，推高銀行利率水平。因此，在國家不改變目前貨幣政策的情況下，若想讓降低銀行利率(包括個(gè)人和中小企業(yè))很不現(xiàn)實(shí)。
 

　　專家預(yù)測(cè)房購者要“吃苦”了

　　諸多業(yè)內(nèi)人士分析，隨著年底到來，不排除北京其他商業(yè)銀行會(huì)微調(diào)頭套房貸款利率。財(cái)經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究主任郭田勇預(yù)計(jì)，繼建行之后，其他銀行有可能跟進(jìn)。他表示，銀行上調(diào)頭套房貸利率主要是因?yàn)槠滟Y金緊張，目前市場(chǎng)實(shí)際利率水平高，所以銀行在其系統(tǒng)內(nèi)也有需求上調(diào)利率水平，這樣可增加銀行的利潤。

　　中國社科院金融研究所研究員易憲容則指出，利率上浮是必然的，當(dāng)前樓市交易氛圍的趨淡使得銀行對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)更加重視起來，早先監(jiān)管層面就多次告誡銀行警惕房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，而且還進(jìn)行過房貸測(cè)試，銀行的利率肯定還要提高。

但對(duì)于普通的購房者來說，專家們這樣的預(yù)測(cè)只能更感壓力大增。北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉估計(jì)，上調(diào)利率后，頭套房房貸百萬貸款20年將頭次接近8000元，相當(dāng)于加息約兩次，這個(gè)對(duì)剛需的影響非常大，套房購房的負(fù)擔(dān)繼續(xù)增加，要做好“吃苦”的準(zhǔn)備。

　　樓市已進(jìn)入傳統(tǒng)的“金九銀十”天龍八部，但銀行住房貸款業(yè)務(wù)仍持續(xù)低迷。《證券日?qǐng)?bào)》記者近日咨詢多家銀行了解到，目前多地出現(xiàn)銀行暫停房貸業(yè)務(wù)的情況。即使業(yè)務(wù)正常開展的銀行，也因信貸額度緊張而延長審批放款時(shí)間、提高貸款利率。

　　無額度可貸

　　民生銀行南京一家支行的信貸經(jīng)理表示，目前該支行的房貸業(yè)務(wù)已經(jīng)暫停。記者了解到，該行在成都、武漢等地區(qū)部分支行也已暫停個(gè)人住房貸款發(fā)放。“房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)從今年年初基本就不做了，”民生銀行武漢某支行個(gè)人貸款業(yè)務(wù)部門人士告訴本報(bào)記者。

　　興業(yè)銀行青島某支行個(gè)人業(yè)務(wù)部門人士表示，由于額度偏緊，該支行個(gè)人按揭貸款業(yè)務(wù)已暫停數(shù)月。中信銀行武漢某支行人士也表示，“因?yàn)闆]有額度，暫時(shí)無法受理個(gè)人房屋貸款申請(qǐng)。”

　“我們?cè)诒本┪鞒堑貐^(qū)的支行有近10家，但由于今年以來信貸額度的緊縮，目前僅保留1家支行做房貸業(yè)務(wù)”，某股份制銀行北京分行零售部門人士告訴記者。

　　華夏銀行北京一家支行的個(gè)貸經(jīng)理告訴記者，“由于分下來的額度有限，我們支行的個(gè)人住房按揭貸款已經(jīng)暫停一段時(shí)間了。”

　　此外，記者了解到，多數(shù)目前開展房貸業(yè)務(wù)的銀行，由于信貸額度而不得不延長審批期限。從去年同期的1-2星期延長到1-3個(gè)月，不僅如此，即使審批通過以后，放款時(shí)間也要根據(jù)銀行的貸款額度來確定，若額度不夠，銀行方面可能會(huì)無限期延遲放款。

　　不僅如此，由于需求不減，銀行房貸業(yè)務(wù)定價(jià)能力提升明顯。光大銀行北京某支行個(gè)貸經(jīng)理告訴記者，目前該支行頭套房貸款仍可發(fā)放，但利率上浮10%，且審批放款時(shí)間不能確定。

　　“現(xiàn)在審批時(shí)間都要1個(gè)月以上，而在去年同期，一般只要一周左右時(shí)間。另外，在貸款申請(qǐng)獲批后，還可能等待1-2個(gè)月才能放款，具體要視支行貸款額度而定。從趨勢(shì)來看，今年以來放款期限越拉越長，建議盡早申請(qǐng)。”

　　除審批放款周期拉長外校友錄，記者了解到，在上海、深圳地區(qū)一些銀行要求頭套房必須頭付四成或四成以上，沒有任何優(yōu)惠利率按基準(zhǔn)利率執(zhí)行，而二套房貸利率則要根據(jù)客戶的信用、評(píng)定來定，一般上浮10%-20%左右。{$page$}

　　交通銀行深圳地區(qū)某支行信貸經(jīng)理表示，目前該行個(gè)人住房貸款頭付需四成，而且由于信貸額度較為緊張，目前貸款從審批到放款周期較去年拉長不少，貸款辦理的速度非常慢。另外，該行已根據(jù)不同客戶的資質(zhì)將頭套房貸利率調(diào)整為基準(zhǔn)利率上浮5%-20%。

　　個(gè)人經(jīng)營貸款成新寵

　　業(yè)內(nèi)人士表示，盡管住房按揭貸仍是銀行優(yōu)質(zhì)貸款，但在多次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率后，信貸額度是十分稀缺的資源，加之幾次不對(duì)稱加息后，個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)的利潤空間被不斷壓縮，導(dǎo)致一些資金吃緊或本身側(cè)重就不在房貸業(yè)務(wù)領(lǐng)域的銀行暫停該項(xiàng)業(yè)務(wù)，將有限的信貸額度傾向個(gè)人經(jīng)營性貸款等定價(jià)能力高的領(lǐng)域。

　　另外，央行已于近日要求將商業(yè)銀行保證金存款納入到存款準(zhǔn)備金的繳存范圍。據(jù)測(cè)算，在未來半年時(shí)間內(nèi)，銀行體系將有約數(shù)千億元資金上繳央行。分析認(rèn)為，信貸額度加劇收緊將促使商業(yè)銀行繼續(xù)壓縮個(gè)人房貸業(yè)務(wù)，調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)。

　　實(shí)際上，去年以來多家銀行就開始?jí)嚎s房貸占比，與此同時(shí)，中小企業(yè)貸款、個(gè)人消費(fèi)貸款、個(gè)人經(jīng)營性貸款等的比例在不斷提高。

　　央行公布的2011年上半年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，上半年房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增2098億元，同比少增2325億元，同比劇減53%。

　　從上市銀行半年報(bào)看，受樓市調(diào)控沖擊及流動(dòng)性收緊影響，一些銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)增勢(shì)放緩。中信銀行去年上半年住房貸款增幅為31%，而今年上半年增幅僅為6.59%，下降了24.41個(gè)百分點(diǎn)。南京銀行去年上半年住房貸款增幅為72%，而今年上半年增幅僅為16.23%，下降了55.77個(gè)百分點(diǎn)。興業(yè)銀行、民生銀行個(gè)人房貸余額則呈現(xiàn)負(fù)增長。其中天龍八部，上半年興業(yè)銀行個(gè)人住房及商用房貸款余額為1775.74億元，較去年末減少6.93億元，占比從79.23%降至71.44%；民生銀行上半年個(gè)人住房貸款884億元，較去年末減少90.89億元。

　　在住房貸款增幅明顯下滑的同時(shí)，個(gè)人經(jīng)營性貸款則成為零售業(yè)務(wù)中的亮點(diǎn)。統(tǒng)計(jì)顯示，民生銀行、工行、農(nóng)行個(gè)人經(jīng)營性貸款增幅都在15%以上。其中民生銀行今年上半年個(gè)人經(jīng)營性貸款金額為2076億元，較去年年末增長1589億元，增幅為30.61%。農(nóng)行上半年個(gè)人經(jīng)營貸款1503.54億元，較上年末增加202.69 億元，增長15.6%；

　　統(tǒng)計(jì)顯示，上市銀行2011年上半年商貿(mào)零售類、個(gè)人經(jīng)營性和消費(fèi)類貸款增量占貸款總額的增量超過37%，半年內(nèi)兩者存量占比大幅提升近2個(gè)百分點(diǎn)達(dá)到了16%；貸款發(fā)放的期限結(jié)構(gòu)亦呈現(xiàn)出短期化趨勢(shì)，一年期以下貸款占比提升幅度平均在3.5個(gè)百分點(diǎn)左右

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