沉重的稅負：房企每賺2.15元政府要拿走1.15元

編輯：海南房產網發布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發布當天來源：萬寧房產信息網閱讀 587 次

閱讀聲明：文章內關于戶型面積的表述，除了特別標明為套內面積的內容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

　　房企稅負有多高？2013年，64家A股上市房企凈納稅額與凈利潤之比為1.15︰1。也就是說，房企每賺2.15元，政府要拿走1.15元，企業只拿到1元錢。

　　去年的“欠稅門”事件也有個好處，使公眾知道了房企稅負之高。房企稅負有多高？去年萬科實現凈利潤151億元，納稅額258億元，平均每天納稅7071萬元，這還不算名目繁多的各類雜費。統計顯示，算上各類規費、雜費，房企稅費支出大致是凈利潤的2倍左右。當然，高稅費必然較終轉移到房價上。許多人可能不了解的是，房企背負著沉重的高額稅負的同時，也有過半企業享受著名目繁多的各類政府補貼，真可謂亂象叢生。

　　稅負到底有多重？

　　去年央視根據一位李姓律師的推算，曝光說“房企拖欠土地增值稅3.8萬億”后，一石激起千層浪。華遠地產(華遠九都匯)董事長任志強怒斥央視“愚蠢無知”，多家涉事企業聲明“不欠稅”，國稅總局也出面澄清說“欠稅存在誤讀”。凡事有弊也有利。“欠稅門”后，稅務部門悄然加大了土增稅的征繳力度，但也使公眾得以了解到房企稅負之繁雜和沉重。

　　依照當前稅制，涉及房地產開發企業的稅費有11種。這些稅費包括營業稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、企業所得稅、房產稅、土地使用稅、耕地占用稅、個人所得稅、印花稅和契稅等。這11種稅費中，營業稅、土地增值稅和企業所得稅是房企的三大稅種。

　　截至4月24日（距4月30日年報“窗口期”還有4個工作日），已有167家上市房企發布了2013年年報，還未發布年報的企業有43家，其中包括云南城投、萬方發展、三湘股份、金地集團等。一份年報從年初拖到現在，估計草稿中有不少數據前后不一致，可能需要進一步“加工”。建議這些企業，平時要加強運營管控能力，建立適宜、高效的計劃統計管理體系，推行標準化的計劃、統計報表（套表），提高統計數據的質量和時效，不要再把精力過多地放在年報和季報“加工”上。

　　蘭德咨詢統計，截至4月20日發布年報的110家A股上市房企中，有64家企業有政府補助或補貼，占58%。對納稅額統計結果顯示，2013年這64家企業的平均凈利潤率是10.85%，去掉政府補助后的凈納稅額與凈利潤之比為1.15︰1。也就是說，房企每賺2.15元，就要被征收1.15元。另據新華社記者統計，2007年至2012年六年間，A股上市房企全年凈納稅額與凈利潤之比通常保持在1︰1左右。

　　當然，因為不同房企的盈利能力及毛利潤高低相差較大，不同年份毛利率高低也不同，所以稅負也相差較大。2010~2012年間，萬科納稅額一般是凈利潤的2倍。2013年，萬科房地產業務結算毛利率為23.69%，較2012年下降3.72個百分點（結算凈利率12.76%，較2012年下降1.16個百分點）；納稅額258億元，與凈利潤之比是1.71︰1。招商地產2013年房地產業務結算毛利率27.5%左右，同比下降約5.6個百分點；凈利潤55.1億元，其中歸屬于上市公司股東的凈利潤42.02億元,同比增長 26.64%。年內，招商地產支付的營業稅及附加45.8億元，所得稅24.6億元，是凈利潤的1.28倍。融創僅所得稅開支就達21.9億元，占年內凈利潤的67.2%。

　　中小房企的利潤額雖然比不上大企業，但毛利率并不比大企業低，因此稅負也不輕。年報顯示，金科股份“應交稅費”與凈利潤之比0.89，宜華地產是1.32，天業股份高達3.95。特別強調的是，房企年報中披露的三大項稅費肯定是低于企業實際納稅額的，因為還有其他稅費。而且，“應交的各項稅費”也往往只是實際納稅額的90%左右。

　　總體來看，近年來A股上市房企納稅額一直不斷上升，增幅遠高于利潤增幅。據新華社記者統計，2007年至2012年納稅額分別為233億、300億、415億、563億、830億和978億元，分別增長了76.32%、28.66%、38.39%、35.62%、47.6%和17.71%，2013年年前三季度增長28%左右。

　　而這，也僅是公開的法定稅費，還不包括各類名目繁多的規費、雜費。

　　雜費到底有多少？

　　某房地產項目臨近城市河道，我們曾為該項目的開發商做過濱水住宅產品線研究與咨詢。開發商拿地后，對500多米的河岸進行了公園化整治（當然也是為了提高產品溢價）。整治過程中，政府有關部門找上門來，開發商不得不繳納河道維護費和水土流失費。

　　綠化環境還要交水土流失費？或許不理解一線開發的人很難理解。還有更匪夷所思的。有開發商在項目用地“紅線”內開挖樓座基坑，挖出了文物，于是上報。停工是必然的了。文物部門勘察現場后，派駐了考古人員。小鏟子、小刷子，天地仔細挖掘著。每耽誤工期，算上資金成本和給施工單位的怠工費，成本增加20多萬元。可把開發商急壞了，不得不找關系做工作。答復是，“可以快點，但要交加班費、文物保護費”。較終開發商還是不得不交。“今后再也不干這種傻事、實在事了。”開發商抱怨說。

　　還有很多雜費，可能很多非地產或非地產一線人員甚至沒有聽說過，比如白蟻防治費、新墻體材料發展基金、散裝水泥專項基金、面積測繪費、渣土外運費、燃氣管網分攤費、自來水新建管網費、防雷減災費，防震檢驗費，等等。

　　房地產項目開發過程中到底有多少雜費？去年，恒大集團曾經對公司有投資項目的全國130多個城市的審批狀況進行過統計。結果發現，從購地到竣工交樓，再到給業主辦理房產證，雖然每個城市情況不一，但也少則蓋50多個章，多則蓋110多個章。當然了，幾乎蓋每個章，都要收費。據恒大統計，收費較少的城市也有37種雜費，較多的有157種。

　　有開發商戲言，只要不嫌麻煩想收費，幾乎每個政府部門都能找到理由從房地產項目上“揩油”，甚至計生部門也能以檢查農民工的名義收費，而且大都有“紅頭文件”。沒有文件的怎么辦？也有辦法，較有效的辦法有兩個，一是堵工地，二是在辦公室糾纏不休。

　　與法定稅費一樣，各類雜費較終也當然要轉嫁到房價中。各類規費、雜費到底占房價的多少？據恒大統計，按平均值計算，收取的各類規費大約占房價的11%。在為房企做戰略及產品線研究與咨詢時，我們經常做成本利潤和價值成本優化分析，因此能掌握一些房企及其項目的稅費水平。據蘭德咨詢統計，與房地產開發相關的11種稅費，約占房價的13%~15%；各類規費、雜費，約占房價的8%~12%——稅費全部加起來，約占房價的20%~25%，有些三四線城市甚至高于25%。

　　其實轉嫁到房價中的還有些隱性成本。因為各類稅費的征繳彈性較大，致使開發商不得不投入大量人力、精力。幾乎所有開發商都設有前期開發或報批報建部門，專事公關和辦手續。其間所投入的人力成本和時間成本，較終還是要轉嫁到房價中。

　　如果把納稅額理解為企業的“社會責任”的話，問題是，房企還要承擔著那些靠收費、罰款得以存在的單位的“運行責任”，還要房企流著道德血液的“道德責任”。

　　清理名目繁多的稅種和各類規費、雜費，確實已到了刻不容緩的地步了。在房企平均凈利率只有12%左右的“中利時代”下，這也是較有可能降房價的空間，而且也應是今后征收房地產稅的前提和基礎。

　　有多少房企在坐享政府補助？

　　令很多人想不到的是，房企在背負著高稅負的同時，也有些企業在領著地方政府發的“紅包”，享受著高額的政府補助。

　　據蘭德咨詢統計，A股上市房企中有58%的企業披露有“政府補貼（或補助）”。鑒于香港內房股企業多數不披露補貼額，但估計比例可能更高。查閱上市房企過去幾年的年報，以及從蘭德咨詢的近百家上市房企客戶情況來看，享有政府補貼的，估計占到60%左右。

　　從披露有政府補貼的企業來看，64家企業去年補貼總額9.94億元，接近10億元。

　　對照上市房企過去幾年的年報，我們發現，享有補貼數額較大的有華僑城A、世茂股份、華潤置地(橡樹灣潤景公館) 、招商地產、SOHO中國等。其中，華僑城去年獲得政府補助3.66億元；世茂股份（600823.SH）2013年（計入當期損益的）政府補助金額是7076萬元（占營業收入的0.7%，占凈利潤的4.3%），2012、2011年分別是8031萬元和4024萬元，三年累計1.91億元。SOHO中國2013年年報中未披露政府補助額度，但從前兩年年報中可以看到，2012年其經營溢利中政府補助為2.03億元，2011年為2.01億元。招商地產在年報中載明的營業外收入的政府補貼，2012年是1635萬元，2013年是3380萬元。

　　總體來看，政府補貼占企業營業總收入的比例并不高，特別是大企業。但對一些中小企業來說，卻有明顯影響。新湖中寶（600208.SH）暫未發布2013年年報，但從半年報中可以獲知，其計入當期損益的政府補助金額是5458萬元，占（歸屬于上市股東）凈利潤的24%。而2012年上半年該公司獲得的政府補助高達2.18億元，占當期凈利潤的77.31%；2011年全年獲得政府補助更是高達4.85億元，占當期凈利潤的35.15%。知名度較高的企業中，2013年萬通地產(萬通龍山逸墅萬通新界·紫藤堡)也獲得2889萬元的政府補助，占凈利潤的7.6%；金科股份獲得補助額7726萬元，占凈利潤7.9%。另外，2013年榮盛發展、中華企業、上實發展等也獲得了較高的政府補助。

　　由于政府補助存在計入的滯后性，加之許多企業在年報中并未詳細列明，因此準確統計總數有相當大的難度。基本上，政府補助主要有三種情況：一是稅收返還款；二是土地項目整理返還款；三是其他，如廉租房補貼、采暖供熱補貼、職業培訓補貼、危舊房改造、項目投資獎勵等。由于缺乏統一、透明的全國性標準，各家房企在獲得政府補助方面目前面臨較大問題是不公開、不公正，多數情況下需要憑關系、談條件，

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