如果一種經濟現象不僅是中國所獨有，那么尋找全球動因就是理解趨勢變化的重要一環。近來中國房市趨冷引發市場熱議，看多、看平和看空者各執一詞，難言高下。筆者認為，市場忽視了一點，房市趨冷是一種全球現象。今年2月美國標準普爾20個大中城市房價環比下跌0.03%，為連續第4個月環比負增長；4月日本東京圈新屋銷售均價環比下跌3.7%；2013年第四季度歐元區房價指數環比下跌0.7%。

全球現象必有全球動因。全局層面看原因有四：其一，全球經濟復蘇遭遇低收入增長的挑戰。雖然全球各地的數據口徑、頻率和更新狀況不盡相同，但截至目前可獲數據測算，發達國家和新興市場國家，都呈現出復蘇后半程（2013年至今）比前半程（2010-2012年）收入增長趨緩狀況，部分國家居民實際收入甚至負增長。收入增長放緩削弱購購力，導致房市承壓。

其二，全球貨幣政策呈現相對趨緊的共同特征。雖然各主要經濟體貨幣政策狀態截然不同，美國正有序退出QE，歐央行還在考慮負利率等，但相對于各自經濟復蘇態勢，各主要央行的政策選擇都有些偏緊，而且這已借由利率和預期給房市帶來壓力，美國房市如是。

其三，全球風險偏好普升。從復蘇歷程來看，2014年是個特殊年份，這一年復蘇中的不平等問題驟然凸顯，宏觀層面表現為國別分化持續深化，微觀層面則表現為兩極分化風險大幅上升。此外，2014年又是危機以來地緣政治風險較為突出的一年，如烏克蘭亂局、泰國軍事政變和恐怖主義事件接踵而至。社會矛盾和政治動蕩加劇壓低全球風險偏好，令房市承壓。

其四，全球房市基本面支撐力度不足。世行2014年發布的數據，2012年全球65歲以上人口占總人口的比例為7.83%，較危機前上升0.43個百分點，老齡化已變成全球現象。這表明全球城市化的推進正進入一個邊際動能遞減的階段，給全球房市基本面帶來長期抑制作用。

值得強調的是，雖然房市趨冷是一種全球現象，但差異也明顯。主要體現在三個方面：頭先各經濟體房市所處周期位置大不相同：美國房市可能處于長周期復蘇的短期調整階段，歐洲為尋底階段，中國房市則是處于長周期拐點還是短周期回調點，很難判斷。不同性質長周期中的房市，短期變化的持久性和深度也會迥然有異。其次，各經濟體房市的風險狀況不盡相同。從房屋空置率、房貸負擔率、抵押貸款贖回權喪失率等角度看，美國房市處于結構改善過程中，另一些地區則顯然尚未伴隨著相稱的風險釋放。可以推測，后一種地區的房市調整如果得到趨勢確認，力度相比美國可能會更加激烈。較后，全球資本流動的影響可能不太一樣。目前全局性資本流入雖處于下降態勢，但全球資本的結構性流動還是會給不同經濟體帶來不同影響，面臨較大資本流出壓力的新興市場房市，壓力會更大一些。

總之，房市趨冷是一種全球現象，從全球看中國，內因的變化未必能帶來預期中的房市影響，只有將全球動因和全球差異考慮進去，才能看得更加清晰。

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