眼下如何購房？無論是對購房自住者還是投資者都是一個讓人頭痛的問題。好消息后面總是跟著壞消息，壞消息熱鬧一陣又沒了聲息。與過去的兩年相比，人們從未如此猶豫彷徨過。

年初就有人預言：甭管看跌看漲，到三四月樓市走勢就會基本明朗。如今，已近三月底，樓市又是怎么一種狀態？

雖然，權威部門的樓市報告還沒出來，但是種種跡象顯示，2004年的樓市也許已經有點冷，可價格未必能一下降下來，購房自住者和投資者購房時只要謹慎些還會有機會。

現象一：幾家歡樂幾家愁

論樓市的漲跌，看指數、報告的有之(無論是權威部門的還是非權威部門的)，緊跟政策的有之，可是有一項指標很久以來一直沒有被充分地重視過，那就是中介數量。

如今的房產中介門店已經多過了過去的米店金店，大多數都是近兩年內“百花齊放”出來的，孕育它們的是這兩年火暴的樓市。可是，現在情況有了微妙的變化。

一些小的門店已經開始艱難度日了，有房產中介悲嘆：“已經兩個月沒有成交一套房子了，再這樣下去就要轉行了。”巧的是，近來來自工商部門的數據顯示：平均日增8家房地產中介門店已經成為歷史紀錄。據市工商局初步統計，截止到2月底，全市房地產中介機構數量基本維持在去年年底的一萬余家，預計今年房地產中介機構數量不會出現大幅增長。

盡管如此，購房自住者和投資者如果依此判斷“房價要跌了”，那還為時過早。目前情況下發生生存危機的只是龐大的房產中介隊伍中的極少數。相反，盡管1月份，許多較大的中介公司都出現過成交萎縮的情況，但是到了2月份，有些公司的情況已經發生了變化。以中原物業為例，在渡過了今年1月的二手交易淡季后，2月上海中原的各項業務漸入正軌并呈現出蓬勃的發展勢頭。住宅購賣及租賃單數達到近400單，營業額超過了700萬元大關，突破了去年9月營業額過600萬元的歷史較佳成績。該公司還在浦東又新添6家分行，從而使中原地產在浦東門店的數量一下子上升到12家之多。

結論一：降價還要等待

二手房市場的平均利潤率開始下降，但是這個下降過程是緩慢的，因為小魚不是過江龍，興風作浪的能力有限。等到大魚們開始拼殺了，那才是降價時代真正來臨。

現象二：展會上的高低抗衡

在當前形勢下，開發商和購房者又是怎樣一種心態？剛剛結束的一次大型房展給出了一個“縮影”：開發商不肯跌價，購房者更多觀望。

展會中，推出的新樓盤也沒有普通參觀者想像得那么豐富，價格卻依然那么高。市的高價房依然要15000元／平方米，而中低價房價位也是不低，例如，萬里的房子開出的均價是7000元／平方米。的問題是房源有限，一圈逛下來，不少參觀者發現沒有更多的樓盤可供選擇比較。至于人氣，明顯不如以前的房展會，雖不能說人流，卻也談不上擁擠。

結論二：跌的只是漲幅

看展的人少了，充分說明人們購房的熱情在減退，但是房價未必會隨著熱情減退迅速下降。開發商自是不甘心，更有客觀規律在里頭。房價漲起來用了兩年多，跌下去也有一個過程。更何況漲的時候，中房指數一個月上升十幾點不稀奇，可是跌呢？記得1997、1998年那會兒可是每個月1點1點的往下掉。從目前各方的統計來看，當前的上海樓市跌的只是漲幅，還未真正開始跌呢。何況上市新盤量的減少直接阻止房價下跌，從這個角度看，前一段專家們紛紛預言的8%-10%的漲幅不是沒有道理。

現象三：房展而今不純粹

另一個值得深思的現象是：這次房展會規模不可謂不大，可是這個規模有大半是商鋪和銀行撐起來的。有相當數量的展區展出的是商鋪，筆者留心了一下包括外地的在內，不下10個。還有些外資銀行蠢蠢欲動，不過推銷的卻是外匯理財產品。

而近來另一則消息同樣值得關注。說是由于股市的復蘇有些開發商將土地抵押給銀行，將資金投入股市中去了。同樣還有小投資者也有類似的操作。

結論三：留心股市看房產

哪里有收益，資本就會往哪里流。曾經有個頗為成功的小投資者也斷言：房產好了股市必跌，反之亦然。小投資者不是經濟學家，他們大多篤信這樣簡單的判斷。

不同房產不同對策

無論房產市場走勢如何，空等一年對投資者而言是沒有失誤的失誤，而對購房自住者而言也是不現實的。對投資者而言，類似股市牛市可為熊市也可為，投資房產也是如此。關鍵就看你的眼光如何了。對自住者而言，找到自己合適的房子，也是一種勝利。按照房產價格的不同，根據來自中原地產等方面的信息，本刊特提供以下方略。

豪宅／超高端房產(單價15000元以上)

都說中低價房市場擁躉多，可是兩極中的另一極———豪宅因其目標客戶明確而不愁購家。2004年其價格將持續升溫。此檔次供求較平衡，故一手樓盤的消化速度相對較快。

財智建議：這類房產是普通投資者碰不起的，也較好別碰，因為投資金額巨大。當然，您如果資金充沛，不妨涉足，關鍵是挑真正好的購。有專家認為，只要產品好，此類房產漲到3萬都不稀奇。至于普通用家與豪宅無緣。

高端房產(單價11000元以上)價格仍在高位進行，個別樓盤可能出現小幅回落，但整體還會有增長，但漲幅收窄。此檔次供應仍十分充足，故一手樓盤的消化速度將放緩。近來租金均出現了10-30%的下滑，有些投資者已經開始考慮轉租為售，準備拋出原本用于出租投資的高端房。

財智建議：投資者應多加關注，逢低購進。自住者不妨再等等看。

中高端房產(單價8000-11000元間)

價格相對保持平穩。此檔次供應略為過剩，故一手樓盤消化將出現不同程度的放緩。至于租金的走勢則與高端房產相似。如果是酒店服務公寓或投資型的小房型，由于供應過剩將導致租金水平偏軟，且間接令此類期房的開售價格只能保持平穩極個別地區出現輕微滑落。

財智建議：對投資者而言，較好避開酒店服務公寓或投資型的小房型。對于自住者，應多加關注，逢低購進。

中檔房產(單價6000-8000元間)

價格有較可觀漲幅。此檔次還是求大于供，故一手樓盤消化會很快速。此類房產如今大多位于中環線附近或中外環之間，因為交通狀況的現實或預期的改善，這些地方的房產大多已經完成了一輪漲幅，因此存在一定風險。

財智建議：投資的話，要挑樓層、朝向都好的，投二房要比三房更容易出手。自住則可按需選擇，畢竟這個價位的房子性價比還是比較合適的。

中低檔房產(單價4000-6000元間)

價格將是較有殺傷力的。由于市動遷將撤出外環，遷至寶山、嘉定、松江、南匯及周浦等地區。此檔次肯定是需求殷切，故一手樓盤消化會很驚人。

財智建議：投資的話要謹慎，畢竟這類房產大多處于外環線附近，在交通、配套設施上存在一定缺陷，從價格上來看漲幅已經過半，未來上漲空間不大。自住者需多多考察，忌沖動購購。