在房地產庫存高企、融資難的大背景下,住建部一份關于培育和發展住房租賃市場的意見再次提及REITs,這使得市場對一直蠢蠢欲動的房地產資產證券化業務再次燃起希望,希望在前,可難題亦在前,真正的再出發還有待政策繼續完善。

中國開發商巨量的庫存有了新出路。

1月14日,住建部發布《關于加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》,提出要大力發展住房租賃經營機構、支持房企將其持有的房源向社會出租、積極推進房地產投資信托基金(REITs)試點、從租賃市場籌集公共租賃房源等重大措施。

截至2014年11月底,全國商品房待售面積達到近6億平方米的歷史新高;硬幣的另一面則是,2015年保障房任務量為700萬套,融資一如既往地困難。

住建部上述《意見》找到了一個解決辦法:允許各地政府回購商品房作為公租房,幫助開發商去化,開發商也可以自行經營租賃,且可以將租賃房打包為REITs進行融資。

多位地產和金融界人士認為,這可能將成為中國內地真“REITs”業務的起點,但其中仍然存在政策的障礙和盈利的難題。

樓市另類去庫存

“各地可以通過購購方式,把適合作為公租房或者經過改造符合公租房條件的存量商品房,轉為公共租賃住房。”上述《意見》與住建部去年以來調控思路一脈相承:千方百計去庫存。

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進指出,傳統開發商的絕大多數住宅都是以出售為主的,過去可以由投資投機者接盤,但目前這類需求已基本退出市場。如果房企可以經營租賃并且可以資產證券化,就能實現較快較多的去庫存(主要是現房),對房企利好。

此外,政府還可回購社會房源,能夠降低此類住房的空置率。尤其對于一些拆遷戶來說,在郊區有好幾套物業,但是礙于文化、信息技術運用等,并不能很好地尋找到租賃者。地方政府通過收購并統一管理,能夠加快此類住房的出租,對于盤活存量住房資源有益。

風險點在于,如何對此類物業進行定價是一個難題。隨著物業價格的上升,如果政府高價收購,未來出租后租金回報率可能會變差。

整體來看,銀河證券分析師趙強認為,《意見》提到的措施,不僅是促進合理住房消費和降低新房庫存的重大創新,也是完善房地產行業長效機制和優化住房結構體系的重要環節。預計在不久的將來,將會看到新建住宅的另類快速去化、連接新房市場和租賃市場的住房租賃中介機構,以及住宅產品租售并舉的盈利模式,甚至能看到房地產投資銀行的出現。

嚴躍進指出,要實現長期運營,無論是企業經營租賃還是公共房屋租賃市場,均需要配套的金融措施,即REITs。上述《意見》指出,在大力推進經營住房租賃機構的同時,探索建立支持經營住房租賃機構發展的融資渠道。

事實上,公租房或保障房REITs早有機構在做。北京一外資房地產機構人士說,2012年該機構曾在上海某區打包了公租房資產做REITs,就在快成行的時候因為政府換屆而暫停。

接近住建部的人士透露,住建部傾向于頭先進行公租房REITs的實踐。北上廣深的國資房企或城投公司,有可能成為REITs試點中的企業主力。這類企業大量承接了保障性住房和政策性住房的建設、運營任務,他們手中的政策性住房資產,可以作為REITs的打包資產;并且,試點企業還需要兼有國企、地產、金融等資源。

試點需要突破的一個環節是,需設立“特殊目的公司”(SPV)用于REITs公募以及掛牌交易。此前《公司法》尚不允許通過設立SPV發行REITs并上市。

對于試點單位來說,他們更多的還是希望推進商業地產的REITs進程。國內大型開發商大多都已積累了大量的持有物業,如華潤、保利、萬科、中海等,其旗下持有物業均以數百萬平方米計;近兩年來,這些開發商已將輕資產提上日程。

盈利難題

無論是公租房REITs還是商業地產的REITs,目前推行的難度都不小。

北京中原地產研究總監張大偉就不看好公租房REITs,“中國物業租金收益太低,還不適合做REITs”,他說。

嚴躍進也認為,公租房的租金回報率并不高,保守估計較多在5%左右;而且現實中租賃群體并不穩定。在目前租賃市場上,對于資金投入的渴求很大,但很多資金不愿意也不敢進入。

嚴躍進說,通過鼓勵此類REITs產品的創新,在前期提供一定財政補貼和優惠,或鼓勵壽險等資金和大型房企進行合作,有利于推進公租房項目;如果政策大力支持,不排除地方政府會給予一定的財政補貼和土地方面的優惠,或許能達到10%的水平。

前述《意見》稱,要積極推進房地產投資信托基金(REITs)試點。通過發行REITs,可充分利用社會資金,進入租賃市場,多渠道增加住房租賃房源供應。積極鼓勵投資REITs產品。各城市要積極開展REITs試點,并逐步推開;但對于如何推進支持,如何進行優惠和補貼,并未提及。

而商業地產的REITs同樣不容樂觀。根據廣發證券的測算,當前國內的商業地產除了寫字樓的收益率略高于10年期國債收益外,其他商業物業的收益均低于10年期國債收益率,尚無法全面推行REITs,其中稅收優惠缺失和法律制度不健全是兩大原因。

較大的障礙在于稅收體制。在REITs 較為盛行的美國,REITs無須繳納公司所得稅,REITs投資的房地產資產也屬于免稅資產。在中國香港,根據香港證券及期貨條例第104條,REITs豁免繳納香港利得稅。

但國內稅收體制對商業物業公司不利,導致中國商業物業租金回報率不足以支持發行REITs。

另據協縱國際總裁黃立沖測算,以國內商業地產巨頭萬達為例,如果僅使用投資物業項目作為資產價值,萬達租金回報率約為4.36%;而在國際通行的REITs回報率要求中,這個數字在7%-8%左右。

金融界人士指出,如果要發行離岸REITs,回報率要求更高。海外投資者并不熟悉內地物業,會在本地物業回報率的基礎上再加上一個風險系數,比如1%～2%;在加息背景下,看高至9%以上。

開發商的輕資產試驗

盡管推行REITs困難重重,但國內開發商在轉型壓力之下無不在思考如何“輕資產”。

其中動手較早的是萬科。早在2013年,萬科便將北京金隅萬科廣場股權售予麥格理,萬科負責操盤管理運營,實現商業地產資本化。

2014年8月,萬科公告稱,公司與凱雷投資集團有限公司簽署戰略合作意向書,雙方擬成立資產平臺公司,用于收購萬科所擁有的9個商業物業。

根據公告,凱雷和萬科分別持有資產平臺公司80%和20%的股權。預計資產平臺公司將長期持有商業物業,未來將以資產證券化為目標退出。

2014年12月25日,針對旗下的社區商業,萬科聯手深圳東方藏山資產管理有限公司(以下簡稱東方藏山)宣布進行一項商業資產管理的合作,東方藏山將以收購物業產權和股權形式,收購萬科旗下涉及一二線城市共計5個社區商業物業。

東方藏山表示,雙方聯手將要打造榜首只中國社區商業REITs。

作為國內持有物業的老大,萬達亦不甘落后。2015年1月14日,萬達商業與光大安石、嘉實基金、四川信托和快錢公司簽署投資框架協議,4家機構擬投資240億元人民幣,建設約20座萬達廣場。

與此同時,萬達還在與多家海內外大型投行、保險公司和基金洽談,今年上半年將宣布更多類似的投資計劃。

就在2014年底,由全經聯等發起的中國REITs聯盟成立。21世紀經濟報道獲悉,聯合發起人中包括中信證券、華潤信托、金融街控股、北科建、易方達基金等眾多地產、金融機構。

中國REITs聯盟秘書長王剛稱,REITs全球市值超過1.4萬億美金。但在中國,長期以來,由于REITs這種合理金融工具的缺失,不僅推高了融資的成本,也造成了房地產業和金融業難以解決的死結,中國的商業地產、養老事業、公租房乃至城鎮化的發展,都遭到掣肘。

“未來中國版REITs的推出還有很多基礎制度要去完善。”王剛說,中國REITs聯盟就是希望開發商、金融機構、中介機構的力量團結起來,與中國證券投資基金業協會、證監會、央行等監管機構保持溝通,致力于REITs早日落地。

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