2015年的1月快要臨近尾聲，相比較去年同期來(lái)說(shuō)，今年不僅是推盤(pán)數(shù)量變少，而且土地成交數(shù)量也遠(yuǎn)不如去年。2015年的頭一個(gè)月，市場(chǎng)表現(xiàn)得特別低調(diào)，如此低調(diào)的開(kāi)頭，是否預(yù)示著2015年是個(gè)低調(diào)年呢？去年年底的時(shí)候記者曾經(jīng)就2015年市場(chǎng)走勢(shì)采訪過(guò)不少專(zhuān)家，也整理過(guò)不少地產(chǎn)大佬的言論，整理的結(jié)果幾乎沒(méi)有懸念，即一半看漲、一半看跌。對(duì)于市場(chǎng)的不明朗發(fā)展，很多業(yè)內(nèi)人士都沒(méi)法做出比較自信的判斷，但是記者還是從他們的交談中發(fā)現(xiàn)，很多業(yè)內(nèi)人士對(duì)今年的市場(chǎng)走勢(shì)持不樂(lè)觀的態(tài)度，看空派占據(jù)了多數(shù)。

1、市場(chǎng)繼續(xù)擠壓 “投資者”

商業(yè)地產(chǎn)在2014年是個(gè)比較冷清的詞，在市場(chǎng)的關(guān)注度上一直不高。在電商持續(xù)的擠壓下，很多商業(yè)地產(chǎn)都迎來(lái)了招商難、關(guān)門(mén)潮。商業(yè)地產(chǎn)的投資者持續(xù)減少，“雞肋”地位愈加明顯。記者曾經(jīng)走訪過(guò)不少社區(qū)和沿街商鋪，除了餐飲門(mén)店比較穩(wěn)定外，有很多店鋪經(jīng)過(guò)一個(gè)階段的經(jīng)營(yíng)就會(huì)貼出轉(zhuǎn)讓、出租的廣告紙。 一位開(kāi)發(fā)公司的營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)告訴記者，2015年的商業(yè)地產(chǎn)和寫(xiě)字樓依然是比較難過(guò)的一年，不論在銷(xiāo)售還是出租上，都難以有明顯起色，這一領(lǐng)域的投資者已經(jīng)越來(lái)越少。 就住宅投資方面，該公司營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)對(duì)記者說(shuō)：“房產(chǎn)稅政策實(shí)施一直懸而未決，很多人都因?yàn)檫@個(gè)政策而改變投資方向，并且今年市場(chǎng)頻繁出現(xiàn)的樓盤(pán)降價(jià)，已經(jīng)擴(kuò)大了購(gòu)房者對(duì)樓市的期望值，并且也成了投資者離場(chǎng)的較后一根稻草，所以從市場(chǎng)面上來(lái)看，投資住宅類(lèi)的人群也會(huì)越來(lái)越少。”

2、普遍認(rèn)為樓市仍有下降趨勢(shì)

記者采訪了不少開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人，但是他們幾乎都不太愿意預(yù)測(cè)今年市場(chǎng)的發(fā)展情況。在記者再三追問(wèn)下，才較終道出自己不看好未來(lái)市場(chǎng)的判斷。

從房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展來(lái)看，基本都不看好今年的市場(chǎng)。開(kāi)發(fā)公司總監(jiān)候總對(duì)記者說(shuō)：“政策的不明朗性會(huì)加重企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的謹(jǐn)慎態(tài)度，2014年的多個(gè)政策基本屬于前緊后松的狀態(tài)，雖然下半年有不少利好政策出臺(tái)，但是已經(jīng)難以挽回市場(chǎng)下跌的大趨勢(shì)。”就她本人而言，更希望市場(chǎng)能夠保持穩(wěn)定，盡量別出現(xiàn)大起大落的行情。

而市中區(qū)某樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人鄭經(jīng)理告訴記者：“從大的趨勢(shì)上來(lái)看，市場(chǎng)是會(huì)呈現(xiàn)出下跌趨勢(shì)的，但也不能以大概小，如果細(xì)分看每個(gè)樓盤(pán)的話，其發(fā)展趨勢(shì)并不一定都是下降的。具體細(xì)化起來(lái)還是要看產(chǎn)品、地段和價(jià)格。”

當(dāng)然也有不少機(jī)構(gòu)看好今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，不久前，《人民日?qǐng)?bào)》曾刊發(fā)，當(dāng)前房地產(chǎn)增速處于調(diào)整階段，沒(méi)有危機(jī)，房?jī)r(jià)在適當(dāng)波動(dòng)中擠出了投機(jī)性需求，剛性需求將支撐樓市繼續(xù)前行，預(yù)計(jì)2015年下半年市場(chǎng)將會(huì)回暖，或許市場(chǎng)的回暖是眾多人希望看到的。

記者在采訪當(dāng)中了解到，針對(duì)2015年濟(jì)南樓市的發(fā)展情況，部分開(kāi)發(fā)商預(yù)測(cè)樓市發(fā)展會(huì)趨于平穩(wěn)，不會(huì)產(chǎn)生大起大落的情況。他們對(duì)今年的市場(chǎng)發(fā)展表現(xiàn)持一種積極樂(lè)觀的態(tài)度，有開(kāi)發(fā)商表示，與2014年濟(jì)南樓市情況相比肯定會(huì)有所好轉(zhuǎn)。但是由于2014年度濟(jì)南市場(chǎng)呈現(xiàn)“先抑后揚(yáng)”的態(tài)勢(shì)，2015年市場(chǎng)或會(huì)順應(yīng)這種態(tài)勢(shì)。但是即便如此，2015年的市場(chǎng)由于后勁不足恐怕難以趕超2012年省城樓市的發(fā)展規(guī)模。

3、房?jī)r(jià)上漲的不會(huì)太多

歷下區(qū)某樓盤(pán)的置業(yè)經(jīng)理對(duì)記者說(shuō)：“去年低價(jià)銷(xiāo)售的樓盤(pán)太多了，銷(xiāo)售價(jià)格和秩序有些混亂，很多人到售樓處里一問(wèn)價(jià)格轉(zhuǎn)頭就走，口中還說(shuō)著XX樓盤(pán)的價(jià)格比你們低1千多呢。因?yàn)閮r(jià)格而產(chǎn)生的客源流失是比較多的，他們很多人連樓盤(pán)的具體情況都不咨詢就走掉了。”就具體的房?jī)r(jià)波動(dòng)來(lái)說(shuō)，該置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)：“因?yàn)楹芏鄻潜P(pán)都在打價(jià)格戰(zhàn)，所以預(yù)計(jì)自己的樓盤(pán)在價(jià)格上不會(huì)有太大波動(dòng)，購(gòu)房者仍然會(huì)以剛需為主”。“價(jià)格戰(zhàn)已經(jīng)不可避免，但是有些樓盤(pán)卻參與不起這場(chǎng)游戲”候總這樣對(duì)記者說(shuō)，因?yàn)橛行┢髽I(yè)的土地拍賣(mài)成本很高，所以他們?cè)诮祪r(jià)的幅度上不具備優(yōu)勢(shì)，只能依靠地段和產(chǎn)品來(lái)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)。反觀那些拿地成本較低的企業(yè)，卻可以在售價(jià)上有比較大的彈性，僅從價(jià)格上來(lái)看，他們還是比較具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的。這也難怪，濟(jì)南東西兩翼地區(qū)出現(xiàn)3千元區(qū)間和4千元區(qū)間售價(jià)的房子了。在這種大環(huán)境下，房?jī)r(jià)上漲可能只局限在個(gè)別樓盤(pán)上，的樓盤(pán)漲價(jià)就目前的市場(chǎng)形勢(shì)來(lái)說(shuō)，不太可能。

樓盤(pán)負(fù)責(zé)人鄭經(jīng)理對(duì)記者說(shuō)：“城市周邊大盤(pán)林立，有不少地塊面積在幾百畝到幾千畝，而且項(xiàng)目呈現(xiàn)郊區(qū)化。他們的土地成本會(huì)比較低，項(xiàng)目的整體售價(jià)都在5千多，這個(gè)售價(jià)也直接拉低了濟(jì)南市的整體房?jī)r(jià)，加之市區(qū)內(nèi)的在售樓盤(pán)逐漸減少，未來(lái)周邊樓盤(pán)的銷(xiāo)售將會(huì)占據(jù)主導(dǎo)地位，郊區(qū)化的樓盤(pán)售價(jià)也會(huì)占據(jù)主導(dǎo)，所以預(yù)測(cè)2015年的房?jī)r(jià)上漲不會(huì)太大。”

在多數(shù)看空的情況下，依然有業(yè)內(nèi)人士看好今年的樓市，稱(chēng)2015年房?jī)r(jià)不會(huì)有太大的波動(dòng)。由于2014年濟(jì)南房地產(chǎn)投資比重較少，多個(gè)政策的出臺(tái)阻礙這部分資金融入市場(chǎng)。所以剛需或改善性房產(chǎn)的價(jià)格較去年不會(huì)有太大的下調(diào)，應(yīng)該會(huì)呈現(xiàn)一種“穩(wěn)中有升”的局面。今年，高新區(qū)、雪山片區(qū)、唐冶片區(qū)、漢峪金谷的開(kāi)發(fā)將進(jìn)一步促使該區(qū)域成為2015熱點(diǎn)片區(qū)。

4、剛需和改善仍是市場(chǎng)主流

剛需為主的市場(chǎng)規(guī)律已經(jīng)適用了好幾年，在市場(chǎng)趨穩(wěn)的大環(huán)境下，剛需仍然是市場(chǎng)發(fā)展的主線。除去剛需以外，不少業(yè)內(nèi)人士分析，今年市場(chǎng)或會(huì)呈現(xiàn)兩極化的發(fā)展趨勢(shì)，即剛需和改善的雙行線。80后將會(huì)成為新一批改善性購(gòu)購(gòu)的主力，伴隨著80后的成長(zhǎng)，如今多數(shù)已經(jīng)邁入而立之年，經(jīng)濟(jì)積累會(huì)達(dá)到一定程度，并且伴隨著二胎政策的放開(kāi)，很多80后之前購(gòu)購(gòu)的房子已經(jīng)難以滿足現(xiàn)實(shí)的居住需要，改善居住條件會(huì)成為購(gòu)房的一個(gè)必要理由。同時(shí)業(yè)內(nèi)也有人士認(rèn)為，的高端豪宅在今年的銷(xiāo)售情況會(huì)比較樂(lè)觀，因?yàn)楦叨水a(chǎn)品的市場(chǎng)存量本就不大，所以此類(lèi)產(chǎn)品難以對(duì)市場(chǎng)全局產(chǎn)生影響。此類(lèi)產(chǎn)品在設(shè)計(jì)之初就已經(jīng)把受眾定位成高端人群，而高端人群的購(gòu)購(gòu)能力幾乎難以受到政策限制，所以業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為豪宅產(chǎn)品的銷(xiāo)售會(huì)呈現(xiàn)平穩(wěn)并略有起色的狀態(tài)。

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