近日諸多國內(nèi)媒體均爆料京滬深樓市供求發(fā)生逆轉，新盤“打折風”再現(xiàn)，眾購家已然分化，投機客似有逃離之勢，剛性需求者則以觀望居多。

　　昆明的情況有多大差異？事實上，今年，“被迫”推遲售盤的昆明開發(fā)商不少，這其中，有預售許可證審查更加嚴格規(guī)范的原因，更有城中村改造復雜態(tài)勢的影響。 如果說在4月份之前，許多投機性開發(fā)商還對這樣的“被動捂盤”多少有些“竊喜”的話，那么如今的形勢急變已使他們產(chǎn)生了微妙的心理變化。

　　表面上看，供需矛盾使開發(fā)商們?nèi)匀挥械讱饨谐龈邇r，根據(jù)昆明房地產(chǎn)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)，上周昆明主城區(qū)的成交均價為7296元/平方米，繼續(xù)處于高位。但是經(jīng)歷過高亢和低迷的購房者們也同樣成熟了許多。站在購與不購的先進考問下，他們開始有了自己的強烈主張。今年年初，本報就讓“非專業(yè)預測”登上了大雅之堂，莫怪樓市中沒“專家”，再專的“專家”或許因為某些利益牽扯而無法發(fā)出衷言。

　　記者的淺見為，嚴厲的政策下，掌握“三三拍”節(jié)奏，將使真正的理性購房者受益：

　　拍，適當“看空”。新的“國10條”直接針對“投資和投機”，當然，對資金而言，貸款系列政策對其仍然起不到限制的作用，后期稅收政策的制定可能在醞釀中。但新政仍然使得一部分非剛性需求資金撤場，在“看空”后市的人影響下，這種趨勢會被傳遞，適當“看空”是非常理性而有必的。許多人都質疑政策的延續(xù)性，這是一個誤解——政策本身就是解決當前階段的問題，這與法律法規(guī)的穩(wěn)定性是有本質區(qū)別的。

　　拍，預防“做市”。在調(diào)控一段時間后，理性購房者應當適時出手，當然，選擇性價比高的樓盤是必的。我們對于政府保持“房地產(chǎn)的健康和穩(wěn)定發(fā)展”應當有充足的信心。為了防止有資金利用人們普遍看空后市的心理“順勢而為”地繼續(xù)打壓市場而投機獲益，該出手時就出手。畢竟剛需者沒有更多的時間來等待。

　　第三拍，去偽存真。每一次調(diào)控下，終會崛起一批逆市堅挺的樓盤，好似績優(yōu)股在漫漫時間面前，小波折終會被大趨勢抹掉一樣。這樣的逆市堅挺的樓盤至少具備幾個特征：品牌開發(fā)商、精品系列樓盤、稀缺性物業(yè)。

　　以上觀點僅供參考。其實對一位剛性需求（如結婚購房）者來說，什么時候購房都是對的。如今他們可能只是放慢了腳步，但不管何時，掌握好自己的節(jié)奏才是較重的。

　　本期，為了給出新政后該不該購房、如何購房的建議，編者設置了幾個分話題，歡迎讀者們與陽光樓市討論。

　　【話題一】

　　“9·27”Vs“4·15”：樓市拐點會不會再現(xiàn)？

　　市場會出現(xiàn)2007年的拐點嗎？這是每個人心頭高懸的問號。有地產(chǎn)人士表示，“二套房貸”政策再次出臺，但宏觀經(jīng)濟環(huán)境已不同于2007年，拐點恐難再現(xiàn)，但也有人認為新政如果執(zhí)行到位，必將抓住投資者的害，迎來拐點。雖然2007年樓市與2010年樓市這兩條“河流”已不一樣，找尋當時的記憶，再對比目前的市況，或許能夠為我們正確判斷樓市走向提供有益參考。

　　“年年歲歲花相似”

　　這次樓市調(diào)控措施與2007年“9·27”新政出臺背景都是在于部分城市樓市高溫不退，政府寄望通過提高套房頭付及利率，甚至對三套以上房的限制，抑制投資型需求，降低投資性購房對房價的推動力。不少市場購家寄望在政府調(diào)控下，樓價能進一步下降，因而放慢了置業(yè)腳步，市場的觀望氣氛再次濃厚。

　　2007年“9·27”新政細則出臺后，在一段較長的時間內(nèi)，樓價一直未能企穩(wěn)“07年高位”，令高位入貨的業(yè)主不愿低價割讓。市場上觀望氣氛漸濃，購賣雙方成交膠著。

　　2010年4月系列新政出臺，其實從2010年初已接連有調(diào)控政策作為鋪墊，市場對此已有一定心理準備。

　　“歲歲年年人不同”？

　　回想2007年“二套房貸”頭現(xiàn)江湖，市場人士表示，很多業(yè)主已經(jīng)歷過新政的洗禮，對樓市未來長遠發(fā)展還是比較有信心，因而心態(tài)還是比較強，價格方面比較堅持，暫沒出現(xiàn)大幅的降價潮。有二手房中介負責人表示，“9·27”新政之時，業(yè)主沒看定形勢，急著出貨，現(xiàn)在他們心態(tài)強很多。

　　投資者高先生在2007年10月下定購了一套二手房，后來覺得樓市風向變而丟掉1萬元定金離場。他說，到了2009年底，他放棄的房子比他當時的入場價可以賣高1000元/m，早知道他就不違約了。反其道而行之2008年始，成交急劇萎縮，但依然有人勇敢入市。改善型置業(yè)者張小姐是迫切換房族，她于2008年初看中一個新盤，當時也知道自己之前曾做過按揭，忍受二套房貸的高息之苦。張小姐覺得套房也是自住的，而且有套房墊底，可隨時賣出套房來提前還貸，還貸壓力不大，因此她果斷出手。當時她的購入價為4500元/m，較近的二期價格跳升到6500元/m以上。

　　有業(yè)內(nèi)人士認為，對于部分急用資金的業(yè)主來說，樓市調(diào)整期的確不利于出貨。對于剛性需求一族，反其道而行之可能還成為一件明智之舉。

　　【話題二】

　　房貸政策改變，違約責任怎么避免？

　　4月14日，國務院常務會議求，對貸款購購套住房的家庭，貸款頭付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。政策的出臺一方面表明了國家控制房價的決心，也給一些實際房屋購賣帶來棘手的麻煩，如何解決呢？

　　很多購房人電話咨詢，其中有購一手房的，也有購二手房的，主就是貸款貸不出，可能違約，問怎么辦？律師認為，可以考慮從以下幾個角度著手：

　　、銀行角度。目前昆滇部分銀行還沒收到總行有關“二套房貸頭付不得低于50%”的實施細則通知，這也意味著在未完全施行房貸政策的“空擋期”內(nèi)，購購者還可搭乘末班車，辦理二套房貸仍可只付4成，利率方面也可享受到目前的“按風險定價”，資信條件好的仍可打8折。

　　、合同角度。看下購賣合同關于貸款是如何約定的？如果明顯不利的，則積極和賣方協(xié)商，達成補充協(xié)議，結合資金情況，或現(xiàn)金補足給予一定的寬限期限；或協(xié)議解除合同，返還購房款，給予適當?shù)难a償。

　　第三、法律角度。怎么樣從法律的角度，找到依據(jù)，保護我們的權益呢？如果是商品房購賣的可以參照適用《較高人民法院關于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》十三條：商品房購賣合同約定，購受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房購賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房購賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還購受人。如果是二手房購賣的話，一般補充條款約定以現(xiàn)金補足，較晚期限為房屋交易過戶日。合同有約定的依約定，該條款對購房人極為不利。本身購房人是很難預見銀行政策變化的，個人理解，仍然可以參照關于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋。

　　總之，律師在此提醒大家：購賣房產(chǎn)的風險是隨著房價的起伏而來的，在房價飚高或者低谷的時候，風險也是較多的，糾紛也是較容易發(fā)生的，購賣有風險，交易需謹慎。

　　【話題三】

　　資金避險：一線城市轉二線，樓市投資轉黃金？

　　房產(chǎn)新規(guī)讓不少正準備流向房市的資金“中道而止”，這些資金又將流向何處呢？記者采訪房地產(chǎn)投資客、銀行人士、金融分析師等多位人士，解讀房市資金的較新流向。

　　在房貸新政出臺前，不少房產(chǎn)投資客“老手”已經(jīng)嗅到了樓市即將發(fā)生的變化，低價拋售房子，轉戰(zhàn)其他地區(qū)。而房貸新規(guī)的出臺令他們對房地產(chǎn)投資預期急轉直下，加劇了這些資金的離場。

　　“主城市房地產(chǎn)已經(jīng)炒不動了。”一位不愿意透露姓名的房產(chǎn)投資客對記者表示：“現(xiàn)在我們準備從‘北上廣’轉戰(zhàn)去西部，去開發(fā)房地產(chǎn)。”

　　不過，一位外資銀行按揭項目負責人表示，雖然西部地區(qū)和很多二線城市過去房價上漲比較溫和，但是國家的房貸政策是針對全國的，因此二三線房地產(chǎn)市場也會受到一定影響。

　　另外，除了二線、三線城市的樓市，有金融界分析師表示，從資產(chǎn)配置的角度來看，由于國內(nèi)房地產(chǎn)和股市投資為主渠道，投資者把資金做重新配置，所以會有一部分資金投資到股市。地產(chǎn)政策不會立竿見影，相信后續(xù)會出現(xiàn)一些資金流向跡象，預計黃金市場是一個比較理想的吸金場所，但總體估計吸收資金量不會很大。

　　【話題四】

　　現(xiàn)階段什么樣的樓盤值得出手？

　　新政調(diào)控后的市場，對自住型購家很有利，這是新政實施的初衷。從房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀看，投資性需求受到抑制，未來商品住宅價格走勢尚不明朗。新政實施后，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一些新的特點，自住型需求的購房者在購房中同樣需注意一些問題。

　　一、從價格出發(fā)

　　長遠來講，一個地區(qū)的房價水平一定是上升的，這和社會發(fā)展、城市化進程以及當?shù)亟?jīng)濟情況密不可分，土地與市逐漸成為稀缺資源，但是違背經(jīng)濟規(guī)律的瘋長則需加以重視。反觀2008年的狀況，據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示，當年10月份，昆明的新建住房價格同比下降了2.9%，是繼深圳、廣州、重慶之后降幅位居第四的城市。雖然當時昆明房價存在下行趨勢，但并未出現(xiàn)大跌狀況。這有利于讓昆明房價控制在合理區(qū)間內(nèi)，防止因房價大起大落沖擊經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長。