蕭瑟的房地產市場似乎正在恢復生機:一方面政府連續打出維穩政策組合拳;另一方面,多地樓市成交量和價格有所回暖。中國指數研究院發布的數據顯示,2015年3月,全國100個城市新建住宅平均價格環比跌幅已有明顯收窄。有人因此擔心,多項利好密集發力,房價是否會再次大漲?專家預計,房產新政在一線城市有效,但二三四線城市庫存積壓嚴重,政策效應會遞減。目前,全國總體上供過于求,類似2009年那樣房價全面高漲的局面很難出現。

  政策利好市場現暖意

  繼3月27日國土資源部、住建部聯合下發《關于優化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知》后,中國人民銀行、住建部、中國銀監會宣布,下調二套房個人貸款頭付比例,將較低頭付比例調整為40%。財政部又發文放寬個人住房轉讓營業稅免征期限,由購房超過5年(含5年)下調為超過2年(含2年)。

  穩定樓市政策效果逐漸顯現。從價格上看,據中國房地產指數系統百城價格指數的調查,3月全國100個城市(新建)住宅平均價格為10523元/平方米,環比下跌0.15%,跌幅進一步收窄。十大城市二手住宅交易價格則環比上漲。

  從成交量看,2015年3月份,易居房地產研究院監測的30個典型城市新建商品住宅成交面積為1439萬平方米,環比增長71.2%,同比增長8.3%。尤其是3月30日新政出臺的次日,受監測的30個城市中,有28個城市的成交量出現了環比增長態勢。

  業內人士分析,新政仿佛強心針,對恢復市場信心、釋放去庫存壓力產生一定效應。中指院的分析師表示,一系列樓市組合拳出臺后,改善型需求將獲得大力支持。當前購房者的購房成本降低,一定程度上將刺激部分觀望需求入市,推動成交回升。

  新政對房價影響有限

  新政帶給市場的暖意是否會生成一把火,再次點燃高房價?對此,專家普遍認為,目前,市場依舊存量大,部分開發商面臨庫存、資金等問題,政策對房價影響有限。

  融信集團品牌營銷總經理單偉認為,一些庫存比較大的城市,主要任務還是快周轉、快去化。一線城市的核心地段或價格微漲,但是二三線城市主要還是去庫存的概念,價格不太可能有大的上漲。

  中國房地產市場忽冷忽熱,現在溫度有可能調向適度。國家發改委學術委員會秘書長張燕生說,一系列政策出臺說明房地產市場的調控正由過去嚴厲的去泡沫、去杠桿政策,轉向尋求更加平衡的供求關系轉變。

  坊間多將新政理解為“救市”,但理性觀點認為是優化調整。住建部政策研究主任秦虹表示,在過去房價快速上漲的幾年里,為了抑制投資投機性需求,對購購套住房均采取了從嚴的政策。但目前房地產市場的供應關系出現了新的變化,總體寬松部分地區供應過多,投資投機性需求也大為減少,在這種情況下,政府對房地產政策進行了優化調整。

  “政策逐步在從行政干預回歸到正常狀態,市場有條件按正常規律運行”。秦虹稱。

  量升價穩區域分化是趨勢

  全年來看,樓市總體趨勢是行政調控手段逐漸淡化。中國房地產業協會原副會長朱中一預測,今年房地產市場總體趨勢是繼續淡化或退出行政性的調控手段,轉向市場化的調控手段。中青輿情監測室認為,構建穩定的、多層次的住房供應體系,給不同人群提供解決住房問題的有效渠道,破解住房市場供給結構的錯位與缺位,才能從根本上化解樓市運行風險,穩定公眾預期,實現房地產市場健康發展。

  在政策利好和市場化調控作用加強的大趨勢下,樓市將出現量升價穩的行情。克而瑞研究的多位研究員認為,隨著需求受激勵短期內的集中入市,各地房價或有上揚的機會,一二線城市反彈幅度將明顯高于受困于高庫存的三四線城市。中南財經政法大學房地產研究所所長張東說,4月樓市供需全面回暖似乎已成定局。

  但從全國范圍看,區域分化、去庫存仍是樓市主要特點。中國銀行國際金融研究所研究員高玉偉認為,短期內,房市新政難以改變房地產投資下滑的局面,特別是部分三四線城市,去庫存仍是房市調整的主題。
 

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