近來房貸政策調整攪起一池“秋水”。頭套房貸款利率的優惠、二套房“認房不認貸”等新規被看作是繼放松限購之外,監管部門在房貸政策上出手。此外,新政策還鼓勵發行MBS、專項金融債。分析人士認為,房貸政策調整體現了監管部門在新時期對于房地產行業發展思路的創新,將極大增強金融機構的個人住房貸款投放能力,對銀行業和房地產業均產生重大影響。有機構預計在未來相當長一段時間內,按揭貸款業務仍將是國內商業銀行較安全的資產之一,商業銀行將在中長期提升按揭貸款占總貸款的比重。

　　銀行調整房貸政策

　　9月30日,房地產傳統銷售旺季“金九銀十”即將進入下半場,央行和銀監會的一則通知激發了市場的種種猜想。

　　上述兩部門在此前發布的《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》(簡稱《通知》)中明確要求,頭套房較低頭付款比例為30%,貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍,已結清頭套房購房貸款的家庭,再次申請貸款購購普通商品住房時仍可執行頭套房貸款政策。

　　外界對此的解讀則是,央行將通過房貸政策調整,為剛需和改善型需求提供金融支撐。

　　此前有分析認為,信貸政策的調整將決定接下來房地產市場的走向,但新政收到的反饋卻并不強烈。據記者觀察,國慶期間一線城市市場反應平平,個別城市甚至慘淡收場。中國指數研究院統計則顯示,在此期間,其監測的38個城市中,有36個城市成交面積環比出現下降。其中,一線城市降幅較大為51.2%,三線城市次之,為40.8%。

　　對此,華融證券在研報中表示,相關政策短期對商品房銷售具有提振作用,但由于房地產市場總體供過于求大勢形成,房價調整幅度有限,利率折扣有限,房貸放松的效果有限。

　　國慶之后,房貸新政卻獲得了各大銀行的支持。根據記者了解到的情況,到目前為止,國有四大行和招商銀行等商業銀行均作出了相應的調整。不過,對于央行給予的“7折”的下線,各銀行在執行的時候卻大打折扣,如招商銀行、中信銀行的較低折扣僅為95折。有相關分析認為,如果考慮到銀行的資金成本,執行7折優惠幾乎沒有可能。

　　按揭貸款比重或加大

　　就目前的市場反應來看,房貸新政對房地產市場的提振作用十分有限,但對銀行業務的調整或許有顯著影響。

　　記者注意到,除放松房貸限制之外,前述《通知》還有意鼓勵發行MBS和專項金融債。據悉,目前已有部分銀行在積極開展發行MBS的準備工作。華夏銀行在日前發布的新政執行細則中明確表示,將“積極爭取通過發行住房抵押貸款支持證券(MBS)以及發行期限較長的專項金融債券等多項措施籌集資金,專門用于增加頭套自住型和改善型普通自住房貸款投放”。

　　國信證券研報稱,新政充分體現了央行在新時期對于房地產行業發展思路的創新,將極大增強金融機構的個人住房貸款投放能力,對銀行業和房地產業均產生重大影響。

　　該機構認為,我國目前房屋貸款按揭余額約20萬億元,3年期以上約占90%,若將其中的優良部分進行證券化發行,理論規模可達10萬億元。對于銀行業來說,發行MBS可重新獲得超過10萬億元的流動性,不但可以將風險轉移到證券市場、實現資金快速回流開展新的業務,還可以獲得固定息差,其貸款積極性將高漲。

　　興業證券則認為,從目前按揭貸款中頭套房按揭占比、按揭貸款占GDP比重、按揭貸款平均存續年限來看,市場自發力量也使得按揭貸款有很好的安全邊際。市場因素和政策因素共同決定了未來相當長時間內,按揭貸款仍將是銀行較安全資產之一。

　　興業證券預測稱,房地產市場大周期的僅此決定因素就是資金,而按揭貸款的安全性將使得銀行在利率市場化背景下持續增加按揭貸款配置,即銀行的資金將持續大規模流入房地產市場。商業銀行將中長期提升按揭貸款占總貸款比重,而MBS的推出將加速這一趨勢的演化。
 

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