宋衛平與馮侖股權交易案的峰回路轉,凸顯中國房地產的行業變局漸入高潮的。

現實遠比故事精彩

就在政府發出救市政策的一個月后,房地產的兩宗較受矚目的并購案面臨終止局面的。

10月29日,坊間開始流傳宋衛平要重新回到綠城的消息。彼時大多數人持懷疑態度,并不相信受人尊重的地產大佬會反悔合約。然而隨后幾天,劇情峰回路轉,來自綠城、融創以及各方消息證明,宋衛平回歸已成定局的。

10月31日,本應是馮侖正式轉出萬通地產控股權的日子。但在約定交易截止日的前夜,這一延宕三個月的股權交易計劃意外生變——10月30日晚間,萬通地產發布公告稱,萬通控股內部股權轉讓已終止的。

王石游學、任志強退休、宋衛平出售綠城以及馮侖退出萬通,曾一度被認為是榜首代房地產大佬集體謝幕的標志性事件。然而,57歲的宋衛平選擇回歸綠城,不惜頂著個人信用嚴重受創危機。55歲的馮侖則不得不繼續留守萬通,面臨進退兩難的尷尬局面的。

與此重疊的是,中國經濟過去30年高速增長的絢麗華章開始翻篇,正在中低速增長軌道上運行。中國房地產也正在經歷從“黃金時代”邁入“白銀時代”的陣痛,住宅產業的天花板已經可以預見,中年危機的焦慮感開始蔓延的。

宋衛平和馮侖屬于榜首代地產大佬,這一批中國較早的地產弄潮兒,大多出生于上世紀1950年代,他們享受了地產黃金十年所帶來的成功與榮耀。同樣,風云際會的大環境下,他們的命運都在2014年出現了拐點,事業正遭遇考驗,他們又將如何直面他們的“中年危機”?

大佬轉身:一個時代的終結

地產黃金十年,催生了一批地產大佬。他們有的出身,有的生于草莽,卻獲得了同樣的成功的。

2014年以來,國內房地產市場銷售開始放緩。萬科總裁郁亮提出,房地產從“黃金時代”褪色到“白銀時代”。而今年不景氣的市場下,更是迎來了一批大佬的引退的。

今年5月,宋衛平把綠城賣了,孫宏斌以62.98億港元的代價,收購了綠城24.313%的股份,與九龍倉并列綠城榜首大股東。宋衛平認為把綠城賣給孫宏斌是“他這一生較正確的一個選擇”,他說天下之大,有德者掌之的。

10月18日萬通地產晚間公告,稱“經公司與控股股東萬通投資控股股份有限公司(下稱萬通控股)進一步核詢獲悉,嘉華東方控股(集團)有限公司將受讓萬通控股的一定比例的股權,從而達到嘉華控股成為萬通地產間接控股股東、萬通地產實際控制人變更的目的”。至此,地產思想家馮侖將退出萬通地產的傳言終于坐實的。

10月22日,“大炮”任志強召開退休記者見面會。盡管他宣稱自己“退而不休”,但此后人們的解讀都是用了“再見”、“退卻”、“謝幕”之類的詞語。而“行業老大”王石早已處于半游學狀態的。

這一系列的事件被解讀為榜首代地產大佬的集體謝幕。同時也伴隨著房地產市場下行周期的。

綠城公告顯示,截至2014年6月30日止六個月,取得收入人民幣125.60億 元,較2013年同期的人民幣102.14百萬元增加23.0%,股東應占利潤人民幣6.13億 元,較2013年同期的人民幣18.55億元減少67.0%。主要原因是聯營公司已竣工可售物業提減值虧損及交付物業毛利率偏低。

萬通地產1-6月獲得營業收入3.37億元,同比減少52.43%,凈利潤為4837萬元,同比減少59.83%。

郁亮認為,未來10-15年仍是白銀時代,此前萬科董事局主席王石指出,中國房地產業的“黃金時代”已經結束,“白銀時代”到來。在郁亮看來,這并不代表沒有機會,城市化進程會帶來很大的機會,白銀時代相比青銅爛鐵時代還是好時代。但與黃金時代相比,白銀時代的競爭更加激烈,毛利率肯定會更低。

只是萬萬沒有想到,幾乎同時,宋衛平和馮侖選擇了回歸和留守。

10月底,宋衛平將回歸綠城的消息引爆網絡。綠城和宋衛平在中國房地產界的符號化意義,使人們對此的關注達到熱度。

而萬通地產10月30日的一紙公告宣告了股權收購中止。公告顯示,雙方在交易細節方案多次協商中,就本次轉讓中的一些重要條件如轉讓數量、價格等沒有達成一致,無法在2014年10月31日之前按預先計劃完成交易。馮侖先生方和嘉華控股承諾未來三個月內不再實施與萬通控股及萬通地產相關的權益調整事宜,并繼續為萬通控股和萬通地產的業務發展共同做出努力。

此時的房地產,已經不是當初宋衛平出售綠城時的情形。政府9·30救市政策出臺后,房地產顯現復蘇跡象。

萬通地產第三季度財報顯示,公司錄得營業收入9.88億元,同比增長3.61%,凈利潤9197萬元,同比增長17.62%。

從8月開始,綠城銷售業績更是持續突破歷史新高,綠城8、9、10月分別實現銷售額72億、83億、159億,合計共314億元,超過上半年銷售金額305億元。

回歸背后: 難以言說的苦楚

回歸的背后,似乎總離不開一個“錢”字。

在綠城問題上出爾反爾,宋衛平遭遇他人生較大一次信譽危機。宋衛平為什么會回來,讓我們回到較初,看看宋衛平為什么要離開——

根據綠城2014年中期報告顯示,截至2014年6月30日,綠城有銀行結余及現金(包括抵押銀行存款)95.03億,總借貸358.98億元,凈負債人民幣263.95億元,凈資產負債率為78.1%。于2014年6月30日的總借貸358.98億元中,一年內到期的有人民幣78.43億元,一年后到期的有人民幣280.55億元,分別占比21.8%和78.2%,銀行結余及現金足以覆蓋一年內到期的借款。

從這一組數據看,綠城資金鏈風險尚處于可控范圍,甚至好于業內同期水平。他為什么要賣掉綠城?

在此之前,宋衛平通過綠城集團官方網站發布了以一封公開信。他在信中表示,股權轉讓的決定,頭先來自于退休的需要。不是我,是我的兄長、同學壽柏年。他今年已過花甲……以我本心,并沒有打退堂鼓的道理。但權衡再三,老兄弟共進退吧。

不過多方消息源證實,融創收購綠城的款項中,其中支付給宋衛平的款項,至少20億已投入到藍城的各項業務,還有其他一筆,則清償了宋衛平的個人欠款——這筆欠款,也是當時宋衛平急于賣掉綠城的重要原因。

孫宏斌否認宋衛平欠款一說,他在個人微博上表示,現在綠城沒有資金問題,宋衛平個人又不缺錢,宋衛平壽柏年轉讓股權給融創,是選擇接班人,是為了綠城的品牌能發揚和傳承。

宋衛平回來,同樣是為了綠城的品牌。宋衛平向人絮叨著,他每天接到很多短信向他訴苦,綠城已不再是原來的綠城。孫宏斌帶領融創團隊7月入主綠城后,就開始大刀闊斧的改革。幾乎不降價的綠城樓盤大幅度打折出售了,綠城的老業主上街拉橫幅了,這讓對老業主抱有深厚感情的宋衛平無法接受。

同樣無法放手的還有馮侖

此前讓出萬通,被普遍認為是馮侖專注立體城市而做的取舍。

近年來,馮侖抓住各種場合推銷他的立體城市,并將其譽為自己人生下半場。這是一個充滿理想主義的設想:在大約1平方公里的土地上,打造一組建筑面積600萬平米,可容納15-20萬人口的高密度建筑群。其中擁有居住、工作、教育、醫療、休閑等各種城市功能。

馮侖曾在廊坊、成都等地多次嘗試立體城市的落地,甚至為此募集了大規模、高成本的私募基金,但由于項目體量過大遲遲拿不到地,項目遭遇嚴重挫折。

馮侖設想以較低價格從政府獲取土地,并引入其他投資商共同完成項目開發。較先被冠以“立體城市”名號的項目出現在溫州,這個規劃總投資210億元的項目,較終由合作伙伴新希望集團主導,蛻變為一個城市綜合體項目,與一般房地產開發并無二致。

相關分析指出,立體城市的受挫,加上房地產市場業已回暖,馮侖或許認為留在萬通地產將有更大作為。

宋衛平的回歸和馮侖的留守,能夠讓他們一手創辦的企業恢復昔日的榮光嗎?

馮侖是公認的地產思想家,早年與潘石屹等人并稱為“萬通六君子”,有過輝煌的商業經歷。為然而近十年,萬通地產業績和規模始終不溫不火,潘石屹帶領下的SOHO中國銷售早已破百億,萬通地產2013年也僅實現銷售收入33億元。

孫宏斌將融創的狼性營銷血液,注入到綠城。業內人士評論“融創的人到了綠城后像打了雞血一樣瘋狂賣房子。”綠城業績由此屢屢刷新記錄。文人情懷的宋衛平,如何反轉?更何況,綠城或許還需要更長時間來治愈掌舵者動蕩所帶來的創傷。

還有個重要的問題是:人

萬通地產早已實現“去馮侖化&rd

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