博鰲亞洲論壇2014年會于4月8日-11日在海南博鰲舉行。在11日舉行的“樓市2014：從調控到改革”分論壇上，財政部財政科學研究所所長賈康、帝海投資控股集團有限公司總裁李小明、北京頭都創業集團有限公司董事長劉曉光、美國Lennar國際總裁ChrisMARLIN及上海綠地（集團）有限公司董事長張玉良就樓市改革、房價走勢、房地產金融化等問題展開相關探討。

　　改革應先從有效供給保障房做起

　　正如本場論壇主持人萬利所說，與以往不同的是，今年自十八屆三中全會以來，決策層一系列表態都在強調深化改革，對房地產市場而言，政府至少明確了從調控到改革的大方向，相關政策到底釋放了哪些信號，未來樓市改革又將分幾步走等成為人們所關注的話題。

　　對此，賈康表示，樓市從調控到改革意味雙軌統籌框架的進一步完善，而中國在現行階段不能先講市場，而是要優先考慮低收入及收入夾心層住有所居的問題，做好保障房有效供給托底工作，衡量市場需求配套，并加快房地產稅立法，適時推進改革。

　　李小明也認為，雖然此前政府調控多年，但房價越調越漲，新一屆政府在政策制定上思路明確，市場部分的歸市場，政府則應更多關注低收入及弱勢人群的住房問題，多建保障房。當前的政策走向使開發商對房地產市場更有信心，李小明判斷在當前宏觀經濟政策背景下，今年房地產市場形勢肯定可以保持平穩、健康的發展。

　　張玉良對政府與市場部分各歸其位表示贊同，并表示從調控到改革政策意圖明確，至于改革，政府應頭先要從方法及手段改革上做起。

　　樓市分化會更加明顯

　　今年提出不同城市分類調控，那么該政策究竟會對房地產市場產生怎樣的影響？

　　張玉良認為，今年樓市分化現象將更加明顯。人口、行政、教育、醫療資源集聚的城市，樓市幾乎不會出現供大于求的情況，房價不會像去年一樣狂漲，會處于平穩狀態，而那些沒有產業、人口外流的四線城市房價不跌也比較困難。

　　李小明表示，只要是市場經濟，房價就會有漲有跌，這很正常。現在網上言論說今年房地產市場要崩盤、房價要跌80%，這是“危言聳聽”，如果這樣，不僅政府不允許，老百姓也不會答應，政府有應對樓市波動形勢的能力，他本人對今年經濟形勢保持足夠信心。

　　賈康認為，房地產市場出現比較明顯的分化現象其實是件好事，這改變了以往人們把房地產業看成是單邊上漲市場的印象。“單邊上漲意味沒有什么風險，甚至可以肆無忌憚地去炒作，現在則要求購房人、開發商、投資者做細分的考量，綜合衡量多種因素來判斷經濟行為風險系數。”賈康談道。

　　來自西方國家的ChrisMARLIN認可樓市分化明顯的觀點。他認為，如果城市人口比較密集、資源較為豐富的話，那么就很難見其房價下降，而小型城市的房價則很有可能出現不穩定的情況，這一點在美國市場同樣得到驗證。ChrisMARLIN表示投資房地產較終需要關注投資安全性，關注房產周邊所擁有的資源，此外還要關注城區所能提供的就業機會。

　　國家應鼓勵房企積極介入金融領域

　　當前，我國很多房地產企業都面臨創新及轉型的問題，其中部分房企選擇入股銀行，房地產金融化趨勢備受大家關注。

　　ChrisMARLIN認為房地產金融化戰略可能會有很多好處，在美國現在又很多開發商都愿意介入到銀行當中，很多開發商也有自己的按揭貸款公司。“目前在美國有房利美、房貸美兩家政府支持的機構，他們支持了整個美國房地產市場的發展。”ChrisMARLIN說道。

　　張玉良表示房企應選投有創新能力的金融，今年綠地的金融，張玉良希望能夠有20億以上的利潤，并準備拋掉兩家城市商業銀行的股權。張玉良建議房地產公司在投資金融時要看清楚一點、智慧一點。

　　在李小明看來，房地產業金融化涉及兩個層面的問題，一是房企要搞清楚公司這么做的目的到底是為了把銀行作為業務的板塊來經營，獲得回報，還是為了企業融資更加方便，這是兩個不同概念。二是房地產業金融化不僅僅是指投資銀行，還可以有很多方式，比如投資基金、RIETs等。

　　至于房地產業金融化的風險，賈康認為凡是經濟活動就都會有經濟風險，房企要考慮自己企業的金融需要，并考慮企業金融專業知識的掌握及風險防控能力等。從宏觀層面及整個市場培育、建設方面來看，賈康表示國家應該更開明地鼓勵各種各樣的市場主體，包括房地產企業更加積極地考慮介入金融領域，推進金融制度深化改革。

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