央行近日的一個舉動，激起了房地產市場的大躁動。

　　5月12日央行副行長劉士余召集了15家商業銀行負責人進行座談，研究落實差別化住房信貸政策、改進住房金融服務有關工作。央行對商業銀行進一步改善住房金融服務工作提出以下要求：

　　一、合理配置信貸資源，優先滿足居民家庭頭次購購自住普通商品住房的貸款需求。

　　二、科學合理定價，綜合考慮財務可持續、風險管理等因素，合理確定頭套房貸款利率水平。

　　三、提高服務效率，及時審批和發放符合條件的個人住房貸款。

　　四、有效防范信貸風險，嚴格執行個人住房貸款各項管理規定，加強對住房貸款風險的監測分析。

　　五、建立信息溝通機制，對社會關注的熱點問題，及時給予回應。

　　“央五條”出在樓市敏感時期

　　“央五條”一出，引起了金融、房地產業界的廣泛討論，各種聲音不斷，在樓市下行風險加劇，“拐點論”“崩盤論”盛行的樓市敏感時期，央行力挺頭套房貸需求，更是引來社會上的廣泛關注。

　　2013年底以來，中國房地產市場風聲鶴唳，降價風潮四起，較初二三線城市出現降價，甚而一線城市房價也搖搖欲墜。絕大多數城市房地產市場成交冷淡，價格下滑，觀望情緒嚴重，多地松綁限購，近期也有少數城市對當地有關房地產的政策進行了微調，地方政府救市之勢大顯。

　　據相關報道稱，2014年以來，各商業銀行對房地產信貸業務持警惕態度。去年底以來，個人住房貸款一直偏緊，頭套房優惠利率已基本取消，且多數商業銀行都有上調；貸款審批和發放期限一般都從原來的一個月拉長到兩個半月；個別銀行甚至已暫停了住房按揭業務。頭套房貸款難、審批長、利率高的現象終于引來了央行的窗口指導。

　　“央五條”作用有多大？業界反應不一

　　海南重慶商會副會長、力寶集團海南公司常務副總裁譚仁斌認為，“央五條”的出臺對“風雨交加”的樓市將會起到“遮風擋雨”的作用，也將會給那些長期唱衰中國樓市的所謂磚家們當頭棒喝，是傳達清晰的房地產市場路徑的明確表示；同時，對購房者的信心將會有極大的穩定和提升作用，無疑將對穩定樓市起到積極的作用，有利于樓市中長期健康發展。

　　新世界美麗沙營銷總監莫添瑜對“央五條”的態度也比較樂觀，認為“央五條”的發布從短期來看可以為全國樓市帶來很多利好，對房地產行業的信心也起到一定的提振作用。“央五條”保護了剛需型購房者的利益，對于省會城市來說更能夠帶來明顯利好。

　　海南天來泉旅游不動產房地產公司策劃總監秦陳虹認為，央行發布“央五條”增強了各銀行的服務力度。對于購房者來說，經濟實力較強的高資將會把資產更加優化，投資的對象也將更加多元化，減少對住宅的投資；中產也將會縮小對房地產的投資比重；對于普通人群，剛需型的購房者對住宅的需求受外界影響不大，剛需購房者還是“該購就購”。

　　縱橫投資、長風房產總經理車守輝對“央五條”的態度顯得略為悲觀，他認為“央五條”的實質研究意義并不大，“央五條”出臺的態度比實際作用要大。“銀行關心房地產，因為那是全世界銀行也都認為房地產是較好的抵押品。所以銀行比任何角色都希望房地產好，而召集這個會并沒有具體決定，只是比較泛的說辭。所以說實質利好還找不到依據，只是這個舉足輕重的角色在告訴社會，他們不會看著房地產行業出事而坐視不管。”

　　面對窗口指導 銀行大倒苦水

　　一位銀行人士日前表示，選擇少做或者不做個人按揭貸款，是商業銀行根據目前資金成本和需求的現實情況，做出符合自身商業利益的市場化選擇。目前大中型銀行都已經上市，在銀行業整體營利壓力增大的趨勢下，幾乎沒人愿意干“賠本賺吆喝”的購賣。另一位股份制銀行人士認為，監管者不能一邊快馬揚鞭地推進利率市場化，一邊又用種種行政手段干涉商業銀行自己的業務策略。

　　銀行壓縮房貸的另一個背景是，目前國內房地產市場呈下行趨勢，房貸業務的風險正在加大。

　　央行智庫余永定近期對媒體表示，如果2014年中國經歷一場危機，則這場危機的觸發點很可能是房地產價格暴跌，房地產價格暴跌沖擊金融體系的榜環節是銀行按揭抵押貸款和房地產開發貸款。盡管房地產業貸款在銀行貸款中占比20%左右，但如果房地產價格下跌，和房地產相關的企業出現問題，相關貸款也會出現問題。

　　“央五條”一經發布，便有媒體連線海口一家商業銀行負責人。該負責人表示，目前尚未接到總行的通知，具體如何執行還需細則。該負責人還告訴記者，四五年前，房貸業務是銀行的黃金業務，而現在已不那么理想，所以很多政策的出臺還是要考慮銀行的自身情況，利率的調整不是解決購房的根本。

　　剛需購房者福利？ 市民盼頭套房貸利率下調

　　央行要求銀行“優先滿足居民家庭頭次購購自住普通商品住房的貸款需求”、“合理確定頭套房貸款利率水平”、“及時審批和發放符合條件的個人住房貸款”，對購房者特別是頭次置業人群來說無疑是重磅級的利好消息。

　　目前銀行個人房貸放款遲緩的現狀讓許多購房者困擾，海口市民王先生對申請個人房貸深有體會，“手續繁瑣，附加條件多，貸款指標緊。”

　　海口市民楊女士在海口工作快滿8年，她十分希望“央五條”的發布能讓頭套房利率水平再下調一些，這樣的話，她在購房時能減輕還貸壓力，提高生活質量。

　　去年來海口各銀行房貸業務數量下滑 利率上浮

　　“在海南，盡管工農中建交等國有大行都還在正常提供房貸，但業務量已不能與昔日同語，數量下滑較多，中小銀行已基本上很難貸到款，至于早前的8.5折優惠政策完全已絕跡。”海口多位不愿具名的銀行工作人員向媒體記者坦言。

　　“現在房貸額度確實比較緊張，落實貸款時間比較久，一般都會往后延遲，兩個月都算快的。”一家股份制銀行的信貸經理告訴媒體記者，從去年末以來，銀行的存款數量并沒有太大的提升，放貸的速度自然也慢了。

　　“對于頭套房，大部分銀行執行頭付至少三成，基準利率上調5%的政策，至于優惠，已經沒有了。而二套房則按照央行的政策，執行基準利率上浮10%。”一國有大行房貸經理近日向媒體記者表示，現在銀行面臨各方面的壓力，不能將更多資源分配到房貸業務。

　　實際上，從去年起，一些大銀行頭套房貸款就有利率上浮的情況。而這一現象，在股份制銀行更為普遍。記者進一步了解到，目前，海南的股份制大行如光大銀行、中信銀行、招商銀行等都上浮了房貸利率，有的處于半停貸狀態。而較大的利率上浮“陣營”，是普遍上浮10%。

　　“既然市民有需求，我們銀行就會做這個業務，只是發放時間會相對延遲。”光大銀行海口分行有關負責人近日對媒體表示，光大銀行不會停貸，當前頭套房執行基準利率上浮5%政策，二套房執行基準利率上浮10%。

　　另據海南媒體報道，中信銀行和招商銀行在海口的房貸業務也沒有停止，但是會考慮樓盤與銀行的合作情況，且審核流程更多。而平安銀行海口分行和民生銀行三亞分行沒有開展個人住房貸款業務。

　　至于未來個人住房貸款的投放趨勢，海口多位銀行 人士預測，短期內銀行發放個人住房貸款意愿難以回暖，銀行利潤上不去，存款壓力大，個人房貸收緊會持續。

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