頭付貸：是指在購(gòu)房人頭付資金不足時(shí)，由地產(chǎn)中介或金融機(jī)構(gòu)為其提供資金拆借，為購(gòu)房人變相發(fā)放可用于頭付的貸款。在一些房屋總價(jià)較高的城市，“頭付貸”可以讓部分購(gòu)房者的實(shí)際頭付約降至10%。

　　春節(jié)過(guò)后，一二線城市樓市的熱度直線飆升。在房?jī)r(jià)頗受關(guān)注的同時(shí)，“頭付貸”也被推上了風(fēng)口浪尖，被質(zhì)疑推高房?jī)r(jià)，并增加了樓市風(fēng)險(xiǎn)。隨著上周六央行的頭次正面回應(yīng)，“頭付貸”畫(huà)上了句號(hào)，被官方叫停。

　　那么，“頭付貸”到底是什么？風(fēng)險(xiǎn)何在？

　　發(fā)酵 從摸底到被指“違法”

　　一二線樓市火熱的背后，是頭付貸事件的不斷發(fā)酵。

　　3月4日，深圳市開(kāi)始對(duì)網(wǎng)貸平臺(tái)、小貸公司涉及購(gòu)房、“頭付貸”或其他高杠桿放貸的情況進(jìn)行摸底排查。繼深圳之后，北京也開(kāi)啟摸底涉嫌高杠桿房貸的進(jìn)程。3月9日，上海市啟動(dòng)頭付貸摸底調(diào)查行動(dòng)。隨后，廣州也展開(kāi)了對(duì)頭付貸情況的深入調(diào)查。

　　在一系列排查研究之后，“頭付貸”這一房地產(chǎn)金融產(chǎn)品被官方打上了“違法”的標(biāo)簽。

　　就在上周六，央行副行長(zhǎng)潘功勝在十二屆全國(guó)人大四次會(huì)議舉行的記者會(huì)上稱(chēng)：央行與相關(guān)部門(mén)一起，結(jié)合即將開(kāi)始的互聯(lián)網(wǎng)金融的專(zhuān)項(xiàng)整治活動(dòng)，對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以及他們與P2P平臺(tái)合作開(kāi)展的金融業(yè)務(wù)進(jìn)行清理和整頓，打擊為客戶(hù)提供頭付貸融資、加大購(gòu)房杠桿、變相突破住房信貸政策的行為。

　　官方說(shuō)法一出，不僅是傳統(tǒng)中介的頭付貸業(yè)務(wù)偃旗息鼓，不少P2P平臺(tái)的頭付貸產(chǎn)品也紛紛下架。根據(jù)盈燦咨詢(xún)3月14日針對(duì)20家主要對(duì)接頭付貸資產(chǎn)的P2P網(wǎng)貸平臺(tái)進(jìn)行的調(diào)查顯示，其中有17家平臺(tái)停止了頭付貸相關(guān)業(yè)務(wù)，有一家平臺(tái)仍在發(fā)頭付貸相關(guān)標(biāo)，兩家借款端仍然有相關(guān)業(yè)務(wù)展示。

　　相關(guān)房地產(chǎn)中介人士表示，頭付貸現(xiàn)在正處于風(fēng)口浪尖，中介對(duì)于與頭付貸相關(guān)的金融產(chǎn)品也是謹(jǐn)慎對(duì)待，暫停服務(wù)是普遍的選擇。

　　回溯 何為“頭付貸”？

　　所謂“頭付貸”，即相關(guān)貸款資金可用作購(gòu)房頭付款，這些產(chǎn)品主要由互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)、地產(chǎn)中介等設(shè)立的小額貸款公司等發(fā)起，甚至有銀行介入其中，為購(gòu)房人變相發(fā)放可用于頭付的貸款。這樣，房地產(chǎn)加強(qiáng)了杠桿，購(gòu)房者可以在頭付貸“場(chǎng)外配資”的支持下提前進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　記者了解到，頭付貸主要分為兩種，有抵押和無(wú)抵押。一名房貸金融產(chǎn)品的 從業(yè)人士告訴記者，無(wú)抵押頭付貸的審核更加嚴(yán)格，通常貸得的資金很低，放款額度往往在30萬(wàn)元以?xún)?nèi)。而有抵押的頭付貸通常針對(duì)的是二手房的交易，購(gòu)房者通常自己有住房，但出售已有房源與購(gòu)購(gòu)新房的交易時(shí)間不匹配，在短時(shí)間內(nèi)湊齊頭付資金緊張，就將已有住房抵押換取新房的頭付。

　　實(shí)際上，自從互聯(lián)網(wǎng)+進(jìn)入中介行業(yè)，金融平臺(tái)搭建已被業(yè)內(nèi)公認(rèn)為中介行業(yè)乃至房地產(chǎn)行業(yè)的一大趨勢(shì)。以鏈家為例，目前其已將經(jīng)營(yíng)的觸角伸向了新房、金融、裝修等房地產(chǎn)上下游領(lǐng)域，而非 于傳統(tǒng)二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。而鏈家持有的第三方支付牌照，也為其相關(guān)金融業(yè)務(wù)提供了資質(zhì)和可能性。

　　盡管行業(yè)趨勢(shì)如此，但對(duì)于混雜的市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，目前頭付貸產(chǎn)品正處于“半監(jiān)管”狀態(tài)。不久前，有多名業(yè)內(nèi)人士指出，此類(lèi)P2P平臺(tái)或產(chǎn)品，部分或存在涉嫌自融或利益輸?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。

　　中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉就表示，對(duì)中介和代理機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，涉足房地產(chǎn)金融，優(yōu)勢(shì)可以說(shuō)是促進(jìn)了市場(chǎng)交易，但從資金使用通道來(lái)說(shuō)不夠透明，蘊(yùn)含了巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

　　規(guī)模 50億？1萬(wàn)億？

　　樓市上行背景下，部分投資客重回市場(chǎng)。頭付貸被當(dāng)作撬動(dòng)房?jī)r(jià)的洪水猛獸。那么市場(chǎng)上頭付貸的規(guī)模究竟有多大？

　　此前有媒體報(bào)道，三成購(gòu)房者是借助中介公司杠桿來(lái)完成購(gòu)房的，單就中介行業(yè)而言，“場(chǎng)外配資”規(guī)模或早超1萬(wàn)億元。

　　也有大部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這樣的估算規(guī)模太過(guò)夸張。

　　同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉曾對(duì)媒體表示，頭付貸使用比例大約為5%，即中介公司交易的100套房子中，大約有5套使用了頭付貸業(yè)務(wù)的，頭付貸業(yè)務(wù)開(kāi)展得較好的公司，可能會(huì)達(dá)到8%-10%。

　　除了中介公司，目前部分P2P平臺(tái)也提供頭付貸服務(wù)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，有近50多家P2P網(wǎng)貸平臺(tái)出現(xiàn)過(guò)頭付貸標(biāo)（出現(xiàn)過(guò)1次符合頭付貸類(lèi)型的標(biāo)即進(jìn)行統(tǒng)計(jì)），其中有20家P2P網(wǎng)貸平臺(tái)以對(duì)接頭付貸資產(chǎn)為主要業(yè)務(wù)，包括多寶貸、合匯貸等。不過(guò)目前已經(jīng)有多家平臺(tái)暫停了頭付貸相關(guān)業(yè)務(wù)，包括廣州e貸、房天下理財(cái)?shù)绕脚_(tái)。

　　根據(jù)盈燦咨詢(xún)的不完全統(tǒng)計(jì)，近8個(gè)月P2P網(wǎng)貸頭付貸的累計(jì)成交量達(dá)到了43億元，由于2015年7月前頭付貸的成交規(guī)模相對(duì)較小，因此P2P網(wǎng)貸行業(yè)參與頭付貸模式的金額預(yù)計(jì)不足50億元。

　　而此前有媒體報(bào)道，在深圳，負(fù)責(zé)摸底排查的深圳互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)曾光說(shuō)：“據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，此次摸底排查的企業(yè)預(yù)計(jì)30家左右，所投放的‘頭付貸’存量規(guī)模大致在25億至30億元。”

　　雖然從目前看來(lái)頭付貸的規(guī)模似乎并沒(méi)有想象中巨大。但一些類(lèi)似于頭付貸的場(chǎng)外配資渠道仍舊大有人在。

　　“頭付貸在前幾年市場(chǎng)低迷的局面下推出時(shí)，還被業(yè)內(nèi)稱(chēng)贊為有助于加快項(xiàng)目去化。在市場(chǎng)上漲時(shí)，卻被認(rèn)為助推房?jī)r(jià)上漲的推手。禁止了頭付貸，購(gòu)房者也會(huì)從別的渠道尋找資金。”某P2P平臺(tái)相關(guān)人士表示。

　　盈燦咨詢(xún)的數(shù)據(jù)也顯示，目前P2P平臺(tái)的其他房貸產(chǎn)品，如按揭貸、贖樓貸等數(shù)據(jù)并沒(méi)有明顯下降。

　　市場(chǎng) 加杠桿購(gòu)房值得警惕

　　“與萬(wàn)億的房地產(chǎn)市場(chǎng)相比，這點(diǎn)資金明顯微不足道，所以P2P網(wǎng)貸是引起房?jī)r(jià)大漲的說(shuō)法是站不住腳的。”針對(duì)較近頭付貸推漲房?jī)r(jià)的說(shuō)法，盈燦咨詢(xún)的分析師表示。

　　某P2P平臺(tái)相關(guān)人士表示，對(duì)于無(wú)抵押類(lèi)的頭付貸，規(guī)模較大的平臺(tái)都會(huì)進(jìn)行更為嚴(yán)格的審查，不會(huì)輕易放水。否則一旦貸款人違約，平臺(tái)將會(huì)面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)。“目前我們平臺(tái)上頭付貸產(chǎn)品的主要客戶(hù)還是以剛需、剛改人群為主，貸款也主要用于

　　然而，在業(yè)內(nèi)看來(lái)，頭付貸的整體規(guī)模雖然無(wú)法得出準(zhǔn)確數(shù)據(jù)，但濫用頭付貸對(duì)市場(chǎng)的影響卻是顯而易見(jiàn)的。

　　北京房協(xié)秘書(shū)長(zhǎng)陳志在接受媒體采訪時(shí)表示，一旦火熱的樓市出現(xiàn)反轉(zhuǎn)，購(gòu)房人很有可能會(huì)出現(xiàn)斷供房貸的現(xiàn)象。這對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融體系都會(huì)形成巨大的打擊。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭也認(rèn)為，深圳利用杠桿投資投機(jī)性購(gòu)房的現(xiàn)象值得警惕。在一線城市和少數(shù)二線城市房?jī)r(jià)非理性繁榮、狂熱性上漲面前，關(guān)鍵在于政府管理部門(mén)和商業(yè)銀行不可放任個(gè)人投資投機(jī)者盲目而激進(jìn)地?cái)U(kuò)大杠桿。對(duì)監(jiān)管部門(mén)來(lái)說(shuō)，一方面，要防范少數(shù)城市房?jī)r(jià)下跌之后所隱藏的按揭違約風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，不能任由當(dāng)前房?jī)r(jià)繼續(xù)非理性大漲，否則將導(dǎo)致越來(lái)越多的自住者購(gòu)不起房，同時(shí)也不利于資金支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

　　而在亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅等業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，樓市過(guò)熱是雙降、稅費(fèi)下調(diào)和去庫(kù)存等多種因素所導(dǎo)致的。在目前一線城市房?jī)r(jià)快速上漲的形勢(shì)下，緩解供需矛盾才是需要共同面臨的問(wèn)題。

　  平臺(tái)與個(gè)人 需要謹(jǐn)慎考量

　　非理性地使用頭付貸，對(duì)于個(gè)人和房貸平臺(tái)來(lái)說(shuō)同樣存在潛在風(fēng)險(xiǎn)。

　　據(jù)記者了解，之前市場(chǎng)上出現(xiàn)的頭付貸產(chǎn)品，對(duì)外放款額度不一，但大部分的放款金額都在房屋總價(jià)的10%-15%。按頭付占總房款30%的情況計(jì)算，頭付貸提供的資金可以占到購(gòu)房頭付款的30%-50%之間。以300萬(wàn)元的住房為例，借款人一般較多可以借到45萬(wàn)元，而用戶(hù)自己只需要另外掏45萬(wàn)元。這也就意味著購(gòu)房者以45萬(wàn)元撬動(dòng)了300萬(wàn)元的資產(chǎn)。

　　同時(shí)，據(jù)了解，很多機(jī)構(gòu)，包括部分銀行機(jī)構(gòu)在內(nèi)推出無(wú)抵押的純信用貸款，購(gòu)房者僅需提供收入證明即可申請(qǐng)貸款，貸款金額往往在20萬(wàn)-30萬(wàn)元。而此類(lèi)貸款的利率甚至高達(dá)10%以上。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，購(gòu)房杠桿放大的同時(shí)，也意味著購(gòu)房人資金風(fēng)險(xiǎn)的成倍放大。頭付貸可以做到10倍杠桿，樓市下跌10%就會(huì)出現(xiàn)資不抵債的情況。購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)對(duì)自己的資金實(shí)力和風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力做出謹(jǐn)慎的考量。在無(wú)抵押信用貸購(gòu)房的情況下，購(gòu)房者承擔(dān)著銀行貸款和頭付貸雙重還款壓力，如果無(wú)力償還，銀行還可獲得房屋資產(chǎn)，頭付貸這一方只能自己承受損失。尤其是部分炒房者，一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，作為資金鏈中較薄弱的一環(huán)，他們或?qū)⑹嵌嗝字Z骨牌中倒下的榜首張牌。

　　同時(shí)，頭付貸產(chǎn)品對(duì)于放貸平臺(tái)的風(fēng)險(xiǎn)也是不可忽視的。上述盈燦咨詢(xún)分析師表示，由于房地產(chǎn)與金融的結(jié)合是大勢(shì)所趨，頭付貸屬于金融的一種創(chuàng)新模式，需要更加的規(guī)范，否則對(duì)于P2P網(wǎng)貸平臺(tái)、投資人、銀行都存在著風(fēng)險(xiǎn)。“頭付貸由于貸款利率低使得利潤(rùn)空間本身就不大，若有違約就會(huì)出現(xiàn)壞賬。而對(duì)于有抵押的頭付貸產(chǎn)品，如果購(gòu)房者的房產(chǎn)作為抵押物發(fā)放貸款，就

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