海南省位于我國的南端，這里湛藍(lán)的天空、金色的沙灘、美麗的海島，給予每個到訪者無限的遐想。如今，越來越多的北京“候鳥”選擇前往海島過冬，那么，海南樓市現(xiàn)狀如何呢？去年的三亞宰客事件，讓整個海島蒙上一層淡淡的陰影，更多的人開始重新審視這座美麗的濱海度假勝地。

　　本期全訪談嘉賓是鴻洲集團(tuán)營銷總經(jīng)理曹志剛，在他眼中，今年海南房價沒有上浮的可能性。

　　他認(rèn)為，眾多開發(fā)商近期的主要任務(wù)是持續(xù)走量以緩解龐大的運(yùn)營資金壓力。樓市價格戰(zhàn)仍將持續(xù)很長一段時間。

　　三亞、海口房價仍有上漲空間

　　記者：今年三亞樓市的銷售情況并不樂觀，高端市場沒有回暖跡象。未來三亞會不會進(jìn)入剛需時代？

　　曹志剛：現(xiàn)在說剛需時代過早了。不過，如今海口的需求量越來越大，三亞供應(yīng)量越來越小，兩地房價、市場差距在逐步縮小。三亞作為中國僅此的熱帶地區(qū)大城市，有較完善的城市配套資源，例如國際機(jī)場。因此，它具有持久魅力，即使房價貴了，也還會有人去置業(yè)。政策的影響以及消費(fèi)限制，短時間內(nèi)會對三亞樓主產(chǎn)生影響，但長遠(yuǎn)來看不會有太大影響。

　　從市場方面看，到三亞旅游的客群成分有所變化，數(shù)量方面變化不大，但是旅游客群的購房意愿、購購力在逐漸下降。

　　記者：您曾說三亞樓市正在擠泡沫，有人認(rèn)為泡沫擠得差不多了，未來仍有上漲空間，你認(rèn)為呢？

　　曹志剛：其實(shí)，大家對市場的判斷并不一樣。在我看來，這兩年三亞房價仍處于低位，房地產(chǎn)泡沫不大，大部分房子的價格為峰值的六七成左右，三亞所有樓盤的均價在每平方米2萬元左右。

　　剔除了泡沫，房地產(chǎn)才真正具有投資價值，未來三亞樓主應(yīng)該會有很好的市場表現(xiàn)。如今，到海南購房的人群逐漸轉(zhuǎn)為度假客群，我稱之為健康客群。

　　這部分人的年齡多在四五十歲以上，他們要健康，要生活品質(zhì)，也具有購購能力，他們只需在北京賣套房，就能在海南購套別墅。對健康的需求，會持續(xù)加大這部分人在海南置業(yè)的動力。

　　目前，三亞的樓盤均價僅2萬元左右，仍有上漲空間。未來，海口普通住宅的價格將達(dá)到2萬元，地段好的房子價格要到4萬元。

　　“候鳥”南來 加大城市配套壓力

　　記者：目前，海南東線除了文昌以外，萬寧、陵水等地的一線海景，因此都在開發(fā)二線產(chǎn)品。這對海南主打一線海景的旅游度假地產(chǎn)會不會有影響？

　　曹志剛：會有很大影響。來海南置業(yè)的人，基本上都對大海或者海洋資源有著深切的情感。前些年，開發(fā)商都在賣一線海景項目，由于沿海資源有限，這些樓盤對顧客吸引力很大，價格也是持續(xù)上漲。但這些項目的購購客群只是短時居住。如果開發(fā)沿海二線產(chǎn)品，購購客群就會由旅游度假者轉(zhuǎn)為旅游度假移民，我覺得這是個很大的變化。

　　我所說的移民是大批北方人到海南置業(yè)，人來得越多，包括你的親戚朋友都來了，你需要回去的時間少了，你就成為了城市移民。

　　記者：如您所說，旅游度假移民潮正在成型，海南各地配套是否能保證“候鳥”們的生活需求呢？

　　曹志剛：這些移民對當(dāng)?shù)氐呐涮仔枨蠓浅?qiáng)烈，包括醫(yī)療、教育和商業(yè)配套等，這對地方政府來說也會形成很大的壓力。配套一旦滯后，就會對房價造成很大影響。在購購海景二線房產(chǎn)時，更多購房人會考慮這些因素。

　　二線海景房價格并不便宜，人們購購后對當(dāng)?shù)氐呐涮仔枨笠矔絹碓矫鞔_。配套如果跟不上，入住人一多，就容易產(chǎn)生矛盾。二線城市如果不解決這些問題，房地產(chǎn)的發(fā)展就會受阻。

　　而海口和三亞這種核心城市已經(jīng)具備了基本的生活配套，東線高鐵、高速路都已開通。

　　但北方移民的到來會加重海南的城市負(fù)擔(dān)，加大人們對城市道路等方面的要求。

　　中小房企被迫轉(zhuǎn)戰(zhàn)中、西線市場

　　記者：海南的東線、西線有何區(qū)別，為何鮮有大房企進(jìn)入西線市場？

　　曹志剛：東邊的海水資源好，一線海景沙灘質(zhì)量較高。而西線曾經(jīng)是海南的工業(yè)區(qū)，有很多廠房和產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)線設(shè)在這里，不適合居住，所以發(fā)展慢。

　　但是隨著西線產(chǎn)業(yè)的逐步改造和交通的日趨便利，房地產(chǎn)市場也將逐步打開。此外，西線房價是東線的一半，只要東、西線房價差異存在，西線仍有大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

　　記者：中線呢？未來，您認(rèn)為中線市場該如何發(fā)展？

　　曹志剛：中線位于海島的山脈上，沒有海嘯侵襲的危險。五指山、七仙嶺房價很貴，因?yàn)楫?dāng)?shù)刎?fù)氧離子高。中線的購房者相對特殊，他們對城市要求不高，更喜歡田園風(fēng)光。因此，有一定渠道背景的開發(fā)商才會去中線開發(fā)。

　　以五指山為例，當(dāng)?shù)胤績r并不低，每平方米均價在7000元左右。但當(dāng)?shù)剡€沒有大的開發(fā)商入駐。

　　目前，僅保亭地區(qū)有大開發(fā)商入駐。但開發(fā)商需要與政府做資源置換，幫政府實(shí)現(xiàn)一些社會責(zé)任，政府才會把土地出讓給他們。因此，開發(fā)商拿地成本相對較高。大部分開發(fā)商都在東線拿地，特別是三亞、海口等熱點(diǎn)區(qū)域。

　　很多中小房企認(rèn)為東線拿地成本過高，于是就先從中部拿地試水。如北京春光在中線拿地也能銷售，不過其市場渠道拓展花費(fèi)了很長時間。我認(rèn)為，中線只有有影響力的大房企進(jìn)入，才能促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場成熟發(fā)展。

　　今年海南仍將以價換量

　　記者：2012年，外界對海南樓市的總結(jié)是以價換量，2013年呢？

　　曹志剛：2013年依然是以價換量。今年10月，海南開盤數(shù)量突現(xiàn)井噴，有31個項目上市，為近幾年開盤數(shù)量之較。延續(xù)“銀十”的熱流，11月海南開盤數(shù)量雖有所減少，也仍有22個新盤擬開，其中不乏雅居樂、合景和魯能等名企的新品。

　　歲末將至，海南樓市旺季即將到來，開發(fā)商都想緊緊抓住機(jī)會出奇制勝，以價格優(yōu)勢先博得購房者的眼球。此外，眾多開發(fā)商近期的主要任務(wù)是持續(xù)走量以緩解龐大的運(yùn)營資金壓力。開發(fā)商之間的價格競爭恐使樓市再起波瀾。

　　所以，我認(rèn)為今年海南房價只有下浮，沒有上浮的可能性，但到了明年銷售旺季會有所好轉(zhuǎn)。

　　記者：北海等地也擁有優(yōu)質(zhì)的旅游度假資源。與之相比，海南有哪些優(yōu)勢？

　　曹志剛：目前，國內(nèi)大部分城市都在加速城市改造，生活、娛樂配套達(dá)到人們的要求，房價自然就會跟著上漲。

　　北海的金灘銀灘海景也很好，其房價僅為海南的一半，確實(shí)會分流部分海南的客源。

　　目前，海南進(jìn)行了大規(guī)模的城市改造，主辦了眾多國際性會議，同時還在加快國際旅游島支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展等，這些都會提高海南市場的吸引力和競爭力。

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