近段時(shí)間以來(lái)，海南樓市持續(xù)低迷，房?jī)r(jià)不斷下滑，“限購(gòu)令”到期似乎成了一個(gè)轉(zhuǎn)機(jī)。海口市住建部門率先表態(tài)：商品房“限購(gòu)令”不會(huì)“松綁”。業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，目前我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控正處于轉(zhuǎn)型關(guān)鍵期，并不具備放松“限購(gòu)令”的條件，我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控依然任重道遠(yuǎn)。

　　——“限購(gòu)令”等調(diào)控政策使海南樓市量?jī)r(jià)齊跌

　　在“限購(gòu)令”等多項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響下，海南樓市經(jīng)歷了短期高漲、持續(xù)低迷、成交量及金額明顯下滑的過程。

　　2010年初，海南國(guó)際旅游島建設(shè)上升至國(guó)家戰(zhàn)略后，海南樓市量?jī)r(jià)均大幅上揚(yáng)。1月份，海南房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)200%，商品住房銷售面積達(dá)到184.25萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)842.92%，環(huán)比增長(zhǎng)97.83%，創(chuàng)造單月銷售歷史新高;2月份，海南房地產(chǎn)銷售均價(jià)14087元每平方米，達(dá)到新的高點(diǎn)，環(huán)比增長(zhǎng)72.66%。

　　今年初，海口、三亞相繼推出“限購(gòu)令”，對(duì)保障性住房建設(shè)、稅收政策、信貸政策、房地產(chǎn)用地、房屋交易及限購(gòu)等提出實(shí)施意見，對(duì)外地戶口居民來(lái)海南購(gòu)房者和本島戶口居民預(yù)購(gòu)二套房者進(jìn)行限制。

　　隨后，海南樓市的銷售量和金額均呈明顯下滑趨勢(shì)。據(jù)海南省統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，今年上半年，海南房屋銷售面積同比下降9.9%;前三季度，海南房屋銷售面積619.49萬(wàn)平方米，盡管同比增速由年初以來(lái)的持續(xù)下降開始轉(zhuǎn)為上升，但增長(zhǎng)幅度僅為0.3%，而2010年前三季度房屋銷售面積同比增長(zhǎng)達(dá)到78.3%。

　　從近幾個(gè)月的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來(lái)看，全省樓市成交量幾乎每月都保持在2500套，近期雖有小量反彈，但是依舊沒有明顯起色。11月，海南住宅成交均價(jià)每平方米9056.38元，環(huán)比10月份每平方米10408.99元，下跌了13%。

　　另一方面，有關(guān)呼吁放松樓市限購(gòu)的聲音也一直未停歇。目前來(lái)看，除海口市住建局市場(chǎng)處負(fù)責(zé)人表示將延續(xù)“限購(gòu)”政策之外，11個(gè)限購(gòu)即將到期城市中還沒有一個(gè)主動(dòng)下發(fā)明文規(guī)定，明確表示將延長(zhǎng)“限購(gòu)令”，這無(wú)疑給市場(chǎng)留下了很大的想象空間。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，越接近年底，市場(chǎng)與政策之間的這種博弈越是強(qiáng)烈。目前已經(jīng)執(zhí)行限購(gòu)的數(shù)十個(gè)城市中，廈門、濟(jì)南、青島、石家莊、長(zhǎng)春、貴陽(yáng)等近10個(gè)城市設(shè)置了限購(gòu)期限，其中多為今年底明年初。

　　——業(yè)界認(rèn)為不具備取消限購(gòu)條件

　　許多海南房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人和專家向記者表示，目前，樓市價(jià)格正在步步下滑，“停限”的條件還不具備，如果對(duì)樓市提前“松綁”，將會(huì)引來(lái)炒房資金的流入，樓市價(jià)格將會(huì)進(jìn)一步反彈，兩年多的調(diào)控成效將付之東流。

　　海口市住建局市場(chǎng)處處長(zhǎng)戴開權(quán)表示，海口市住建部門將嚴(yán)格執(zhí)行“限購(gòu)令”，不會(huì)“松綁”該項(xiàng)政策，將依據(jù)國(guó)務(wù)院有關(guān)要求繼續(xù)嚴(yán)格調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。他認(rèn)為，海口市住建部門在執(zhí)行“限購(gòu)令”上沒有具體期限，國(guó)家規(guī)定限購(gòu)限價(jià)的政策應(yīng)當(dāng)是長(zhǎng)期的調(diào)控任務(wù)，海口市不具備“松綁”“限購(gòu)令”所需要的外部條件支持。

　　與全國(guó)其他城市一樣，自“限購(gòu)令”后，海南樓市成交量出現(xiàn)下滑。但不同的是，海南大部分樓盤成交價(jià)格仍然較為平穩(wěn)。進(jìn)入12月，隨著銷售旺季來(lái)臨，海南樓市在前兩輪不正常的市場(chǎng)“狂飆”之后，量?jī)r(jià)逐步實(shí)現(xiàn)理性回歸，但是房?jī)r(jià)下降空間卻有限。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：海南樓市11月總成交2806套，環(huán)比10月的2755套上漲1.85%;住宅成交總面積24.82萬(wàn)平方米，環(huán)比10月的24.24萬(wàn)平方米下跌2.4%。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，總成交量和總成交均價(jià)的一漲一跌，說明市場(chǎng)“以價(jià)換量”的大趨勢(shì)日趨明顯。

　　海南大學(xué)中國(guó)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)理論研究所所長(zhǎng)王毅武認(rèn)為，海南房地產(chǎn)目前還沒有達(dá)到它應(yīng)有的性價(jià)比，在國(guó)家“限購(gòu)令”背景下，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)都出現(xiàn)波動(dòng)，但海南房地產(chǎn)市場(chǎng)總體來(lái)看依舊堅(jiān)挺。

　　從全國(guó)角度來(lái)看，住建部研究副主任王玨林向媒體表示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)購(gòu)需求還很大，政策一旦放松，房?jī)r(jià)就會(huì)反彈，調(diào)控可能功虧一簣，即使是區(qū)域性的政策放松，也可能會(huì)影響全國(guó)調(diào)控的大局。現(xiàn)有調(diào)控政策如果真要放開的話，也必須有新的調(diào)控手段來(lái)承接，實(shí)現(xiàn)“一進(jìn)一退”，這還需要一定時(shí)間。
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　　——專家：調(diào)整房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)推動(dòng)理性發(fā)展

　　繼海口之后，廣州、深圳等地的主管部門也相繼表態(tài)，“限購(gòu)政策退出沒有時(shí)間表”。盡管國(guó)家有關(guān)部門沒有正式發(fā)文，但已有消息稱，住建部日前知會(huì)地方政府，限購(gòu)政策于今年底到期的城市須在到期之后延續(xù)這一政策。如何讓樓市調(diào)控步入平穩(wěn)有序軌道，恐怕是當(dāng)前樓市面臨的主要問題。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，我國(guó)住房制度仍處于轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期，保障房建設(shè)和分配還沒到位，房產(chǎn)稅推廣也還不具備條件。在商品房市場(chǎng)整體供求關(guān)系尚未平衡的情況下，限購(gòu)政策長(zhǎng)期存續(xù)的可能性很大。

　　此外，我國(guó)城市化進(jìn)程還在進(jìn)行中，特別是一些適婚男女存在較緊迫的住房需求。因此，要抑制樓市報(bào)復(fù)性反彈，不僅要靠“限購(gòu)令”，更需要盡快調(diào)整房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)，推動(dòng)其實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展。

　　海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳總規(guī)劃師宋祎認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)亟需轉(zhuǎn)型。以海南樓市為例，需改變以居住地產(chǎn)為完全主導(dǎo)的單一房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，構(gòu)筑以專業(yè)化旅游地產(chǎn)為主導(dǎo)，居住地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和辦公地產(chǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展的多元化產(chǎn)品體系。從以一次性開發(fā)為特征的粗放型開發(fā)逐步過渡到以產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)為主的可持續(xù)開發(fā)，以確保地方稅源穩(wěn)定，減少大規(guī)模、盲目出讓土地的沖動(dòng)。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，作為房地產(chǎn)調(diào)控政策體系的重要組成部分，今后限購(gòu)政策的退出將以房產(chǎn)稅等政策的出臺(tái)為依據(jù)。房產(chǎn)稅的實(shí)施，既有利于地方政府?dāng)[脫對(duì)土地財(cái)政的高度依賴，也會(huì)使調(diào)控長(zhǎng)期化和常態(tài)化。

　　但是王毅武等專家謹(jǐn)慎認(rèn)為，從目前來(lái)看，房產(chǎn)稅賴以推廣的信息基礎(chǔ)——個(gè)人資產(chǎn)征信系統(tǒng)尚未完善。房產(chǎn)稅即使已開始試點(diǎn)，也并無(wú)實(shí)質(zhì)規(guī)則，其具體推廣還有很長(zhǎng)的路要走。
 

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