原本是期望攻城略金的籌碼，如今卻變成了影響業績的“愁碼”。

　　“3年厚積薄發的旗艦力作，專為財富量身定制比肩全球的高端濱海豪宅。”這是雅居樂清水灣即將推出的碧海帆影樓盤的廣告語。然而，這個被雅居樂寄予厚望的樓盤卻遭遇海南樓市的“冬天”。

　　根據雅居樂地產控股有限公司(雅居樂，3383.HK)較新公布的數據，1～11月份，該公司共錄得280億元的合約銷售額，占370億元全年目標的76%。業績不夠理想的原因是銷售額占比較大的清水灣表現未達預期。

　　“主要業務集中于廣東和海南兩地，清水灣一個項目的占比就達到了30%。海南市場需求的不確定性，成了公司業績增長的不穩定因素。”國泰君安分析師余立峰對記者表示。

　　除此之外，另有分析人士認為，雅居樂的產品結構偏向于度假型和中高端定位，在剛需和改善型需求受國家支持的時期，雅居樂顯然要比做中低端產品的開發商感受到更大的壓力。

　　這一幕并不陌生，2008年，雅居樂也曾因業務布局過于集中在珠三角地區而導致業績下滑。時至如今，這家房企再次深陷布局單一的困局當中。

　　海南項目拖累

　　銷售數據顯示，雅居樂11月錄得合約銷售金額約為18億元，1～11月份，共錄得合約銷售金額280億元，同比增長10%。按370億元的年度目前計算，前11個月的完成率約為76%。

　　“從銷售結構看，銷售占比近三成的清水灣項目未能達到預期的表現，這在一定程度上影響了公司的整體業績。”上海證券分析師柯學鋒表示。

　　據了解，前11月，位于海南的清水灣項目的合約銷售額為69億元，離年初公布的100億元預期目標仍有不小差距。數據顯示，該項目在7～10月4個月時間里，簽約成交金額僅為21億元，而11月份的銷售額更是進一步下降到了2億元。

　　瑞信指出，雖然冬季是海南項目銷售高峰期，但今年的這一行情并未顯現，預計雅居樂達成全年目標有一定難度。

　　“目前海南樓市已陷入成交僵持的狀態，除了小戶型產品還有成交外，高總價的大戶型以及別墅去貨速度都很慢，很多高端項目的銷售基本都靜止了。”廣州中地行董事長徐建平說。

　　申銀萬國也在報告中表現出了對海南市場較為悲觀的看法，認為海南對于雅居樂的貢獻占比較其他開發商要大得多，隨著全國其他城市房價調整，海南的價格調整也箭在弦上。量價齊跌的局面一旦開始，雅居樂無疑將遭受重創。

　　“隨著成交量跌入谷底，海南的開發商將開始大幅降價促銷，進而引發市場對海南資產價格縮水的悲觀預期，這將持續壓制雅居樂的估值。”申銀萬國表示。要知道，該公司明1/3的土地儲備位于海南。

　　據了解，碧海帆影在定價方面給出了一定的優惠幅度，在88折的基礎折扣上，一次性付款的客戶還可享受95折額外優惠。

　　雅居樂相關負責人也表示，清水灣此前主要面向高收入人群，但總價較高的大戶型產品在目前的階段并不容易消化。“未來將推出總價較低的中小戶型產品，吸引中高收入人士，擴大項目的目標客戶群。”

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　　布局與產品風險

　　雖然從2006年就開始進行全國布局，但目前雅居樂的銷售貢獻還是主要來自于廣東以及海南兩地。

　　該公司的銷售數據顯示，前11個月，僅僅是廣州雅居樂劍橋郡、中山凱茵新城、中山世紀新城、順德雅居樂花園這4個珠三角項目的合約銷售總額就達86億元，占公司總銷售額的30%，海南清水灣為69億元，也占了25%的比例。

　　“相對于其他全國布局的開發商來說，這樣的業務結構還是過于集中，一個地區的市場波動就有可能影響整體業績。”柯學鋒表示。

　　余立峰也認為，清水灣項目是影響雅居樂整體業績表現的主要不確定因素，“海南市場的需求并非剛需，不確定性太大。”

　　除了業務布局集中外，雅居樂的產品結構偏向于度假型，以中高端為主，相對單一。柯學鋒表示，度假型產品的消費群體很容易受到調控政策的影響，即便清水灣不在限購的范圍，但銷售進度也明顯受阻。

　　而余立峰則表示，雖然就業績達標度而言，預計雅居樂今年能完成八成多，這個水平在目前的行業環境中屬正常表現，但相比萬科、中海、恒大、碧桂園等業績完成率較高的開發商而言，雅居樂對市場走勢的反應和銷售策略的調整方面還是慢了一步。

　　“我們也希望公司的業務布局能更為均衡，未來幾年，省內和省外的確認銷售金額占比期望是5∶5。旅游地產在銷售總額中占25%左右的比例。”上述雅居樂相關負責人說。

　　回應停工傳聞

　　因銷售不力和布局單一而引發的質疑聲，將雅居樂推向了輿論詬病的風口浪尖。近日，有消息稱，廣州某大型開發商將全面停工，甚至有消息稱該開發商實為雅居樂。

　　對此，上述雅居樂相關負責人回應：“公司從未要求各項目全面停工。”但他也指出，面對市場的轉變，公司需要適時調整工程進度，目前已達到預售條件或明年才達到預售條件的在售項目將稍微放緩工程，近期要推出的全新項目和需要結構性補貨的項目則加快工程。

　　與此相對應的是，雅居樂將新開工面積由年初計劃的630萬平方米調整到了520萬平方米。

　　但鑒于雅居樂今年的銷售表現，一些分析機構仍對其財務狀況表示擔憂。申銀萬國認為，如果該公司全年銷售比原計劃銷售目標低13%的話，其期末凈負債率將上升至83%，期末公司現金余額將驟降至28億元。

　　據統計，今年雅居樂的預計工程款支出大概為170億元，到期的短期債務為59億元，2011年應支付土地款約為50億元，加上利息等支出，總資本支出約達300億元。

　　今年上半年，雅居樂的凈負債率按年增長10.6個百分點至62.2%，其頭席財務官崔永年在中期業績發布會上表示，隨著下半年有較多新盤推出，現金回籠充裕，年底預計該比率可降至約55%。

　　但實際上，雅居樂下半年的銷售情況并未如公司料想般樂觀。余立峰認為，由于現金流入的減少，預計年末雅居樂的凈負債率可能上升至70%。而明年的負債情況能否改善，還有賴于銷售回籠的情況以及新開工面積的控制。

　　摩根大通則表示，由于雅居樂現金回籠速度較慢，公司資產負債率上升，若現金的杠桿化加劇，將會引致下調評級。
 

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