標桿房企去年業績現分化 今年房地產上市公司大魚吃小魚現象或更頻繁
 

　　昨晚，萬科公布了12月份銷售及新增項目情況。12月萬科實現銷售面積59.9萬平方米，銷售金額58.2億元。至此，萬科2011年共實現銷售面積1075.3萬平方米，銷售金額1215.4億元，同比分別增長19.8%和12.4%，繼2010年銷售額突破千億之后，業績再創新高，蟬聯行業銷售。

　　萬科

　　年度銷售1215.4億

　　萬科董事會秘書譚華杰表示，過去一年中，市場形勢發生巨大變化。特別是9月份之后，市場景氣度明顯下滑。據初步統計，9~12月北京、上海、廣州、深圳、天津、沈陽、杭州、南京、無錫、蘇州、東莞、佛山、成都、武漢等14個城市成交面積同比下滑幅度約45%，成交金額同比下滑約48%。不僅一、二線城市成交量持續低迷，此前表現較好的三、四線城市的銷售也明顯放緩。

　　從月報披露的數據來看，萬科12月份的銷售金額環比有所下降。萬科方面表示，從認購金額來看，公司12月份環比11月有較明顯增長，但因為大多數推盤都集中在下半月，有相當比例的房屋雖然在12月實現了認購，但尚未完成簽約，截至12月底，萬科已認購待簽約產品規模超過100億元，其業績將在未來幾個月中陸續體現。

　　恒大

　　完成全年銷售目標114.8%

　　昨天，恒大地產發布公告稱，恒大2011年12月銷售額為12.8億元，約銷售面積17.8萬平方米，合約銷售均價每平方米7214元。

　　2011年全年，共計實現銷售金額803.9億元，完成全年合約銷售目標的114.8%，合約銷售額較2010年增長59.4%；合約銷售面積1219.9萬平方米，較2010年增長 54.7%。

　　相比11月份，無論是銷售金額還是銷售面積，12月均略有上升，但相對于2011年前10個月，顯得有所回落。對此，恒大副主席夏海鈞解釋，主要是因為恒大有意調整銷售結構、放緩銷售速度的結果。

　　標桿企業市場集中度增加

　　由中房產信息集團聯合中國房地產測評聯合發布的房企年度銷售TOP50排行榜顯示，調控之下，2011年的全國市場銷售仍然保持了增長態勢，上榜的龍頭企業上漲速度更超出了平均水平，表現為企業集中度繼續提升；但上升幅度已明顯減緩，呈現趨穩態勢。

　　數據顯示，2011年度全國前企業市場份額達到10.43%，較2010年上升了0.32個百分點，與2010年1.97個百分點的增長相比明顯萎縮。

　　中原地產研究的研究結果與之相類似：受調控政策影響，2011年國內房地產市場的發展速度明顯放緩。2011年前11個月，中原監測的十家標桿房企累計合約銷售面積約4477萬平方米，較去年同期增加16%。這一增長速度雖然較2010 年全年下降了3個百分點，總體上看，十大標桿房企銷售成績依然跑贏大市。

　　分化原因：

　　城市布局降價策略不同

　　當然，并不是每一個標桿房企在2011年的業績，都像萬科、恒大和融創那么靚麗。比較各家標桿房企2011年前11個月累計合約銷售面積同比增長率和同期全國商品房累計銷售面積同比增長率的差異：其中：恒大、華潤、萬科、雅居樂、中海銷量同比增長率高于全國水平9%，成長性較好。其次：保利、招商、金地銷量同比增長率低于全國水平9%，與去年基本持平，成長性一般。富力、綠城銷量同比增長率為負，明顯下降，成長性較差。

　　“開發商的成長表現與其城市布局密切相關。”北京中原地產研究總監張大偉表示，合理的城市布局、以中低端項目為主的產品定位以及靈活的推盤和價格策略是個別標桿房企在淡市中增長率依然超過同行的主要原因。

　　業績分化的另一原因是價格策略。張大偉認為，降價促銷的時間早晚不同、降價促銷持續時間的長短不同、降價促銷的深度和廣度不同，導致標桿房企2011年的銷售表現出現分化。

　　后市預測：

　　一線城市樓市頂點已過

　　雖然標桿房企領跑市場，但從其設定的年度目標看，仍有近半數的企業難以完成全年目標。而2012年的市場環境，并沒有明顯好轉。

　　上海某房地產研究院綜合部部長楊紅旭表示，上海、深圳，2011年一手商品住宅成交量，皆創近十年新低。這說明一線城市樓市繁榮頂點已過去。未來一手房的成交量，不太可能超越2007年或2009年高點了。一手房成交高點，正由一線向二、三、四線城市轉移。

　　全國樓市已入冬，房企依舊謹慎。比如萬科，雖然12月新增項目數量較前兩個月略有增加。但萬科方面表示，公司謹慎拿地的原則沒有變，項目數量增加主要因為部分項目在年底正式辦理完相關手續。從價格來看，12月新增項目的平均樓面地價約2230元/平方米，和今年前11個月的平均價相比有所下降。

　　中原地產研究認為，開發商積極維持現金流，在放慢建設步伐的同時，亦將減少購地，預期土地市場將繼續冷清，房價調整將持續。
 

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