2011年房地產(chǎn)調(diào)控政策回顧

　　2011年，國家對于房地產(chǎn)市場出臺的諸多限購、限貸、加稅等政策，達(dá)到歷次調(diào)控的高點(diǎn)。

　　較近幾年，為了應(yīng)對高速上漲的房價(jià)，國家相繼出臺了針對房地產(chǎn)市場的各種宏觀調(diào)控政策。而2011年的房地產(chǎn)調(diào)控，更被許多人認(rèn)為達(dá)到了“史上較嚴(yán)厲”。

　　回顧2011年的房地產(chǎn)調(diào)控政策，以2011年1月推出的“新國八條”為主線，頭次提出價(jià)格管制目標(biāo)、全國范圍的限購政策，同時(shí)在限貸、加稅等方面，也都達(dá)到了歷次調(diào)控的高點(diǎn)。主要表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面：

　　――2011年房地產(chǎn)調(diào)控的是“限購”。

　　在“新國八條”中第六條提出“各直轄市、計(jì)劃單列市、省會城市和房價(jià)過高、上漲過快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施”，之后住建部提出新增限購城市名單的5項(xiàng)建議標(biāo)準(zhǔn)。進(jìn)一步強(qiáng)化了對于地方限購的約束，中國房地產(chǎn)限購在全國全面鋪開。

　　事實(shí)上，限購令早在2006年的時(shí)候就曾經(jīng)出現(xiàn)過，但是效果一直不好。到了2011年，由于政府的強(qiáng)力要求，再加上問責(zé)制的深化與嚴(yán)厲，限購令才真正產(chǎn)生效果。限購有效地抑制了全國不同地區(qū)的購房投機(jī)行為和不合理需求，從而對于房地產(chǎn)市場的合理健康起到重要作用。

　　――從緊的貨幣政策和信貸政策，保證了對于房地產(chǎn)投機(jī)資金的控制。

　　2011年，國家整體的貨幣政策和信貸政策是從緊的。

　　頭先，2011年先后6次調(diào)高存款類金融機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)備金率，盡管于2011年12月5日下調(diào)了一次存款準(zhǔn)備金率，但是現(xiàn)在的存款準(zhǔn)備金率仍然達(dá)到21%。提高存款準(zhǔn)備金率，減少了銀行的貨幣供給量，進(jìn)而影響到銀行的信貸規(guī)模，也減少了房地產(chǎn)企業(yè)的信貸規(guī)模，有效的抑制了部分購房投機(jī)行為。

　　其次，差別化的信貸政策不僅得以強(qiáng)化，而且還更加嚴(yán)厲。“新國八條”進(jìn)一步強(qiáng)化了差別性信貸政策，高達(dá)60%的住房貸款頭付款比例將對于房地產(chǎn)投機(jī)行為產(chǎn)生強(qiáng)烈的抑制作用，使得房地產(chǎn)投機(jī)者迫于銀行高額的貸款壓力而減少投機(jī)動機(jī)，從而減少了市場上的投機(jī)性需求，穩(wěn)定了市場秩序和市場需求，同時(shí)也有效的降低了金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　――保障房建設(shè)的加大，緩解了部分市場預(yù)期，減輕了供求矛盾。

　　近幾年，為了努力增加住房的供給，我國不斷加大保障性住房的建設(shè)力度，2011年全國保障房建設(shè)目標(biāo)達(dá)到了1000萬套。截至2011年9月，全國城鎮(zhèn)保障性住房和棚戶區(qū)改造已經(jīng)開工 986萬套，開工率98%。保障性住房的大力建設(shè)，能夠有效的緩解市場上對于住房的預(yù)期壓力，對于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場具有重要意義。

　　保障性住房的建設(shè)，得到了多方面政策的支持。頭先，保障房的供地增加。2011年全國住房用地計(jì)劃供應(yīng)21.80萬公頃，與2010年全國住房用地供應(yīng)計(jì)劃和實(shí)際供地量相比，分別增加18.5%和72.6%。其次，政府努力增加保障房建設(shè)資金。《關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見》規(guī)定，土地出讓收益用于保障性住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造的比例不低于10%；代發(fā)的地方政府債券資金要優(yōu)先安排用于公共租賃住房等保障性安居工程建設(shè)。再次，保障房建設(shè)資金的來源不斷多樣化。除了使用土地出讓凈收益、住房公積金增值凈收益等來增加保障房建設(shè)資金以外，2011年國家已經(jīng)允許地方融資平臺公司通過發(fā)行企業(yè)債券來建設(shè)保障房，此外，社保基金和信托公司也加入保障性住房的融資。

　　――其他方面，對于房地產(chǎn)的調(diào)控也在不斷變化和加深。如2011年在上海和重慶開始試點(diǎn)的房產(chǎn)稅，雖然還具有較大的不足和缺陷，但是對于我國房產(chǎn)稅改革的進(jìn)程來說，是一種重大的突破；同時(shí)，2011年國家有關(guān)部門也加強(qiáng)了對于房地產(chǎn)市場的管理，通過要求商品房銷售實(shí)行“一房一價(jià)”，保證了商品房銷售的“明碼標(biāo)價(jià)”；還有，通過《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，從監(jiān)管機(jī)制、人員錄用、機(jī)構(gòu)管理、服務(wù)管理和違規(guī)處罰等五個(gè)方面加強(qiáng)了對于房地產(chǎn)中介的管理等。這些措施也都在一定程度上穩(wěn)定了房地產(chǎn)市場。

　　2011年房地產(chǎn)市場開始理性回歸

　　在諸多宏觀調(diào)控政策影響下，我國房價(jià)下降趨勢顯著，同時(shí)開發(fā)商對于房地產(chǎn)市場的信心也在逐步減弱。

　　從限購令，到之后落地的房產(chǎn)稅，再到限貸、加息，乃至保障房建設(shè)，2011年的調(diào)控可以說國家是拿出了諸多的有力度的手段，目的只有一個(gè)，讓房價(jià)回歸理性。而從效果上看，房價(jià)上漲的勢頭得到初步控制。具體主要表現(xiàn)在：

　　頭先，房地產(chǎn)價(jià)格下降趨勢顯著，正在逐步實(shí)現(xiàn)理性回歸。隨著各項(xiàng)調(diào)控政策的逐漸鋪開，我國房價(jià)上漲的勢頭已經(jīng)基本得到了控制。對比2011年70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格的數(shù)據(jù)，可以發(fā)現(xiàn)2011年我國住房市場的價(jià)格呈現(xiàn)一路下滑的趨勢，各地?zé)o論是新建商品住宅價(jià)格還是二手房住宅價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)負(fù)增長，這就意味著房價(jià)開始出現(xiàn)真正的下降，房價(jià)同比增長的幅度也已經(jīng)越來越小，已經(jīng)控制在3%左右。這說明，房地產(chǎn)調(diào)控對于房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生了積極的影響，房地產(chǎn)價(jià)格正在逐步實(shí)現(xiàn)理性回歸。

　　其次，房地產(chǎn)市場的投資、銷售、信心等也都受到了調(diào)控政策的影響。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2011年 1~11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資44224.84億元，同比增長僅29.94%；同期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源75208.36億元，同比增長 44.70%；商品房銷售面積89594萬平方米，同比增長8.5%，增幅比前10個(gè)月的累積增速下降1.5%；商品房銷售額49047億元，同比增長 16%，增幅比前10個(gè)月的累積量下降2.5個(gè)百分點(diǎn)；此外，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)一路下滑，2011年2月份為102.9，到11月份景氣指數(shù)則下降為 99.87，環(huán)比下降0.40個(gè)百分點(diǎn)，同比回落3.33個(gè)百分點(diǎn)(見圖1)。由上述數(shù)據(jù)可見，隨著調(diào)控政策的越來越嚴(yán)格和房地產(chǎn)限購政策的延續(xù)，開發(fā)商對于房地產(chǎn)市場的信心也在逐步減弱。

　　2011年房地產(chǎn)調(diào)控政策的缺陷

　　調(diào)控手段不合理，體系不健全，缺乏地區(qū)間的差別化等仍是目前我國房地產(chǎn)調(diào)控政策存在的主要問題。

　　從總體效果來看，2011年的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)取得了初步成效。但是，目前房地產(chǎn)調(diào)控政策中依舊存在很多問題，房地產(chǎn)市場還存在很多不和諧的因素。主要表現(xiàn)在：

　　――房地產(chǎn)調(diào)控手段不合理。

　　對比近幾年住房市場的調(diào)控政策以及調(diào)控的效果，可以發(fā)現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)象：中國目前房地產(chǎn)市場的調(diào)控手段仍然是以行政手段為主，市場手段為輔。較直接的表現(xiàn)就是，2011年初開始的“限購令”，

　　雖然在一定程度上說，2011年房價(jià)的穩(wěn)定和下降，主要得益于“限購令”的推行和強(qiáng)化。但是筆者認(rèn)為，在市場經(jīng)濟(jì)體制下，合理的房地產(chǎn)調(diào)控政策體系應(yīng)該以經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)為主，行政手段為輔。經(jīng)濟(jì)手段能夠通過經(jīng)濟(jì)手段的自動調(diào)節(jié)來發(fā)揮“自動穩(wěn)定器”的作用，這樣的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)對于市場和社會的調(diào)節(jié)才是較有效，也是負(fù)面效果較小的。而行政手段是通過行政力量對于市場交易的直接干預(yù)，效果較直接，帶來的負(fù)面影響也是的。

　　――房地產(chǎn)調(diào)控體系不健全。

　　我國近些年來房地產(chǎn)調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)表明，我國房地產(chǎn)調(diào)控體系建設(shè)落后，體系不完善，對不同消費(fèi)者的房地產(chǎn)調(diào)控政策很不成熟，制度化非常落后，無法形成對不同收入群體的住房消費(fèi)行為的規(guī)范和引導(dǎo)。這就在很大程度上限制了我國住房調(diào)控政策效果的發(fā)揮。其主要表現(xiàn)為：頭先，低收入群體的保障政策正在逐步建立，但是其完善需要一個(gè)較長的過程；其次，高收入群體的住房消費(fèi)行為缺乏政策調(diào)節(jié)，房地產(chǎn)過度消費(fèi)和房地產(chǎn)投機(jī)行為還得不到有效抑制和疏導(dǎo)；第三，中等收入家庭的住房消費(fèi)政策支持缺少系統(tǒng)性、制度化。筆者就認(rèn)為，中等收入家庭的住房應(yīng)該成為我國住房市場的主體，應(yīng)該鼓勵(lì)中等收入家庭的自用住房和改善型住房的消費(fèi)，如通過住房稅收的合理減免、優(yōu)惠，住房貸款的優(yōu)惠。

　　――房地產(chǎn)調(diào)控缺乏地區(qū)間差別化。

　　從2010年開始，我國房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)開始注意不同收入水平人群的購房差異性，實(shí)行了差別化的信貸和稅收政策。但是值得注意的是，直到如今，調(diào)控政策仍然缺乏地區(qū)之間的差異性。這個(gè)問題在我國房地產(chǎn)調(diào)控的歷史上早就存在，至今仍沒有合理的解決。

　　例如，2011年初的“新國八條”規(guī)定各直轄市、計(jì)劃單列市、省會城市和房價(jià)過高、上漲過快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施，并且要求一、二、三線城市符合“五限”標(biāo)準(zhǔn)的都要限購。但是，不同地區(qū)、不同城市的房地產(chǎn)市場的問題并不相同。如果全國統(tǒng)一按照一個(gè)政策執(zhí)行，顯然就忽略了地方之間的不同和差別。我國房價(jià)高漲的問題主要集中于一線城市以及東部地區(qū)一些二線城市，全國數(shù)量較多的三四線城市的房價(jià)雖然也在增長，但基本保持在相對合理的水平。因此，需要針對不同的房價(jià)上漲問題制定區(qū)域性的調(diào)控政策，才能有效實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的合理調(diào)控。

　　――限購令不夠完善。

　　2010年“國十條”提出要求各地實(shí)行限購，但是地方執(zhí)行程度不一，沒有取得明顯效果。到了2011年國務(wù)院再次提出要求房價(jià)上漲較快的城市實(shí)現(xiàn)限購令，將近有46個(gè)城市出臺了限購令，但是各地政府在限購令中存在種種問題。如一線城市的限購政策較為嚴(yán)格，而二三線城市，尤其是中西部地區(qū)城市的調(diào)控力度逐漸減弱。又如，大多數(shù)城市將限購范圍劃定在主城區(qū)范圍內(nèi)，不包括區(qū)縣，有的城市雖然列明全市，但沒有明確區(qū)域，因此也有操作空間；有的城市將限購有限期定到2011年12月31日；有的城市規(guī)定“市城區(qū)人口密度、房價(jià)高過一環(huán)的住房”，這一規(guī)定范圍更窄；有的城市將納稅和社保的證明放寬為一年。總之，很多城市在限購范圍、限購門檻、執(zhí)行期限、納稅年限和社保證明等方面都有文章可做。這些都影響到了限購的實(shí)際作用。

　　2012年房地產(chǎn)政策建言

　　2012年房地產(chǎn)調(diào)控的政策應(yīng)該在繼續(xù)嚴(yán)格中加快

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