“議價空間縮小壓制4月上海二手樓市，5月觀望氣氛會更濃”

　　“提價行為已對上海二手房的交易基礎產生負面作用，3月中旬至今的較新幾周，上海二手房在3月中旬的交易水平高點上，持續保持5%左右的回落幅度。”

　　3月上海二手樓市的成交數據，看上去頗為耀眼。

　　21世紀不動產較新發布的統計數據顯示，3月上海二手住宅共成交1.56萬套、123.1萬平方米，創下2011年2月以來近14個月的新高。此前的2月，上海二手住宅只成交了0.95萬套、71.4萬平方米；去年3月的成交量為1.2萬套、94.5萬平方米。

　　“雖然目前上海一、二手房成交量呈逐月回暖， 小陽春行情基本確立，但這屬于多重因素疊加刺激后的恢復性增長，后市如何演繹仍存疑。”21世紀不動產上海區域分析師黃河滔說，結合歷史數據來看，目前的成交量表現談不上“突出”。

　　改善型需求加速入市

　　外圍區域依然是滬上二手房的成交主力。

　　21世紀不動產統計顯示，今年3月，浦東、閔行、寶山三區合計成交二手房源0.77萬套，占全市的47.2%。

　　值得一提的是，改善型需求的入市步伐有所加快。

　　據21世紀不動產統計，受剛需追捧的90平方米以下二手房房源，3月成交套數占比為69.7%，較2月減少了4.8個百分點；而90-140平方米及140平方米以上的中、大戶型二手房成交占比則分別較2月提升4.53個百分點、0.27百分點。

　　漢宇地產的統計數據也有類似表現。漢宇地產聯洋分行高端經理李雷介紹，位于浦東聯洋板塊的 “仁恒河濱城”3月份成交達到了23套，而該樓盤1-2月份的成交合計只有10套。

　　漢宇地產市場研究部經理付偉認為，3月上海市多個樓盤購賣交易量成倍放大，一方面是因為此前改善型積壓的需求量過大；另一方面也是受2月以來樓市回暖和政策“微調”的激勵。

　　二手房議價空間縮小

　　伴隨著中等價位樓盤成交占比增加的，是3月滬上二手房成交均價的抬升。

　　據21世紀不動產統計，3月上海二手住宅成交均價為1.65萬元/平方米，環比(較2月)提升9.7%，同比(較去年3月)提升3.8%。

　　另據中房信數據，3月上海二手住宅成交總金額202.99億元，住宅套均面積78.73平方米，套均總價129.79萬元。

　　21世紀不動產對上海40個標桿樓盤持續價格監測顯示，3月末二手房價上漲的標桿樓盤數有所擴大，不過漲幅均在5%以下。

　　黃河滔指出，雖然漲價樓盤個數擴大，但就房價的持續監測來看，目前多數漲價房源價格仍處去年三季度以來的低位。長期而言，上述漲價房源仍處于“明漲實跌”勢態。

　　德佑地產研究主任陸騎麟則認為，市二手房業主縮小議價空間，主要是出于對樓盤地段價值的自信和對市場的長期看好，只要市場稍有回暖跡象，即會令其降價意愿大減。

　　這一跡象近期表現越發明顯。

　　漢宇地產董事總經理施宏叡介紹，4月至今，上海二手房房東的平均議價空間已由3月的10%～12%下降至5%～8%，受此影響，4月以來滬上的二手房成交量也較3月下降了20%。

　　“5月后市場將趨平淡”

　　事實上，在不少中介看來，3月二手樓市的復蘇勢頭尚不穩固。

　　黃河滔介紹，3月上海1.56萬套的二手房交易水平，在往年屬于正常交投水平，且后期有回落之虞。其次，今年一季度，上海的二手房成交量仍為近5年新低，全市共有3.06萬套二手房達成交易，較去年同期的4.21萬套回落了27.3%。

　　陸騎麟也說，3月上海二手房的成交水平，與2009年2.5萬套的月平均成交還有明顯差距。

　　未來的二手樓市隱憂不少。

　　在黃河滔看來，春節后大量優質二手房源的去化及部分房東心態的反轉，正逐步構成未來二手房成交量不確定性因素之一。自2月下旬迎來成交小高峰后，已有部分房東產生誤判，局部地區二手房議價空間縮小甚至漲價。

　　“目前這些提價行為已對上海二手房的交易基礎產生負面作用，3月中旬至今的較新幾周，上海二手房在3月中旬的交易水平高點上，持續保持5%左右的回落幅度。”黃河滔說。

　　德佑地產副總經理羅亞東介紹，較近一周以來，二手房市場出現了放緩的跡象，“主要是剛需購購力經過了2、3月的釋放，有些后勁不足；改善型需求仍受限購、限貸影響；加上一些房東縮小了議價空間……”

　　合富置業副總經理沈彥的判斷是，3月的成交回暖只是曇花一現，4月將不如3月，5月以后將漸趨平淡，“5月的房展會將是一手樓盤集中降價的一個展示，二手房市場的觀望氣氛會更濃?！?/p>

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