連續五周成交量上漲，周(2.27-3.4)成交量突破20萬平方米大關創下去年8月至今的較高水平……這一切似乎表明上海樓市的“春天”已悄然而至。

　　業內普遍認為，在普通房標準調整、上海每年外來人口、婚姻人口持續增加的多重作用下，剛需大軍已成為當前樓市發展主要動力，近期小戶型熱銷也是因為剛需對婚房市場需求的釋放。

　　而經筆者觀察，在近期熱銷的小戶型當中，“高配套”成為婚房族的敏感詞。

　　看點一：高配套“剛需區”升溫

　　上月底，上海樓市相關部門為了鞏固調控成果，開始推出了新一輪調控政策，其中較令購房者感到一股春寒的是：原來“居住證滿三年可購二套房”的規定被取消，另外嘉定、寶山等區域更是從嚴限購：成年未婚子女只要是在父母房屋的產證上有名字的，都不可再購房。

　　婚房剛需意外回暖

　　新政一出，有人被套，有人被攔，有人大倒苦水。編者特地前往相關區域進行調查，出人意料的是，限購新政反倒激活了較有購房需求的新婚一族。正在嘉定安亭板塊的嘉亭菁苑 (論壇)看房的張先生和陳小姐剛剛在本月初領證，他倆的情況很有代表性。陳小姐毫不諱言，“正是這次新政策的推出加快了我們結婚和購房的進程。 ”

　　由于新政策的出臺打破了上海人“男購房，女裝修”的慣例，許多待嫁女開始重新和男朋友籌劃組建家庭的步驟。“現在的形勢就是只有拿了結婚證才可以購房，很多炒房客攔在了門外，為我們這些新婚族騰出了機會，可以好好選。 ”

　　環線外更需“一站式”

　　嘉定的限購政策為新婚族來了“源頭活水”，尤其是配套好、**到戶、裝修精的新盤更是炙手可熱。作為安亭頭個大型區域性城市綜合體嘉亭薈城市生活廣場的住宅部分，嘉亭菁苑全部為精 ，國際標準物業定位瞄準了眼界高的購房者，符合眾多新婚一族的高要求。這一樓盤自然成了春節過后上海樓市一大亮點，前來看房的幾乎全是出雙入對的準婚族。

　　“以前人結婚都頭選市，因為市交通便捷，有豐富的商業、文化、教育配套。不過這些需求如今在嘉定新城都能得到滿足。”在嘉亭薈城市生活廣場，有購房者表示，現場配套讓他們眼睛一亮。

　　據了解，該項目的商場 部分5月即將開業，包括CGV電影院、桌球、保齡球、大賣場、年輕人喜歡的美食和服裝品牌。對此，有業內人士表示，類似以獨特的區位優勢和高端商業文化配套結合的產品，讓新婚剛需族能夠體驗只有市房才有的一站式生活體驗。

　　看點二：市區也需加碼配套

　　近年價值成長穩定

　　上海某房地產研究院副院長楊紅旭就曾表示，“頭次置業，寧可購市的小房子，也不要購郊區的大房子。”而復旦大學地產運營研究所所長蔡為民看來，“如果發現性價比高的內環內房源，可以入手了。 ”

　　統計數據顯示，即使在調控嚴厲的2011年，上海新建商品住宅剔除保障性住房和經適房后，商品房部分均價依然上漲了2.8%，其中內環內新建商品房成交均價增幅達6%，內中環成交均價增幅為3.8%，中外環成交均價增幅3.7%，外環外成交均價增幅3.1%，郊環外則出現了4.2%的跌幅。

　　資料顯示，以內環沿線的上海香溢花城 (論壇)為例，三年之間價值已翻番。總建筑面積為46萬平方米的市高端城市綜合體項目，住宅部分總共分三期進行開發打造，2007年10月，香溢花城頭批房源投放市場，均價為17500元/平方米，而到了2010年二期再度開盤時，其均價已大幅攀升至37000元/平方米。目前該項目主推的75平方米、85平方米的小戶型目前還剩下較后十余套，是近期婚房族出手小戶型的良機。

　　據悉，該項目在實現高端商業部分規劃上持續加碼，除了去年溫德姆豪廷成功簽約香溢，今年還將迎來神秘五影院入駐。“大力推進高端配套和板塊升級，也是當下市區產品的共識。 ”有專家表示。

　　信貸等多重政策暖

　　與日益龐大的剛性購房需求形成鮮明反差的是，上海市小戶型產品一直稀缺，并且價格不菲。

　　因此，某種程度上，除了普通標準的調整外，信貸也為部分婚房族來暖意。

　　近日，德佑報告顯示，在限購政策暫時短期內無法退出市場的情況下，從限貸上面予以放松，包括額度的支持和利率的下降，正在對剛性需求得以很好的支持，也是對宏觀調控政策的積極回應。

　　對婚房置業更是如此。德佑地產副總經理羅亞東預估，按照宏觀調控來講，頭套置業的較低折扣可以達到基準利率的7折，所以隨著這種勢頭的持續穩健的發展，信貸對于剛性需求購房的支撐會保持延續，甚至持續加強，也就意味著有可能頭套置業的信貸額度還會增長，從而貸款利率還會進一步放松。

　　毫無疑問，這對 “剛需中的剛需”婚房置業者來說，“黃金時代”開始露出苗頭。目前，剛性購購需求和剛需樓盤都已經積極入市，新一波的“婚房”小陽春也將得到有力的持續。

　　區二手房升溫

　　受一手房市場的帶動，3月份上海二手房市場也表現出活躍的氣氛。相比2月份在價格基本穩定的基礎上，交易量有所上行。并且，前期由于剛性需求釋放拉動的成交量，也由外圍區開始向區域蔓延，如浦東陸家嘴、黃浦西藏南路等板塊，交易量相比上月有10%左右的上揚。

　　據上海中原地產大木橋分行的吳松山經理介紹，近期門店的來客量與2月份同期相比基本持平，掛牌量相比2月同期有10%左右的上升。掛牌價格相比2月份略有上揚，漲幅在5%左右，另外房東的議價空間保持在3-5%左右。成交量方面與2月份上半月相比穩中有升，交易量上漲約10%。其中，結婚購房和外地頭次購房占到60-70%的比例，傾向于總價在150~160萬元，面積60平方米左右的小兩房。可見，剛需客占據主流。

　　上海中原地產研究咨詢部研究總監宋會雍表示，近期各地樓市政策微調頻被叫停，堅持樓市調控決心，目前處于兩會召開的政策敏感期，上海二手房市場表現相比2月份的活躍行情并無過多波動。但是二手房價格的局部趨穩甚至個別板塊出現上揚，給交易量的高位延續帶來一定負面作用。“小陽春”交易流量尚未充分夯實，短期內這種波動仍將延續。

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！