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剛需釋放觸發(fā)樓市變局 房?jī)r(jià)回歸尚待多措并舉

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 610 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  新一輪房地產(chǎn)調(diào)控已持續(xù)一年有余,房地產(chǎn)市場(chǎng)的“虛火”得到極大遏制,樓市博弈格局也在悄然發(fā)生變化。因房?jī)r(jià)過高而被擠出的剛性需求正重新成為購(gòu)房主力軍;開發(fā)商為了加快資金回籠,也將推盤目標(biāo)鎖定為以中小戶型為主的剛需項(xiàng)目。

  業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,未來(lái)房?jī)r(jià)仍存在10%-20%的下調(diào)空間,但房?jī)r(jià)向合理價(jià)位回歸或是長(zhǎng)期過程,在這一過程中還需要銀行貸款、居民收入增長(zhǎng)等一系列政策配合。

  剛需成為購(gòu)房主力

  繼今年1月全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比止?jié)q后,2月有66個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比下降或持平,上漲的4個(gè)城市均為二三線城市。相比之下,一線城市房?jī)r(jià)則延續(xù)下降趨勢(shì)。隨著低價(jià)樓盤不斷入市,沉寂已久的剛性需求正悄然釋放。

  18日,在北京房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)某樓盤的開盤現(xiàn)場(chǎng),百余人組成的看房團(tuán)齊聚售樓處。中國(guó)證券報(bào)記者發(fā)現(xiàn),這個(gè)看房大軍中的主力大多是年輕人。

  “這回開盤的都是八九十平方米左右的中小戶型?!痹摌潜P銷售人員表示,每平方米12000元-13000元的價(jià)格,一套房子總價(jià)約100萬(wàn)元。

  “我覺得這個(gè)單價(jià)還能承受,而且樓盤離**和商業(yè)區(qū)不太遠(yuǎn)。再加上有2萬(wàn)抵6萬(wàn)的優(yōu)惠活動(dòng),對(duì)我這樣的剛需來(lái)講,還是挺有吸引力的?!币晃慌刻寡浴?/p>

  中國(guó)證券報(bào)記者注意到,前來(lái)看房的大多是所謂的“剛需”,這些人通常工作了幾年,手頭有了一定積蓄,但對(duì)于城區(qū)動(dòng)輒每平方米三、四萬(wàn)元的房?jī)r(jià)仍難以承受?!靶詢r(jià)比”成為剛需購(gòu)購(gòu)自住用房的頭要考慮??們r(jià)100萬(wàn)元左右、位于交通沿線附近、周邊有購(gòu)物及學(xué)校等設(shè)施,這些都成為吸引剛需的“賣點(diǎn)”。

  “剛需群體主要包括兩部分,一是頭次購(gòu)房置業(yè)人群,二是頭次改善住房置業(yè)人群?!敝袊?guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示,房地產(chǎn)政策對(duì)于購(gòu)房群體和購(gòu)房決策都產(chǎn)生了較大影響。“去年北京市場(chǎng)購(gòu)房群體中,頭次購(gòu)房人群占比達(dá)80%以上,而限購(gòu)之前頭次購(gòu)房群體的占比不到50%?!?/p>

  “新一輪房地產(chǎn)調(diào)控以來(lái),全國(guó)很多城市的郊區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯下調(diào),而這些區(qū)域恰好是剛需的集中區(qū)域?!北本┲性禺a(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示,剛需對(duì)政策更為敏感,再加上銀行出現(xiàn)額度和利率優(yōu)惠調(diào)整,使得依賴貸款的剛需減少了部分購(gòu)房負(fù)擔(dān)。因此在考慮自身購(gòu)購(gòu)力以后,近期有不少剛需購(gòu)房者選擇入市。

  從近期成交量的變化來(lái)看,價(jià)格因素顯然已成為吸引剛需入市的直接誘因。如果按照“房?jī)r(jià)與居民的收入相適應(yīng)”的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)測(cè)算,業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)計(jì),未來(lái)房?jī)r(jià)還需要10%-20%的下調(diào)空間。

  偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為,一個(gè)城市主流居民的家庭年收入總和與能夠滿足舒適居住環(huán)境的房屋總價(jià)值之間的比值,按照聯(lián)合國(guó)的標(biāo)準(zhǔn)在1:5到1:6之間。“考慮到我國(guó)一線城市人多地少的現(xiàn)狀,在1:8之內(nèi)都是可以容忍的。如果算上收入分配制度改革等因素,預(yù)計(jì)居民收入增長(zhǎng)或在10%左右,那么未來(lái)1-2年北京房?jī)r(jià)在目前基礎(chǔ)上回落10%-20%可以達(dá)到比較合理的價(jià)位?!?/p>

  張大偉認(rèn)為,國(guó)際上用來(lái)衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比一般界定為1:300。按照目前北京的情況,1:400應(yīng)該是房?jī)r(jià)回歸合理的上限,也就是說目前的房?jī)r(jià)應(yīng)該較少有10%-20%的下調(diào)空間。

  盡管如此,專家指出,促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸并非意味著房?jī)r(jià)將馬上下調(diào)。政府對(duì)樓市調(diào)控的決心,將以建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定可持續(xù)的長(zhǎng)效機(jī)制體現(xiàn)。

  地產(chǎn)企業(yè)力推剛需項(xiàng)目

  作為限購(gòu)政策較為嚴(yán)厲的城市之一,北京市的房?jī)r(jià)自調(diào)控以來(lái)出現(xiàn)了較明顯調(diào)整。偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)顯示,由于低價(jià)盤大量入市,相比2011年三季度新房?jī)r(jià)格的高點(diǎn),北京今年的成交價(jià)格出現(xiàn)明顯下滑。據(jù)測(cè)算,2012年一季度純商品住宅(不含保障房、商住房)均價(jià)約18620元/平方米,比去年三季度的高點(diǎn)下降17.6%。

  “由于過去一年來(lái)各項(xiàng)目累計(jì)的庫(kù)存量比較高,部分項(xiàng)目已經(jīng)開始加大折扣幅度,這是房?jī)r(jià)下調(diào)的基礎(chǔ)。”偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院院長(zhǎng)陳亮直言。

  值得注意的是,當(dāng)前北京市降價(jià)幅度較大的區(qū)域集中在周邊甚至是郊區(qū)樓盤。數(shù)據(jù)顯示,與2011年三季度的高點(diǎn)相比,2012年一季度北京市三四環(huán)之間均價(jià)僅下降0.3%,三環(huán)以內(nèi)房?jī)r(jià)上漲5%;此外,其他區(qū)域房?jī)r(jià)均出現(xiàn)明顯下降,其中四五環(huán)之間、五六環(huán)之間均價(jià)分別下降25.6%和20.2%。

  市場(chǎng)人士認(rèn)為,當(dāng)前五環(huán)以外的成交量占據(jù)北京市總成交量的八成,去年該區(qū)域成交量比重則不到七成,郊區(qū)成交比重的上漲在結(jié)構(gòu)上導(dǎo)致全市成交均價(jià)下降,而這部分區(qū)域的需求主體就是剛需人群。

  “郊區(qū)性價(jià)比相對(duì)較高的剛需項(xiàng)目占據(jù)了市場(chǎng)銷售主流?!睆埓髠フJ(rèn)為,當(dāng)前成交環(huán)比走出春節(jié)時(shí)期的低谷,但成交量完全值仍處于相對(duì)低位,10%的降價(jià)項(xiàng)目占據(jù)了市場(chǎng)90%的成交量,而未降價(jià)項(xiàng)目銷售冷清程度甚至超過1-2月。從4月計(jì)劃開盤的項(xiàng)目來(lái)看,針對(duì)剛需的低價(jià)郊區(qū)盤依然占據(jù)完全多數(shù)。北京地區(qū)預(yù)期在4月份開盤的項(xiàng)目?jī)H有24個(gè),其中昌平、房山、大興、順義項(xiàng)目供應(yīng)相對(duì)較多。

  今年以來(lái),不少大型房企陸續(xù)啟動(dòng)較大規(guī)模的降價(jià)促銷活動(dòng)。萬(wàn)科董秘譚華杰近日表示,2012年萬(wàn)科產(chǎn)品將以中小戶型、剛需房為主。

  綠地集團(tuán)也在調(diào)整策略,推出更適合剛需的中小戶型產(chǎn)品。目前綠地在上海推出的小戶型剛需類產(chǎn)品占比在六成以上。此外,金地等房企3月在推和4月預(yù)推的項(xiàng)目中也以中小戶型為主。

  從京滬深樓市表現(xiàn)來(lái)看,剛需青睞的中小戶型銷售紅火,而大戶型相對(duì)冷清,市場(chǎng)走勢(shì)已現(xiàn)分化。在2月深圳成交前十名的樓盤中,除了一個(gè)樓盤項(xiàng)目的售價(jià)超過2萬(wàn)元/平方米外,其余樓盤均以剛需置業(yè)者為客戶主力,單價(jià)均在2萬(wàn)元以下。

  業(yè)內(nèi)人士指出,剛需群體主要購(gòu)購(gòu)的是單價(jià)較低、戶型面積較小的項(xiàng)目。這部分群體對(duì)于價(jià)格的敏感性比較強(qiáng),當(dāng)項(xiàng)目出現(xiàn)降價(jià)時(shí),會(huì)出手入市。相比之下,大戶型樓盤的目標(biāo)客戶則是改善性需求,價(jià)格小幅下跌對(duì)其刺激有限。正是由于中小戶型周轉(zhuǎn)速度加快、大戶型相對(duì)冷清,使得開發(fā)商將推盤轉(zhuǎn)向中小戶型為主的剛需項(xiàng)目,并引發(fā)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變。

  專家預(yù)計(jì),開發(fā)商面臨著高庫(kù)存以及資金層面的重重壓力,提高周轉(zhuǎn)率和資金回流速度成為開發(fā)商的經(jīng)營(yíng),有著較快周轉(zhuǎn)力的中小戶型剛需產(chǎn)品將成為今年的銷售。

  應(yīng)多措并舉促房?jī)r(jià)回歸

  隨著低價(jià)項(xiàng)目不斷入市,近期部分城市的成交量有所復(fù)蘇。業(yè)內(nèi)人士表示,房?jī)r(jià)向合理價(jià)位的回歸是長(zhǎng)期過程,不僅是開發(fā)商的推盤結(jié)構(gòu)發(fā)生變化,在回歸的過程中還需要銀行貸款、居民收入增長(zhǎng)等一系列政策的配合。

  春節(jié)過后,頭套房貸款重新出現(xiàn)優(yōu)惠。北京、上海等一線城市的主流頭套房貸款利率已從2月的基準(zhǔn)利率下調(diào)到9折左右。與此前優(yōu)質(zhì)的購(gòu)房者才能享受利率優(yōu)惠不同,當(dāng)前只要購(gòu)房者符合正常的頭套房條件,大部分可以享受9折優(yōu)惠。

  業(yè)內(nèi)人士測(cè)算,如果按照9折優(yōu)惠利率計(jì)算,相比之前的基準(zhǔn)利率,20年期百萬(wàn)元的貸款將節(jié)省利息約10萬(wàn)元。購(gòu)房者成本已經(jīng)有所降低,使得剛需入市熱情有所復(fù)蘇。

  業(yè)內(nèi)人士還指出,本輪調(diào)控房?jī)r(jià)回歸合理不應(yīng)該單純是房?jī)r(jià)下調(diào),除了銀行貸款政策配合外,還應(yīng)該包括居民收入上漲等政策綜合作用。

  陳國(guó)強(qiáng)指出,房?jī)r(jià)合不合理,不同城市、不同區(qū)位甚至是不同項(xiàng)目而言都對(duì)應(yīng)不同的價(jià)格,不能一概而論。對(duì)于剛需人群而言,應(yīng)該積極關(guān)注市場(chǎng),當(dāng)符合自己需求的項(xiàng)目?jī)r(jià)格達(dá)到預(yù)期價(jià)位的話,可以考慮選擇入市。

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