結束春節假日的“休眠期”，二手房終于進入常態化運行。率先破冰的依然是剛需大力支撐的低端房。“這段時間，二手房市場的各項指標都處于回升階段。 ”漢宇地產市場研究部人員指出，諸如帶看量、回訪量等重要指標皆明顯回升。其中，閔行、松江看房量環比增加60%—70%，浦東區域帶看增加數量也在50%以上。顯然，低端房交易率先出現“破冰”跡象。從現有成交來看，80%以上都在總價150萬元以下的低端物業，成交區域幾乎全是松江、閔行、青浦、浦東和寶山幾大外圍板塊。購家絕大多數出于自住考慮或者剛性需求。

　　相比購賣，低端房的租賃交易要更火些。月租金在1500-2500元的中低端軌交房成交比例相當高，如位于外高橋板塊的“中冶尚城”表現格外突出。 2月初，漢宇地產金地未未來分行幾乎每天都有一套該小區的房源成交，這種良好的勢頭延續至今。據該分行經理任先生介紹，中冶尚城掛牌出租的普遍是2010年交房的毛坯房源，且都是90平方米以下的小戶型，租金在1500元/月左右，較低價位深受外來年輕白領追捧。不過這樣的價格較前兩年已經有一定程度上浮，“中冶尚城”同類型房源在2010、2011年間租金價格普遍在1200-1300元/月。除了價格因素外，中冶尚城靠近軌交6號線洲海路站，交通出行便利因素同樣為其加分不少。

　　如今，外圍地區租賃行情的看漲令個別嗅覺敏銳的人找到了商機。日前，漢宇地產金橋連城分行成交了一筆購家以投資心態購房的案例。據該行置業顧問稱，賣家預備在更靠近市的區域購置新房，而出售手頭一套金橋新村40平方米的一房一廳、掛牌總價75萬元，與購家商議后同意降至71萬元，較終成交。購家并非自住，用于出租。

　　然而，低端房市場“破冰”不代表剛需客戶全面回歸。“從某種意義上說，目前還不是剛需客的較佳購房時機，所以需求釋放量仍然有限。”漢宇地產市場研究部研究部經理付偉認為，幾乎不受調控制約的剛需客仍選擇觀望。主要有兩大原因：其一，新版普通住宅標準已經明確于3月1日正式執行，等待他們的是契稅、營業稅的減免，這段時間必然成為“交易空窗期”；其二，央行雖已經打出滿足頭套房貸款需求的旗號，但從目前來看滬上多家銀行仍未對頭套房貸利率進行實質性下調，近日銀監會又規定不準存貸掛鉤和不準借貸搭售，令一些原本對VIP客戶頭套房貸利率有優惠的銀行也紛紛將其取消。

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　　積壓剛需準備入市

　　二手房市場蓄能待“暖”

　　春節后，二手房帶看量回升，即使短期內難以達成交易，也能有效地積累客戶資源，為“小陽春”積蓄力量。

　　較近，楊東板塊上門客增三成，房價降一成，有一些成交。據中原地產楊東分行劉念經理介紹，門店來客及帶看量較春節前增加三成，掛牌量也有5%的微幅增長，成交氛圍明顯轉好，2月上旬已經成功簽約二三套。劉念表示，實際議價空間5%—10%，意味著板塊內的二手房只要價格再下調5%—10%，就極有可能拉動成交。如“愛家亞洲家園”較近成交了一套139平方米的三房，較初業主報價370萬元，后來調整至340萬元，較終以320萬元的價格成交，累計下調幅度達到13.5%。

　　張江板塊樓盤重現活躍，業主理性報價促進了成交。據中原地產張江分行李德文經理介紹，像“保利金爵公寓”、“張江湯臣豪園”等樓盤購賣重新活躍起來。目前片區內總價200萬元以內的次新房兩房居多，該類房源也容易受到頭套和改善置業者的青睞。李德文表示，受到二手房整體行情低速的影響，片區內二手房價格出現過一定幅度的調整，業主報價也日趨理性。如去年9月兩房報價一般在185萬元—190萬元/套，春節后已經下調至170萬元左右。“保利金爵公寓”剛成交了一套88平方米的兩房，毛坯，總價173萬元。

　　如果購賣雙方心理價格繼續存在較大落差，則交易疲軟、回升艱難。據中原地產中星涼城分行曲占軍經理介紹，片區內購家和賣家心理價位仍有差距，來客量雖有增多，二手房交易仍顯低迷。片區內主要分為兩類房源，一類為70萬元—80萬元的低總價小戶型，購家議價3萬—5萬元；一類為100萬元—200萬元的低總價中等戶型，購家議價8萬—10萬元。相比之下，業主愿意接受的議價幅度有限，與購家期望值相比仍有3—5個百分點的偏差。從春節后的市場情況來看，租賃客比較多，購賣鮮有成交，且以交易周期較長的置換型購家居多。此外，曲占軍指出，從業主心態表現來看，部分業主對政策輿論走勢敏感，等待政策更趨明朗，如普通住宅標準何時落地，“兩會”召開是否影響調控方向，觀望情緒使得他們短期內繼續下調報價的動力不大。

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