從去年年初一直到現在，樓市調控政策不斷出臺，限購、限貸政策持續加緊，越來越多的投資型客戶被擠出樓市，剛性需求占購房者的比例越來越大。然而，各項政策也給剛需客戶帶來很多困擾，致使越來越多的購房者選擇觀望，成交量接連下挫。

　　此背景下，二手房交易市場也越來越“冷”。尤其是從2012年初到現在，濟南的二手房交易再創新低。

　　中介

　　春節至今“零成交”

　　“我們春節過后正月初八開張，到現在一套房子也沒有賣出去?！睙o影山中路上一家房產中介的負責人無奈地說，去年的生意盡管不好做，但總算一年到頭還能獲利。進入2012年，由于明確表態堅持房地產調控不動搖，致使消費者觀望情緒更濃，二手房市場也因此大受影響。

　　該負責人說，這家中介本來有4名員工，因為生意不好做，薪金拿得太少，春節過后已有2名員工辭職?！皬哪瓿醯浆F在，總成交量才5套。如果按照目前的形勢發展下去，我較多還能支撐半年。”他還說，從去年6月開始，已經有部分同行因為業務難做而轉行。

　　記者隨后走訪多家房產中介獲悉，進入2012年，二手房交易普遍冷清。除了幾家大型房產中介的業務量還算可以外，其他中介的業務量基本是個位數，而很多小中介則“交白卷”。

　　幾家大型中介的負責人稱，從目前消費者需求來看，70平方米以下的房屋，依然是較受青睞的類型，占到大約三分之一的成交份額，70-90平方米的次之，其余戶型占比比較均勻。他們分析認為，90平方米以下二手住宅成交超過總成交量的半數以上，表明市場明顯呈現為剛性需求特征。

　　市民

　　精打算盤等降價

　　據調查，國家的調控政策，直接決定了消費者的購購心態。

　　市民陳先生告訴記者，“現在并不準備購房，想等房價再便宜些，下降30%左右，我是愿意接受的?，F在國家對房價調控力度大，一些一線城市房價已經下跌了，我們二三線城市房價肯定也會降，只是時間早晚的事?！?/p>

　　孫先生去年5月結婚，現在還跟父母擠在一起居住。他一直想在市購套小戶型的二手房，既方便上班，又能解決孩子上學問題?？吹绞袌鲂蝿莶幻骼?，他也堅持等待，計劃等房價下降后才出手?！百彿渴谴笫?，要耗費將近一生的積蓄，所以要選擇較合適的時機?！?/p>

　　目前，觀望情緒一直在消費者心中蔓延，而且氛圍日漸濃厚。

　　數據

　　二手房交易創新低

　　根據市住房保障和房產管理局1月份的統計數據顯示，自2010年以來，濟南的二手房交易再創新低。

　　據統計，2012年1月濟南二手房成交402套，環比下跌58.6%，同比下跌79.84%；二手房成交面積為6.01萬平方米，環比下跌20.92%，同比下跌62.6%。其中，二手房住宅成交337套，面積成交2.77萬平方米；非住宅成交65套，成交面積為3.24萬平方米。成交量的下跌，與1月份的春節長假有關，加上市場整體的低迷，讓購房者更加謹慎購購或者投資，持續觀望的態度明顯。

　　上個月，濟南二手房住宅均價為每平方米7937元，已跌破8000元大關，環比下跌2.82%，同比下跌8.69%。在該的月報中，用了“極寒狀態”、“極為慘淡”等詞形容2012年1月份的濟南二手房市場。

　　原因

　　受多重因素影響

　　業內人士普遍表示，引起二手房交易市場低迷的主要原因是政府的市場調控和購賣雙方的觀望心理。

　　頭先，政府的調控政策頻頻出臺，限制購房貸款的政策被嚴格執行，銀行利率上升，辦理購房貸款的難度加大，這是引起二手房交易市場不景氣的政策原因。

　　其次，二手房市場的購賣雙方都處在觀望狀態，二手房的實際成交量很少。在購房者方面，大多購房者抱著“購漲不購跌”的心理，等著房價繼續下降；而大部分賣方還抱著僥幸心理，等待政府“手下留情”。

　　第三，不少房主開始捂房惜售，二手市場房源減少。很多房主認為，目前樓市被壓制，在價格方面達不到自己的心理預期，所以現在部分房主不愿意出手，并且限購之后部分業主喪失了購房資格，這意味著手上的房子賣了之后就不能再購購其他房產，這些因素致使很多業主取消了出手計劃。從數據上來看，二手房市場房源也的確開始萎縮。

　　影響

　　中介行業面臨再次洗牌

　　交易局面的趨淡，對于中介行業可謂壓力重重。

　　分析人士直言，樓市歷經接二連三的調控，效應已明顯顯現。按目前的趨勢來看，位居市場線、財力與抗壓力又較脆弱的小型房屋中介頭當其沖，將形成優勝劣汰的倒店潮；而一些大中型中介公司也已開始放緩擴張的步伐，并順勢調整規劃及營銷方式。隨著調控的繼續和深入，市場洗牌還將進一步加劇。實際上，這輪市場洗牌重組對整個房地產中介行業來說是個利好消息，市場將會打擊小中介公司對行業的信心，那些不規范的小中介會被排擠出市場，與此同時大型中介通過提高自身水平、經過市場考驗會逐步擴大市場占有，中介市場會逐漸規范化。

　　前景

　　成交量或穩中有升

　　下一步，二手房市場成交量和價格走勢如何？

　　業內人士分析認為，從短期來看，嚴厲的樓市調控政策，尤其是針對投資投機炒房行為的政策絲毫不松動，二手房市場還將度過一段“難熬”的日子；從長期來看，自住購房群體，包括婚房等頭次置業需求和改善購房需求等將受到政策的支持和鼓勵，因而剛性需求置業以及自住型的改善置業，仍將是2012年二手房市場上的購房主體。

　　市場專家預計，2012年國家調控政策明確，隨著商品房價格的回歸合理，二手房的價格也將回歸理性，考慮到今年調控政策仍將延續，保障性住房的供應量加大和新房的大量入市，存量房數量節節攀升，二手房價將穩中有降。隨著二手房價格的下探，市場中的觀望情緒將逐漸釋放，成交量也隨之回升，但成交回暖的幅度有限。

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