深度調整加速 跌回3月水平

　　2011年12月，上海二手房指數為2586點，較上月下降6點，環比下跌0.22%，跌幅比上月擴大0.02個百分點。與3月指數持平。這是指數自10月以來的連續第三個月下降，且跌幅持續擴大。

　　在指數系統監測的所有板塊中，80%下跌，18%走平，僅以2%微弱比例上漲。上海二手房指數辦公室認為，在上海宣布2012年繼續執行限購令后，二手房市場反應看似依然“慢一拍”，但已步入實質性降價階段隨著年底房產稅試點擴大及加碼的傳聞，掛牌價下調和議價空間再次擴大，一二手房價格倒掛現象減緩，顯示業主堅守的信心開始動搖。

　　延續一年多的樓市調控，到了2011年底繼續釋放“不放松”的信號：2011年12月12日至14日召開的經濟工作會議指出，要堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸，促進房地產市場健康發展；12月20日，上海市新聞辦公室官方微博發布消息稱，2012年上海將繼續嚴格貫徹執行國家有關調控政策，繼續加大房地產市場調控力度，繼續執行住房限購政策，進一步鞏固調控成果，促進房地產市場健康發展。

　　市區跌幅繼續擴大

　　經統計，市區全部8個區總體下跌0.22%，跌幅比2011年11月擴大0.07個百分點。4個市區及浦東陸家嘴12月下跌0.20%，跌幅比11月擴大0.14個百分點。長寧下跌0.23%，靜安和徐匯均下跌0.21%，黃浦下跌0.17%。受到局域性新房價格支撐和好地段“保值”概念影響，城區二手房價格調整遲緩，大部分業主議價空間仍停留在4%-6%之間，低于全市10%的水平，只有少數用于置換的老工房、總價高的次新房降幅會稍大，這種價格行情造成成交量的。

　　市區跌幅擴大的主要原因有二：一是臨近年底，連續走低的成交量行情遇到調控預期不見放松，動搖了原本堅持的市區投資客，部分業主降價拋售總價300萬元-1000萬元的中高端住宅；二是看中新房并已下定的置換型業主誠意出售老房，往往降價15%左右以促成交，如楊浦東外灘等板塊出現此類成交，導致楊浦12月下跌0.25%。

　　新興城區2011年12月下跌0.23%，跌幅比上月擴大0.01個百分點。在此輪降幅中，新興城區二手房受到外圍新盤集體促銷影響，平均議價空間已超過上月的10%，但也難以改變成交頹勢。2011年12月，外圍新盤降價打折幅度在7-8折，二手房業主紛紛降低姿態，將議價空間放大至15%左右。松江、嘉定、寶山近市區部分掛牌價下降的二手房吸引了眾多購房者看房，促成了一定的成交量。2011年12月，松江、嘉定、寶山近市區部分分別下跌0.28%、0.25%和0.21%。

　　非新興城區2011年12月下跌0.18%，跌幅比11月縮小0.10個百分點。奉賢下跌0.31%，金山下跌0.20%，崇明下跌0.09%。盡管非新興城區跌幅較小，但跌幅達到0.40%的板塊有兩個在該區域，即浦東曹路和奉賢海灣板塊，均下跌0.40%。顯示了非新興城區板塊價格差異較大。

　　下跌板塊超過八成

　　經統計，2011年12月全市128個板塊中，下跌103個(比上月增加7個)，持平23個，上漲2個。下跌板塊數量占八成以上。

　　下跌板塊12月平均下跌0.27%，跌幅與上月持平。下跌板塊數量增多且跌幅擴大，這是因為，政策預期導致市場恐慌使得投資客拋盤，不少高端住宅出現明顯拋售跡象，有的議價空間甚至達到20%。2011年12月，黃浦人民廣場、靜安曹家渡和浦東世博濱江板塊分別下跌0.42%、0.38%和0.33%。同時，在部分外圍區域，急需套現的業主主動大幅降價，關注市場較久的客戶迅速接盤，如青浦徐涇板塊下跌0.35%。此外，近期新房供應量相對穩定且降價幅度大，各大中介紛紛轉投新房市場，導致本就冷淡的二手房市場“雪上加霜”。

　　2011年12月持平板塊有閔行顓橋、金山亭林、崇明陳家鎮和長興島等地段偏遠且基本無成交量的板塊。

　　2011年12月上漲板塊平均上漲只有0.02%，漲幅比上月縮小了三分之二以上，漲幅甚至可以忽略不計。僅有的兩個上漲板塊為閔行金虹橋和黃浦濱江板塊，分別上漲0.02%和0.01%。板塊內某些房型好、裝修到位、可快速入住的房源露面，贏得購房者青睞。

　　上海二手房指數辦公室認為，作為調控異常嚴厲的2011年，上海二手房指數呈現分段式行情。其中，1-6月是上漲期，漲幅呈逐月縮小趨勢。1月延續2010年末翹尾行情，但隨著1月底和2月初迎來嚴格的調控政策和年內頭次加息，走暖行情戛然而止，成交量大跳水。3-6月指數在波動中小幅上揚，4月初年內次加息，二手房市場在政策消化過程中開始出現觀望情緒并逐漸轉為博弈，演繹多方分化行情。7-12月是調整期，先平后降。其中7-9月指數連續三月基本走平，7月7日迎來年內第三次加息，7月24日新“滬4條”叫?！把a稅購房”，市場陷入深度博弈期。10-12月指數連續下降，降幅逐月擴大，樓市進入回調期，2011年二手房市場在慘淡交易中收尾。

　　樓市“限”字令，使得投資型需求基本被清場，但也傷及了部分剛性和改善型需求。2011年房價上漲得到了一定抑制。2012年的政策已明確不會放松，隨著新的一年價格走勢進一步明朗，購方或將占據心理上的優勢。如果跌勢延續，出現同比下降的格局，那么事實上將宣告房地產市場拐點的來臨。

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