成交下降三成 品牌房企二手房較抗跌

　　與新房市場一樣，2011年南京二手房市場總體成交也出現了大幅下滑，網上房地產數據顯示：截止到12月29日，南京市二手房成交量約37600套，和去年相比下降34%，創三年較低。同時，房價也出現了逐步回落，有機構調查，下滑幅度約在6%左右。

　　四成客戶有降價意向

　　2011年受市場環境影響，南京二手房供應量并不理想。在3月份達到全年較高值，之后一直表現為不溫不火。和2010年市場不同，2011年的二手房業主表現得比較理性，沒有像2010年那樣出現恐慌性的拋售。

　　由于限購令的調控，剛需客戶成為市場主導力量，所以二手房的成交房源多數都為房總價較為便宜的小戶型住房。以往盛行的大戶型房、高端房在市場中所占的比例明顯縮小。同樣值得注意的是，在相同區域，品牌房企的二手房抗跌性明顯高于普通開發商的住宅。比如在奧體板塊，銀城、萬科、中海等幾家大開發商的二手房比普通房源價格就高出3000-4000元/平方米。

　　二手房業主對市場的態度隨著南京樓市的走勢逐漸變化。在10月之前，絕大多數業主都不愿降價銷售，市場處在購賣雙方相互博弈的階段。從10月開始，陸續有開發商受資金壓力所迫降價銷售，降價的幅度也在逐漸增大。面對市場越演越烈的降價風潮，二手房業主的心態也出現了轉變。特別是在兩江板塊，近三個月掛牌的業主有40%左右都有降價意向，市場逐步進入到了購方市場。

　　今年由于購賣市場持續低迷，轉售為租的現象比較普遍。和開發商不同，二手房業主的個體性差別較大。不少業主是在房價高端時機進入市場，如果降價出售在心理上難以接受。今年租賃市場出現持續火爆的行情，也給二手房業主提供了新的投資方向。

　　購購二手房客戶以剛需客為主

　　2011年是調控年，限購令、限貸令影響了一大批人的購房需求。我愛我家數據顯示，市場的客源量下滑三成左右。從今年年初開始，二手房的客源量就一直在低位徘徊，在6月到達谷底，即使是到了傳統的“金九”旺季也沒有明顯升高的跡象。只是到了10月房展會期間，感受到市場和房價變化的客戶才重新入市咨詢、了解信息。但南京二手房的有效需求量直到接近年底的時候才出現實質性的上揚。

　　2011年市場的客戶類型發生了改變。由于限購令的影響，在2010年占主導地位的改善型客戶和比較活躍的投資型客戶都大為減少。投資型客戶基本絕跡，有兩套以上住房的改善客戶也受制于政策必須要先賣后購，因此二手房市場上剛需客戶成為主導。

　　在調控下客戶對房價的下降預期抱有很大希望。客戶的購房熱情隨著房價的變動而產生變化。今年大部分時間，房價沒有明顯的變動，客戶的積極性也不高，到了年末，南京房價出現普降趨勢，市場的成交量才有了較大幅度的提升。

　　兩江板塊

　　占據交易額前兩位

　　2011年各區的二手房交易都比去年有大幅減少，在3月份以后，市場進入長時間的低迷期，直到年末時分才出現小幅回暖跡象。兩江板塊的交易量位居各區的前兩位，而前兩年比較火爆的六合區則是交易量下滑較明顯的地區。主城區中的雨花臺、下關和秦淮區是南京三個成交量較少的區域。

　　江寧和浦口區是老牌熱點區域。相比較而言，江寧區較為成熟的配套設施，便利的交通更適合目前市場主流客戶群的需求。而浦口區在投資和改善客戶被限購的期間，交易量受到不小的影響。同樣是郊區的六合區，原本購房的多為投資客和當地剛需，限購令對該區的二手房銷量影響很大。

　　雨花、下關和秦淮區原本由于二手房房價較為便宜而受到本地剛需和外籍客戶的青睞，但限貸令給外籍客戶購房制造了困難，而商品房的降價也讓二手房的價格優勢喪失。這幾個區屬于老舊城區，二手房多為95年以前的老房子，貸款困難，無形中也讓相當一部分剛需客戶放棄了購房的想法。

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