自去年實(shí)施房產(chǎn)新政以來(lái)，法院受理的二手房購(gòu)賣合同糾紛驟然增多，究其原因，很重要的一點(diǎn)就是房產(chǎn)中介提供的合同范本不夠規(guī)范，埋下糾紛隱患。昨日，針對(duì)如何規(guī)范二手房購(gòu)賣合同條款，廈門市中級(jí)人民法院向廈門房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)出司法建議，引導(dǎo)中介機(jī)構(gòu)完善二手房購(gòu)賣合同范本。

　　2010年，廈門市兩級(jí)法院共收案此類案件646件，2011年前8個(gè)月共收案438件。

　　廈門中級(jí)法院民五庭法官介紹，目前房產(chǎn)中介提供的房屋購(gòu)賣合同范本，其條款較為籠統(tǒng)、不規(guī)范，在具體履約流程、違約責(zé)任等方面常常存在較多的空白甚至矛盾，當(dāng)約定不明甚至沒(méi)有約定的時(shí)候，合同當(dāng)事人違約成本顯著降低，因此催生了大量違背誠(chéng)信原則的二手房購(gòu)賣合同糾紛。

　　針對(duì)這一情況，廈門中院法官也通過(guò)專門調(diào)研，對(duì)中介提供的二手房購(gòu)賣合同范本存在的法律問(wèn)題進(jìn)行匯總歸類，并提出法律對(duì)策，以期通過(guò)行業(yè)規(guī)范程度地避免糾紛產(chǎn)生。

　　關(guān)鍵詞1

　　夫妻共有房產(chǎn)

　　讓“小三”冒充妻子做公證

　　糾紛：夫妻共有房產(chǎn)的出售

　　現(xiàn)在不少房屋，產(chǎn)權(quán)雖然登記在一方名下，卻屬于夫妻共有房產(chǎn)。在簽訂購(gòu)賣合同時(shí)，很多人的配偶就沒(méi)有簽字。簽約后，如果遇到房?jī)r(jià)大漲或大跌等情況時(shí)，當(dāng)事人常以未經(jīng)賣方配偶同意，或賣方配偶不知情為由，要求確認(rèn)合同無(wú)效。

　　案例：王先生在離婚訴訟期間，將名下的房子賣給了李小姐。當(dāng)時(shí)，李小姐看到王先生的一審離婚判決書(shū)，也沒(méi)要求王先生的妻子當(dāng)場(chǎng)簽字。實(shí)際上，當(dāng)時(shí)王先生的離婚訴訟還處于上訴階段，一審判決并未生效。事后，由于王先生的妻子明確表示不同意賣房，較終，法院判決確認(rèn)房屋購(gòu)賣合同無(wú)效。在司法實(shí)踐中，因?yàn)椤靶∪迸c妻子正好長(zhǎng)得有點(diǎn)像，還曾有男子讓“小三”冒充妻子去做委托公證，之后賣掉夫妻共有房產(chǎn)。

　　司法提醒：在房屋購(gòu)賣合同效力認(rèn)定的案件中，因配偶未簽字導(dǎo)致合同效力爭(zhēng)議的案件占相當(dāng)大的比例。為減少糾紛，在簽訂房屋購(gòu)賣合同簽訂時(shí)，如出賣人已婚，應(yīng)要求其配偶共同到場(chǎng)簽署合同，或出具同意交易的書(shū)面聲明。值得一提的是，在司法實(shí)踐中，還發(fā)現(xiàn)偽造配偶授權(quán)委托書(shū)及簽字的案件，建議對(duì)配偶的身份盡努力審慎審查，如配偶本人無(wú)法到場(chǎng)的，應(yīng)要求配偶出具經(jīng)過(guò)公證的文書(shū)。

　　關(guān)鍵詞2

　　房屋帶租約

　　購(gòu)家忘了約定“不續(xù)租”

　　問(wèn)題：未約定何種形式交房

　　賣方是否將房屋已出租的狀態(tài)告知購(gòu)受人？是提前解除租約后交房，還是以延續(xù)承租關(guān)系方式交房？對(duì)這些情況，合同若未約定或約定不明，就會(huì)導(dǎo)致?tīng)?zhēng)議產(chǎn)生。

　　案例：肖女士向高女士購(gòu)購(gòu)房子。簽合同時(shí)，房子還處于出租狀態(tài)。合同約定，若肖女士不同意繼續(xù)出租，高女士在交房前應(yīng)解除租賃關(guān)系。可是，合同沒(méi)有進(jìn)一步明確，肖女士究竟是同意繼續(xù)出租還是不同意，結(jié)果導(dǎo)致雙方對(duì)交房方式產(chǎn)生爭(zhēng)議，進(jìn)而影響交房時(shí)間及相關(guān)違約責(zé)任的認(rèn)定。

　　司法提醒：帶租約的房屋購(gòu)賣，購(gòu)賣雙方應(yīng)明確約定，是實(shí)物交付還是租約權(quán)交付。值得一提的是，承租人享有優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)。賣家要把出賣信息提前告知租客，同時(shí)在簽約前將出租信息告知購(gòu)家，而購(gòu)家也要認(rèn)真審查房屋租賃合同。承租人放棄優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)，應(yīng)提供書(shū)面承諾。在存在合法轉(zhuǎn)租的情況下，次承租人亦享有優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)，而且基于次承租人對(duì)租賃房屋的實(shí)際占有和依賴關(guān)系，其享有的優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)優(yōu)于承租人，因此也應(yīng)征詢其意見(jiàn)。

　　關(guān)鍵詞3

　　合同解除權(quán)

　　合同中應(yīng)避免使用“悔約”

　　問(wèn)題：合同解除權(quán)約定不明

　　房屋購(gòu)賣合同一般約定：“若賣方悔約，應(yīng)退還購(gòu)方所支付的購(gòu)房款，同時(shí)向購(gòu)方支付相當(dāng)于雙倍定金的違約金；若購(gòu)方中途悔約，賣方已收取的定金不予退還。”這一條款的表述，導(dǎo)致雙方對(duì)合同是否賦予當(dāng)事人任意解除權(quán)產(chǎn)生爭(zhēng)議：有的認(rèn)為，只要承擔(dān)相應(yīng)法律后果，合同就可任意解除；有的認(rèn)為，合同能否解除仍應(yīng)遵循雙方就解除權(quán)行使的約定或法定解除的情形。

　　案例：莊先生購(gòu)購(gòu)了一套房子。當(dāng)時(shí)，雙方約定了總房款，并約定房款的支付方付及時(shí)間，要待賣家辦出產(chǎn)權(quán)證后雙方再協(xié)商。簽約后，莊先生依約付了2萬(wàn)元定金。后來(lái)，賣家不想賣房，引發(fā)了官司。訴訟中，賣家主張，他只要雙倍返還定金，就可依約解除合同。法院認(rèn)為，協(xié)定中的“悔約”約定，是“違約責(zé)任”內(nèi)容的約定，并非對(duì)當(dāng)事人享有任意解除權(quán)的約定，賣家不能據(jù)此主張解除合同。

　　司法提醒：在合同中，建議增加約定解除權(quán)的行使條件，并作詳細(xì)列舉。此外，要規(guī)范合同用語(yǔ)，取消“悔約”這一表述。因“悔約”并非清晰的法律術(shù)語(yǔ)，容易引起爭(zhēng)議，房屋購(gòu)賣合同應(yīng)避免使用。同時(shí)，合同還應(yīng)明確約定行使解除權(quán)的后果。

　　關(guān)鍵詞4

　　戶口遷移

　　違約了，但無(wú)需賠償

　　問(wèn)題：戶口遷移約定不明

　　不少房屋購(gòu)賣合同，對(duì)出賣人戶口遷移時(shí)間沒(méi)有約定，或有約定遷移義務(wù)但未約定相應(yīng)的違約責(zé)任，導(dǎo)致?tīng)?zhēng)議處理時(shí)缺乏合同依據(jù)，無(wú)法保護(hù)守約方的利益。

　　案例：葉先生向邱先生購(gòu)購(gòu)房子。合同約定，邱先生較遲于2008年底前遷出全部戶口。結(jié)果邱某在2009年1月份才遷出戶口，葉先生起訴請(qǐng)求賠償損失。由于合同并未約定遲延遷出戶口的違約責(zé)任，葉先生的損失賠償缺乏依據(jù)，導(dǎo)致利益無(wú)法得到保護(hù)。

　　司法提醒：頭先，戶口遷移問(wèn)題應(yīng)列入購(gòu)賣合同的主文，避免口頭承諾。其次，對(duì)辦理戶口遷移的時(shí)間及相關(guān)義務(wù)的承擔(dān)，應(yīng)作出明確具體的約定。再次，對(duì)違約責(zé)任的承擔(dān)需明確約定，避免因無(wú)約定或約定不明導(dǎo)致索賠缺乏直接依據(jù)。

　　關(guān)鍵詞5

　　房款支付方式

　　都說(shuō)由對(duì)方付解押款

　　問(wèn)題：房款支付方式約定不明

　　購(gòu)房款支付方式約定不明的情形主要集中在所購(gòu)房屋已抵押給銀行的情形：一是，辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶之前，每月銀行貸款由購(gòu)方負(fù)責(zé)清償，還是由賣方負(fù)責(zé)清償；二是，辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶時(shí)，尚欠銀行的貸款本金由誰(shuí)負(fù)責(zé)一次性清償，以辦理解押手續(xù)。

　　案例：郭女士向林女士購(gòu)購(gòu)房屋。郭女士要求林女士履行過(guò)戶義務(wù)時(shí)，由于房產(chǎn)已在銀行設(shè)定抵押，而合同又未約定解押款由誰(shuí)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致雙方產(chǎn)生爭(zhēng)議，房產(chǎn)辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)出現(xiàn)障礙。

　　司法提醒：在需先行解押再辦理過(guò)戶手續(xù)的情況下，應(yīng)明確約定，是購(gòu)家還是賣家來(lái)承擔(dān)解押款的支付義務(wù)，以及支付的時(shí)間和方式。如果訴爭(zhēng)房屋與其它房屋存在“捆綁抵押”，為避免爭(zhēng)議，還應(yīng)明確解押款的償付人及償付范圍，即支付的解押款是 于訴爭(zhēng)房屋，還是須為“捆綁抵押”所涉房屋提供全部的解押款。

　　關(guān)鍵詞6

　　件交易

　　雙方過(guò)戶時(shí)爭(zhēng)后恐先

　　問(wèn)題：先件還是先付房款

　　不少合同約定，應(yīng)于件交易當(dāng)日支付房款。但是，對(duì)于先付房款，還是先辦理交易過(guò)戶手續(xù)行為，未作出明確約定。不少時(shí)候，賣家擔(dān)心購(gòu)家沒(méi)那么多錢，購(gòu)家又擔(dān)心賣家收到房款后不件，結(jié)果購(gòu)賣雙方均要求對(duì)方先予履行。事實(shí)上，上述兩個(gè)行為不可能在同一時(shí)間點(diǎn)完成，即不可能“一手交錢一手交貨”。由于交易雙方誠(chéng)信的缺失，極易引發(fā)爭(zhēng)議。

　　案例：林女士向李女士購(gòu)購(gòu)房屋。合同約定，購(gòu)方林女士應(yīng)于件交易當(dāng)日向賣方李女士支付頭付款。但是，在辦理過(guò)戶交易當(dāng)日，雙方對(duì)于是先付款再辦理過(guò)戶手續(xù)，還是先辦理過(guò)戶手續(xù)再付款發(fā)生爭(zhēng)議，結(jié)果交易不成引發(fā)訴訟。

　　司法提醒：當(dāng)約定在同支付購(gòu)房款并辦理過(guò)戶手續(xù)的，建議就付款行為與過(guò)戶行為何者在先、何者在后作出明確約定，避免爭(zhēng)議產(chǎn)生。在購(gòu)家需辦理抵押貸款以償付購(gòu)房款的情況下，由于賣方是在未收到全額房款的情況下先行將房屋過(guò)戶給購(gòu)方，為防患風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)就產(chǎn)權(quán)先行過(guò)戶的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)保護(hù)事宜作出明確約定。比如，要求購(gòu)家提供置業(yè)擔(dān)保，當(dāng)購(gòu)家未能辦理抵押貸款或者未能足額取得貸款的情況下，房款該如何支付。

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