購購已抵押期房存在風險 預售資金監管為購房人吃下定心丸———

據相關媒體報道，唐女士在去年下半年購購了湖南長沙麓山里佳園小區2單元一套房，在付清頭付款和相關稅費后，交房日等到的卻是開發商“跑路”的晴天霹靂。而據了解，較近一年多來，長沙先后已有數十家中小地產開發商因資金緊缺而跑路。實際上，這只是房地產大市場中的一個縮影，隨著房屋成交量的持續下滑以及融資渠道的處處收緊，不少開發商都面臨資金短缺這一難題，當降價促銷、以價換量沒有起到預想的作用時，開發商自賣身家以自救也相繼出現。然而，對于購房人來說，或許開發商的“錢緊”并不完全是件好事，尤其對那些已經購購了期房的準業主來說，房子能否按期交房？會不會面臨爛尾？將是糾結在他們心里中的一個頑疾。而北京的情況又是怎樣的呢？

嚴格的預售資金監管制度 可有效避免北京在售項目爛尾

春節剛過，湖南長沙麓山里佳園開發商“跑路”的消息就不脛而走，實際上從去年開始，安徽、山東、河南等地就接二連三地爆出開發商跑路的消息，經濟實力和開發經驗不足的中小型開發商在嚴峻的市場態勢下敗下陣來，然而，在他們紛紛丟盔棄甲的背后卻是購房人的辛酸淚，這也讓更多的購房人開始擔心，自己的房子會不會哪天也爛尾了？

對此，北京鴻潤成業房地產開發有限責任公司副總經理卜子牛表示，2010年4月20日，住建部出臺《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》，規定“商品住房預售資金要全部納入監管賬戶，由監管機構負責監管，確保預售資金用于商品住房項目工程建設；預售資金可按建設進度進行核撥，但必須留有足夠的資金保證建設工程竣工交付”。此外，未取得預售許可項目，開發商不得以認購、預訂、排號、發放VIP卡等方式先收取或變相收取訂金、預售款等性質的費用。同年 10月25日，北京市出臺《北京市商品房預售資金監督管理暫行辦法》，規定從2010年12月1日起，北京商品房預售資金應當全部存入專用賬戶，保證預售資金優先用于工程建設，嚴禁開發商直接收存商品房預售資金。

也就是說，受制于嚴格的預售資金監管制度，北京的在售項目有1/3的銷售資金被監管“凍結”， 開發商只能在每一個工程建設的節點申請資金，再由銀行直接把錢劃給相應單位，這樣做程度保證了在建項目的工程進度，避免了開發商因賴賬行為導致的項目爛尾。卜子牛說，在北京，即便出現中小開發商資金鏈斷裂，資不抵債跑路的情況，其項目被監管的資金也能保證工期順利完成，一般不會出現爛尾樓。

開發商其他債權人或將直接劃走監管資金 購房人應盡早訴訟維護權益

不過，北京市京華律師事務所律師徐斌在接受采訪時表示，預售監管也不能完全解決爛尾樓的問題，開發商的其他債權人，施工方或者銀行都可能在開發商破產之前通過訴訟直接劃走被監管的資金，這也可能導致爛尾樓的產生。

對此，徐斌提醒道，業主能做的，是避免購可能爛尾的房子，是預見到房子即將爛尾之前比銀行和施工方先進行訴訟，第三是在銀行施工方已經訴訟之后盡快補救。對于補救，想要房子的業主要通過訴訟要求開發商履約，然后通過強制執行來辦里產權證等，當然，房產證不一定能夠簡單地通過履約訴訟就拿到，除了執行的問題以外，可能還需要一些行政訴訟配合。另外，想要退房拿回房款的業主，則需要通過訴訟盡可能多地要求退款和賠償，并且通過執行來拿到貨幣。

抵押期房融資成行規 樓市慣例暗藏風險

然而，更為復雜的情況是，據了解，開發商融資的途徑之一就是將預售的商品房抵押給銀行，申請抵押貸款，借此繼續滾動資金，開發項目后期甚至是新的項目。業內人士指出，將預售項目抵押給銀行以獲取周轉資金已經成了“行規”。根據規定，開發商如果將預售房抵押給銀行，必須將房屋抵押情況在北京市房地產交易管理網上進行公示，已抵押的商品房在抵押權人即銀行許可下可以預售，房屋抵押情況應告知購房人。

而根據北京市房地產交易管理網的數據顯示，目前北京半數以上的預售項目都已先期抵押給了銀行，例如通州區目前在售的某項目，其住宅類產品和商業類產品就已全部抵押給銀行，可見，抵押房成為一些開發商的重要資金來源。

對此，徐斌表示，目前市面上大部分期房都是有抵押的，抵押包括土地和在建工程，購房人在購房時可以翻看一下購房合同，通常合同書里會明確告知購房人房屋的抵押情況，除此之外，合同附件里通常會有一份銀行同意開發商出售被抵押不動產的聲明。徐斌說，購房人購已經抵押的不動產存在一定風險，如影響房產證的辦理等，但是由于過去是賣方市場，再加上抵押貸款用來蓋房是非常普遍的情況，購房人沒有什么選擇，只能承擔風險。

但在目前市場環境中，有可能會出現開發商將預售房抵押給銀行后跑路的情況，那么，銀行和購房人的利益又將如何保障？誰將享受優先受償權？

徐斌表示，根據2002年6月20日《較高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》：“人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》百八十六條規定，建筑工程承包人的優先受償權優于抵押權和債權。”《中華人民共和國合同法》百八十六條規定：“建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。”《較高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》款規定：“消費者交付購購商品房的全部或大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款受償權不得對抗購受人。”

不過，徐斌說，即便如此，法律并沒有明確銀行和購房人到底誰比誰優先受償的問題，所以在實踐中會見到不同的司法判決。所有的購房人都可能面對房本沒下來，銀行已經把官司打了，而購房人完全不知情，直到法院在樓下貼了查封的通知才知道樓盤的狀態。如果這種情況發生，業主一方面要盡早訴訟，拿到產權或者債權的生效判決，另一方面也要盡可能地防止開發商的資產流失，調查、查封財產，提出執行異議避免自己的商品房被拍賣。

另外，有業內人士透露，雖然這種情況目前在北京還沒有出現，但一旦發生，為避免更大的社會問題，預計處理的方法應該是在防止房屋爛尾的前提下將監管資金應用于余下的工程建設中，待項目完工后，購房人將獲得自己已購房屋，而余下其他房產將交由銀行拍賣以沖抵抵押款。

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