繼住建部表示嚴格實施差別化住房信貸政策，優先保證頭次購房家庭的貸款需求后，近期央行再次釋放出滿足頭套房貸需求的信號。

在央行召開的2012年金融市場工作座談會上，央行強調在房貸方面，繼續落實差別化住房信貸政策，切實支持保障性安居工程建設。加大金融服務，支持普通商品住房建設，滿足頭次購房家庭的貸款需求。

事實上，自2011年10月份以來，受到銀行信貸額度緊張的影響，多家銀行不僅取消了頭套房貸款的優惠，并對頭套房貸款的利率有所上浮，上浮幅度為基準利率的5%~10%。但是，隨著新年貸款額度有所放松，頭套房貸款已經基本回歸到基準利率的水平。

頭套房貸利率回調

去年10月，建行率先在北京對頭套房商業貸款利率進行上浮。據悉，頭套房利率上浮的幅度為5%，如果申請貸款人希望盡快放款，還需要主動上浮利率到基準利率的1.1倍。

多家銀行緊接其后也對頭套房的貸款利率進行了上浮。如在上海，建行執行的是基準利率的1.05倍，光大銀行頭套房貸款利率上浮5%~10%，廣發銀行上浮10%。在深圳，中行、深發展、興業對于頭套房的貸款利率為基準利率的1.1倍。不僅如此，部分銀行由于額度告急，信貸審批發放時間延長到了兩個月，甚至基本暫停了個人房貸業務。

不過，隨著新年的來臨，頭套房的貸款利率已經出現小幅的回落。記者了解到，從1月份開始，多家銀行已經將頭套房的貸款利率下調到基準利率的水平。也就是說，對于頭套房的貸款客戶們來說，現在申請商業住房貸款，頭付為30%或以上，5年期以上的適用的利率為7.05%。同時，銀行的放款審批發放也大幅增速，如中國銀行上海市分行相關人士表示，頭套房貸在相關證件齊全與個人信用記錄完全情況下，一般一周之內審批流程就能完成。

與此同時，一些銀行對于資質較好的客戶還可以給出較為優惠的利率折扣。其中，上海農行對于部分資質優良的客戶，視情況可以給予基準利率九五折優惠。對于購購銀行指定樓盤的客戶，部分外資銀行可以在基準利率的基礎上下浮5%，也就是九五折優惠。

業內人士分析，盡管央行已經明確提出了銀行貸款應滿足頭次購房家庭的貸款需求，但是具體將貸款利率放松到怎樣的程度，銀行將不斷進行探索，這也離不開宏觀政策的指引。對于希望貸款的頭次置業者來說，也可以繼續觀望，一些銀行表示，可能到3月份銀行會推出更多的貸款利率優惠。

但是，從整體上說，頭套房貸款利率也不可能出現以往的大幅折扣。原因在于，7折的優惠房貸利率，按照目前的貸款基準利率來計算，折扣后的利率為4.935%，而五年期存款利率的水平為5.5%，存貸倒掛對銀行來說就意味著虧損。而85折的優惠利率為5.99%，這也不是銀行愿意接受的。

值得一提的是，對于套房的利率，銀行商業貸款沒有任何松動的跡象，頭付與利率上浮的程度與之前相同。

公積金貸款仍為頭選

毫無疑問，對于頭次置業者來說，公積金貸款仍然具有較大的優勢。目前公積金貸款的利率為五年期及以上為4.9%，五年期以下為4.45%，比起七折后的商業住房貸款優惠利率來說，也有一定的優勢。

近期上海公積金管理所發布的《上海住房公積金2011年度運行分析報告》也指出，受宏觀調控影響，2011年住房公積金個貸發放額呈下降趨勢，2011年共發放公積金個貸金額265.05億元，同比下降12.5%。但是，在公積金個貸規模下降的同時，頭套房購房貸款比例和公積金戶均貸款額卻在上升。根據上海公積金管理所發布的數據，去年在公積金購房貸款總戶數73322戶中，頭套房購房貸款戶為65990戶，占90%，比前年上升了8個百分點。公積金戶均貸款額為36.1萬元，比前年上升了5.7萬元。

按照目前的公積金貸款政策，以上海市為例，頭套房公積金貸款的較高可貸額度為60萬元。要貸到60萬元的較高貸款限額還需要滿足兩個要求：一是貸款人均為頭次置業，其名下不得擁有其他房產，之前也沒有申請住房貸款（包括商業住房貸款和公積金貸款）的記錄，沒有使用過公積金進行“沖還貸”業務；二是至少擁有兩個以上的貸款人，按照規定，單個貸款人即使購購頭套房較高可貸額度為30萬元。此外，公積金貸款申請人需要連續繳納公積金滿6個月以上，賬戶余額也需要滿足一定的要求。

在頭付要求上，上海公積金管理規定，對購購頭套自住房且套型建筑面積在90平方米（含90平方米）以下或按規定購購本市經濟適用住房的家庭，其住房公積金貸款頭付款比例不低于20%；對購購頭套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，其住房公積金貸款頭付款比例不低于30%。

頭次置業者及早籌劃

房貸利率牽動著購房人的神經，對于購房者來說，利率的上浮、下調將直接影響到置業成本。我們以100萬元的商業住房貸款來試算的話，使用30年的貸款期限，等額本息法下，按照基準利率7.05%來計算的話，每月還款額為6686元。而在利率7折、85折和95折三種情況下，對應的每月還款額分別為5328元、5990元和6686元，如按上浮10%的利率計算，每月需供款7181元。

新年之后，一些地區的房地產市場也出現了回暖的跡象，尤其是頭次置業的“剛需”群體看房的愿望有所上升，在等待貸款政策明朗的同時，貸款人也可以預先進行一些準備。

如根據相關政策判斷自己是否屬于“頭次置業”的范圍。按照規定，如果已成年子女曾經和父母一起購房，在房產證上有子女的名字，那么再次購房時不得納入頭次置業的范圍。對于此種情況，已成年子女可以事先到房地產交易辦理從房產證上除名的手續（需繳納一定的稅費）。包括公積金貸款、商業住房貸款在進行貸款審核時，均會對這一情況進行審查。值得一提的是，按照規定，如果以前曾經使用過公積金進行“沖還貸”，在審核時是不能納入頭次置業范圍的。

另外，如果家庭資產能力允許，建議貸款者可以將自己的資產集中到某一家銀行，獲得銀行的VIP資格。大部分銀行的做法是，按照客戶在銀行的存款、第三方存管賬戶資產、基金、外匯等統一衡量。相對來說，銀行的VIP客戶、資質優良客戶在進行貸款審批時能夠獲得更多的優惠，像利率折扣、貸款審核發放時都有更多的受益。

需要提醒你的是，保持良好的信用記錄同樣重要，這已經成為銀行審核貸款時候的硬PASS。不妨到央行打印一份自己的信用報告，及早檢查你的各張信用卡的還款狀況、以往其他貸款的還款記錄，如有錯誤還需及早到銀行進行更正。

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