北京市土地整理儲備的數據顯示，今年1月份北京市實現土地出讓金額不到22個億，同比去年的1月份減少63.9%。

　　繼2011年北京土地收入因調控迅速下滑之后，2012年的土地出讓形式顯然開局不利。對此，北京市財政局于日前表示，對今年的土地市場形勢依然不樂觀，預計今年的土地出讓收入為900億元，與去年1233.68億元的土地收入相比降幅近三成。

　　與此同時，自2009年以來持續大規模的土地儲備開發投資依然在進行中，盡管政府表示不存在“斷頓”可能，但業內人士表示，資金壓力依然不小。

　　官方調低土地收入預期

　　日前，北京市財政局發布統計數據顯示，去年本市實際土地供應總量為5970公頃，完成年初6500公頃計劃的92%，這是近三年來本市頭次沒有完成年度供地計劃。同時，受政策調控的影響，去年的土地出讓金出現了較大幅度的下滑，按照官方的數據，去年共實現土地出讓收入1233.68億元，與2010年超過1600億元的土地出讓金相比，縮水近三成。鏈家地產頭席分析師張月認為，2011年土地成交量和平均溢價率跌至4年來的較低點。

　　基于此，官方對今年的土地收入預期調低，按照北京市財政局的預計，今年的土地出讓收入僅為900億元，與去年1233.68億元的土地收入相比降幅近三成。

　　事實上，在此之前，北京市財政局《關于北京市2011年預算執行情況和2012年預算草案的報告》已明顯表示政府對2012年的土地收入預期并不高。該報告顯示，2011年全市土地出讓金受到商務區收入規模較大等影響，達到741.9億元，完成預算的127.7%。而2012年土地出讓金則“不被看好”，受到房地產市場影響，預算收入為330.1億元。按照該數據計算，2011年的土地出讓金預算收入為580.97億元，而2012年只定到了330.1億元，降幅高達76%。

　　1月份土地成交不足22億

　　今年以來的土地出讓情況表明，調低土地收入預期是明智的，從目前的情形來看，2012年的土地成交情況甚至較2011年更為嚴峻。

　　北京市土地整理儲備的數據顯示，2012年1月份北京市共成交土地20宗，月度成交數量繼續下滑，且成交日期基本都集中在1月20日之前，春節之后僅有一宗成交。20宗土地均為底價成交，共實現土地出讓金額不到22個億，環比上月減少83.6%，同比去年的1月份減少63.9%，即使與去年春節所在的2月份相比，這一金額也減少了69%，成為近年來月度土地出讓金額較少的一個月。其中住宅類地塊僅有1宗，該宗地位于房山長陽，樓面價為4482元/平方米，遠低于之前區域內市場平均價格。

　　北京中原地產三級市場研究總監張大偉認為，2012年1月土地市場明顯冷清于去年同期，在2011年年初的1-2月，雖然也受到春節影響，但是兩月的土地出讓金則分別達到了61.45億元及70.9億元。

　　亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為，今年1月份集中了元旦與春節兩個假期，工作日大量減少，因此2012北京土地市場也遭遇開局冷清的局面。工作日的減少固然是成交量下降的一個直接原因，但是從更深層次來看，長期而嚴厲的宏觀調控政策才是這一現象的根本原因。

　　2011年在深度調控帶來的量價齊跌中落下帷幕，而從目前的政策現狀來看，除去貨幣政策略有放松的勢頭之外，其他方面均是迷霧重鎖，由此可以判定，2012年房地產市場形勢仍不容樂觀，部分房企甚至已經做好虧損的準備，對于土地市場更是望而卻步。

　　另外，1月份出讓的所有土地，全部以底價成交，溢價率為0，這也是較近數年來少見的現象。

　　北京土地開發不會斷頓

　　嚴峻的土地成交形勢使得不少業內人士對今年的土地開發資金較為擔憂。

　　根據財政部的數據，2010年全國財政收入約為8.3萬億元，而土地出讓收入就達2.9萬億，占比將近35%。在不少熱點城市，土地出讓收入甚至可占到全年財政收入的一半。

　　另據業內人士介紹，地方政府還面臨著債務壓身的境況。按照審計署的報告，截至2010年底，地方政府負有償還責任的債務余額中，承諾用土地出讓收入作為償債來源的債務余額就達2.5萬億元，接近2010年全年土地出讓收入總額。

　　官方的相關負責人于近期表示，土地儲備的融資是有保障的，不存在“斷頓”的可能。據相關負責人介紹，本市在過去的三年里每年均實行了千億元土地儲備的計劃，其中銀行融資成為的保障，而根據計劃，去年起頭批千億元土地儲備的融資已經進入還款期，目前頭批融資已經全部還款完畢。在土地出讓金大幅下降的情況下，本市土地儲備融資的還款能力還是有保障的。

　　收支平衡壓力加大

　　雖不至于“斷頓”，但不可否認的是，今年的土地開發收支平衡的壓力顯著增大。

　　對于今年土地市場的形勢，張大偉預計，2012年北京土地市場的出讓金收入很可能會繼續下調，難以突破千億。相關數據顯示，2009、2010、2011年三年的土地儲備開發投資計劃均為1000億元。

　　任啟鑫認為，房企購地意愿的不斷降低，將造成2012年土地出讓金的大幅減少。從目前的態勢看，2012年全年土地出讓金額能達到去年的一半已屬不易。2012年極有可能難以平復土地儲備開發投資，地方政府將出現入不敷出的局面。

　　業內專家表示，目前地方政府存在的問題是，由于商品房稅收下降、土地收入減少以及地方融資平臺清理導致的地方財力減弱，同時，包括土地開發儲備投資在內的地方財政開支卻在上升，導致二者間的缺口越來越大。事實上，政府為了應對這個險局已從去年開始采取了不少有效的推地方式，比如，加大商業地塊和多功能用地的供應，同時，大量將住宅用地的出讓方式由招標出讓改為掛牌出讓，以避免投標開發商不滿3家而出現流標。這些措施都起到了相應的效果，但在業內人士看來，仍然無法阻擋調控對土地市場成交的打擊。

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