日前，海南省出臺《貫徹國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展通知的實施意見》(以下簡稱意見或“十一條”)，該意見將于5月1日開始實施，旨在進一步加強和改善房地產市場調控，增加保障性住房和普通商品住房的有效供給，促進房地產市場平穩健康發展。

　　業內人士稱，海南樓市“十一條”很嚴厲，將全面打擊炒房行為。記者昨天采訪海南省房地產專家委員會委員、 房產分析家朱章太，其對“十一條”部分措施進行了解讀。

　　實行商品住房購賣合同網上簽約制

　　《意見》明確，自2010年5月1日起，海南省實行商品住房購賣合同網上簽約、備案及合同注銷備案制度。在訂立商品住房購賣合同后，辦理房屋所有權證之前，除特殊情形外，嚴禁辦理房屋轉讓和更名手續。對已預售的商品住房，應于收款當日出具發票。在訂立商品住房購賣合同后，開發企業應在預售后10天內辦理備案手續和預告登記。逾期不辦理備案手續和預告登記的，暫停預售許可。

　　海南省房地產專家委員會委員、 房產分析家朱章太告訴記者：實行商品住房購賣合同網上簽約、備案及合同注銷備案制度，對政府而言，的好處就是房產統計數據更真實，有利于動態管理；對開發商的影響，就是增加了操作的難度，稍微一捂盤，政府部門只要認真去查，就能清清楚楚地知道。說句實在話，過去開發商搞的銷控表，真假讓人琢磨不透。

　　朱章太：其實，這一條對購房者也有一定的影響，意味著今后政府對投機、炒房的打擊力度更大，由于一大批炒房者需備案、更名，繳稅，會增加更多經濟負擔，樓市因此會降溫。

　　嚴禁開發企業直接收取現金

　　自2010年5月1日起，商品住房預售款應存放于開發企業指定的銀行賬戶，嚴禁開發企業直接收取現金。5月1日起，實行商品住房預售款監管制度。預售所得款項應用于該預售項目工程建設，不得挪作他用，并接受預售資金監管機構和銀行監管。

　　朱章太：這一條款執行起來有點牽強，因為中國還沒有一個條款可以限制私人購房用現金，這樣以來，不少開發商就會上有政策，下有對策。

　　投資未達25% 土地禁轉讓抵押

　　《實施意見》提出，加強完善土地市場監管，防范惡意炒賣土地行為。對已出讓的土地，未按規定的開發期限開發建設，造成土地閑置的，土地行政主管部門應按照法律法規和有關規定予以處置，依照規定應無償收回的，堅決予以收回。在規定時間內，投資額未達到開發投資總額25%的，房地產土地使用權嚴禁轉讓、聯營合作、作價出資(入股)和抵押。

　　嚴禁變相違規轉讓土地使用權。土地轉讓成交價格比市、縣土地價格主管部門委托評估價低20%或比區域基準地價低20%的，市、縣人民政府可以優先收購。

　　朱章太：手里圈有多塊土地的開發商，在政府部門督促下限期開工，面臨同時開工建設的多個項目，需大量資金跟上，而傳統內部認購資金無法收到，另外預售款只能專款專用，半年后，許多中小開發商將面臨資金壓力，嚴重缺錢的將不惜代價處理其下在售項目。制度是好的，貴在認真，貴在信息共享。他指出，投資未達25%，土地禁轉讓、合作、抵押，這一條款確實是可行的，但從以往的操作實踐看，開發商往往采取變更股份的形式運作，往往是工商、稅務、國土、建設部門資源不共享，各念各的經，導致國家稅收流失，制度形同虛設。

　　普通商品住房頭次購購予以優惠

　　《意見》強調要正確引導住房消費理念，抑制投資投機性購房需求。對頭次購購普通商品住房的，在貸款頭付比例和利率優惠等方面，金融機構繼續按有關政策予以優惠。對已利用貸款購購住房、又申請貸款購購套或套以上住房的(包括借款人本人、其配偶、其未成年子女)，金融機構要嚴格審查其貸款條件，貸款頭付款比例不得低于總房價的40%，貸款利率嚴格按照風險定價。對購購普通商品住房、非普通商品住房、頭次購房、非頭次購房的，繼續實行差別化稅收政策。

　　朱章太：以家庭為單位，不管過去有沒有出現貸款，現在都算套。如果這樣執行起來，現在島外來海南購房的或在海南改善性居房的，無疑先要選擇把老家的房子先賣了，再圓購房夢。朱章太說，通過稅收引導住房稅收，第三套房征收房產稅，雖然政策還沒有落實，但可以說，對海南的房地產市場沖擊很大。

　　商品房銷售應明碼標價并公開房源

　　完善預售許可制度，加強預售資金監管。商品住房項目規模在3萬平方米以下的，應一次性申請預售許可。批準商品住房預售許可后10日內，應一次性對外公布全部房源和每套商品住房的房價。商品住房銷售應實行明碼標價，經營者在公開銷售前24公里，應在商品住房交易場所醒目位置公示商品住房價目表(書、牌)，明確標示商品住房銷售價格，不得在標價之外收取任何費用。

　　朱章太：海南開發商將進入一個整合期或適應期，有效地控制了開發商捂盤行為，及控制炒房者合伙炒房等行為，使樓市“游戲規則”有所改變。

　　適當提高商品房基礎設施配套費

　　《實施意見》要求，完善涉及房地產開發項目的城市基礎配套費征收政策。價格、財政、住房城鄉建設主管部門要結合我省房地產發展態勢，研究完善城市基礎設施配套費征收政策，按照區域、房地產發展類型等不同情況，適當調整提高商品房建設的城市基礎設施配套費標準，對保障性住房實行適當減免。

　　朱章太：該意見能否有效整治海南房地產市場，能否有效調控海南房價保持在一個平穩水平，兩個字即“落實”，就是具體相關部門的執行度，別來一個說的是一套，做起來又是另外一套。對不良企業，一經查實予以曝光，并依照有關規定嚴肅處理。

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