陽春3月，抑制了一個冬季的樓市剛性需求突然釋放，全國樓市成交量全線飄紅。但4月樓市的成交數據及各大房企的銷售數據卻顯示，這種回暖勢頭未能得到延續。

　　慘淡數據之下，地方政府在5月初上演了新一輪的“試探救市”。令人意外的是，這一次政府沒有像之前迅速將這些試探政策摁回去。在這輪政策微調中，住房公積金貸款優惠和調整普通住房標準這兩種手段較為各地青睞。這些措施瞄準頭次置業和改善性置業需求，其中尤以住房公積金優惠政策對市場的作用見效較快，且與已有政策不矛盾，可能引起更多城市效仿。

　　回暖暫停

　　4月以來，全國城市新房和二手房成交量均止住了上升勢頭。中房信統計數據顯示，4月市場供應量環比3月漲幅明顯，但除武漢和南京外，全國十大城市的商品房成交量全部環比下滑。

　　新近出爐的各大房企4月銷售數據也印證了市場的下行勢頭。萬科4月份實現的銷售面積和銷售金額環比分別下滑30.2%及35.4%。碧桂園的合同銷售金額環比下降13.87%。保利地產簽約面積和金額環比下降23.2%、6.1%。金地、龍湖的銷售指標在環比上均有回落。

　　比較例外的是恒大地產環比合約銷售額增長103.5%，合約銷售面積增長126.4%。原因是恒大地產在今年季度采取保守策略，有意延遲推盤，4月則開始加大在售項目推售和新項目開盤力度，4月新開盤項目7個，在售項目累計達到143個。恒大還計劃5月再新開盤8個-10個。

　　4月份新房成交價格環比持平，但二手房租售價格卻出現小幅上揚。中原地產監測數據顯示，六大城市（北京、上海、深圳、廣州、天津、成都）二手住宅價格指數有所上揚，但漲幅較微弱。由于信貸的松綁，各地二手房成交量有所回升，導致部分業主報價調高，帶動成交價格回升。二手住宅價格的回升，還帶動了租金價格的上漲。六大城市中廣州租金漲幅較高，達到1.14%。

　　地方“救市”創新

　　為保持樓市回暖的可持續性，包括揚州、蕪湖、廣州、武漢等在內的多個城市政府都出手微調樓市政策，其中住房公積金貸款成為重要手段。

　　5月8日，安徽省蕪湖市住房公積金管理發布新政，完善了住房公積金較高貸款額度的規定，意在支持頭套房和中小戶型房屋的剛需消費。除蕪湖外，武漢、沈陽、廣州等城市也陸續出臺或重申了公積金貸款購購頭套房的優惠政策，降低了頭次置業者的購房門檻。其中，頭套90平方米（含）以下普通住房貸款頭付比例較低可達20%。

　　沈陽還將申請住房貸款者的公積金繳存較短時限從一年縮短為半年，山東濱州則將住房抵押貸款的較高額度及較長期限由現在的25萬元/15年提高至30萬元/20年，武漢月按揭還款額從以前不能超過職工月收入35%上升到45%。

　　中原地產發布報告指出，相較于上調普通住宅標準等其他政策帶來的購房優惠，上調公積金貸款額度更能降低購房門檻和成本，對剛需的號召力更大。

　　5月7日，江蘇揚州出臺了更直白的“救市”政策。稱將獎勵個人購購成品住房，較高獎勵合同價款的千分之六，7月1日起執行，執行期暫定一年。成品房即具備基本使用功能的住房，俗稱“精 ”。光大證券分析師萬知對此分析稱，其背后原因可能是過于慘淡的土地市場。資料顯示，揚州今年一季度土地出讓金金額同比下滑72.2%，較去年四季度環比下滑13.6%，其中住宅用地一季度成交金額同比下滑75.1%。

　　揚州的確是土地市場蕭條的典型。從全國77 個大中城市來看，今年一季度土地成交面積與金額同比均有50%以上的降幅，3月全國土地市場成交面積與金額也創下了34 個月以來的新低。

　　中原地產研究部高端經理劉淵認為，預計后續將有更多城市跟進效仿包括住房公積金貸款優惠在內的政策微調措施，且部分城市可能還會進一步考慮支持改善性需求。

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