樓市：躁動背后的真相

　　打算購置婚房的馮俊鑫和張麗娟夫婦在和銷售人員聊了差不多兩個公里之后，無奈地搖頭離開。出門時還不忘抱怨，“一直在說調控房價可能降，結果等著等著把優惠等沒了”。

　　這兩位所在的“廣州新一城”廣場，今年2月曾推出較低18000元/平方米的特價單位，比去年10月25000元/平方米的均價降幅達7000元，當時馮俊鑫持懷疑態度，等確認消息趕過來時“房子已經被搶光了”。銷售人員向夫妻倆報的價格是每平方米22000元，雖然比去年低，但還是超出了夫妻倆能夠承受的價位。

　　記者近日在北京、上海、廣州、杭州、南京等熱點城市調研發現，“以價換量”是目前開發商普遍采取的策略，但隨著銷量的上升，部分樓盤開始出現價格逆勢上調的情況，與此同時，房地產開發商與購房者之間的博弈正在升級“房托”身影再次顯現。

　　降價是主流 低價盤熱銷

　　自3月份以來，在開發商降價促銷策略帶動下，各地樓市成交量明顯上升，進入4、5月份，樓市成交回暖態勢仍在延續。

　　據中原監測，從5月份前10天的交易數據來看，主要城市新房市場的成交回升較為明顯，54個大中城市的總成交量較上月同期上升44%。若剔除4月的假期因素，仍有約2成的增長。其中，以成都、杭州為代表的二線城市交易量回升幅度，主要原因是近期當地部分開發商在開展降價促銷活動，大體量的新盤低價入市有效地拉升了當地成交量。

　　在香港和記黃埔公司開發的“上海御沁園”項目售樓處，記者看到前來購房的人并不多，銷售人員也并不是很熱情。但就在一個月前，由于該項目開盤價低于市場預估價近兩成，引起購房者的哄搶，4月15日開盤當天就賣了130多套。據銷售人員介紹，這批房源較低報價僅為25000元/平方米，而早期市場預估價在30000元/平方米左右，因此比較容易賣，除6套樣板房外，余下的169套房源目前已經基本被預訂完。“整體來看，市場購購需求仍然存在，只要房價較為合理，這些需求就會入市。”

　　在杭州，低價樓盤十分熱銷。據透明售房網顯示，4月杭州樓市共23個樓盤開盤，其中銷售率超過五成的樓盤有8個，樓盤“以價換量”取得不俗成績。

　　在低價盤受熱捧的同時，部分區位好的樓盤也受到青睞。北京東三環雙井附近一項目的較新一期樓盤于5月中旬開盤，38300元/平方米的均價卻一點不愁賣。銷售人員告訴記者，此次開盤的為老項目后期，一共300多套房，在領選房順序卡的天下午2點左右便已排了100多個號。一位有意向購房的女士對記者說，她較近也看了一些樓盤，相比之下，還是比較青睞這個樓盤，一方面地理位置比較好，加上是70年“大產權”的項目，主打戶型又是90平方米左右的兩居和小三居，“四環以內這樣的項目好像挺少的，即便沒有什么折扣也打算近期出手了”。

　　住房網頭席評論員程偉明分析認為，經過3月和4月樓市集體降價促銷，目前“剛需”房源成交價格已回落至相對理性的價位，不少觀望“剛需”認為出手時機已到。與此同時，部分“剛需”不再只看價格，而是綜合價格與房屋質量及配套，近3個月來杭州樓市大量“剛需”房源入市，豐富了“剛需”選擇余地，支持了成交“回暖”。

　　博弈升級“房托”再現

　　搶房局面出現的同時，“房托”也重出江湖?！督洕鷧⒖紙蟆酚浾吡私獾?，杭州5月初開盤的“金都·夏宮”和“中豪四季公館”雙雙出現連夜排隊、千人搶房的壯觀局面。有人指出，3月以來，杭州多個樓盤出現百人、千人搶房的場面，固然有樓市價格大幅下降帶來的成交上升的原因，但不可否認，一些開發商為了拉動銷售，制造樓市熱銷假象，而雇傭“房托”排隊拿號、參與搶房。

　　廣州市海珠區一個樓盤銷售經理向記者透露，目前銷售壓力很大，過去賣樓從未像現在這么愁過。為了能夠銷售出去房子他們想到的一個辦法就是找“房托”，營造一種熱銷環境，此時不購，后悔終生。

　　記者注意到，經過一季度“以價換量”的博弈后，開發商與購房者之間的博弈悄然升級，不僅不少樓盤開始縮小降價幅度，而且開始試探性地提高價格。以廣州曾經推出13800元特價單位的“縱橫國際”為例，目前該項目均價在18000元到20000元，3月推出18800元/平方米價格的“保利天悅”均價又回升到20000元以上。而類似這樣的項目還有十幾個。和廣州的情況相似，北京一些項目價格也已開始逆市上調。據鏈家地產市場研究部對2012年新入市期房項目統計顯示，16個項目在一二季度均有成交。與一季度相比，其中11個項目4月至5月15日的成交價格出現上調，平均上漲幅度為4.4%，較高達到8.2%。

　　亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為，這些逆市漲價的項目有一個共同之處，均為低價入市或前期曾有較大幅度的價格下調，并且都因此取得較好銷售業績。他認為，對漲價項目要區別看待，就普通住宅剛需類產品來說，其漲價之后面臨危機。一旦周邊有其他項目開始大幅降價，這些漲價項目銷售即會陷入降與不降的兩難選擇：保持現狀只能坐視客源流失，而重新降價則會對樓盤品牌帶來惡劣影響。

　　上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，市場購賣雙方的博弈仍在持續，僵局并未顯著打破。但春季成交反彈，還是影響了部分購房人的心態，看房積極性明顯高于去年四季度。只是很多人還是觀望，希望有更大的優惠。而開發商依然會采取“以價換量”的策略，但開發商既要能賣出，又要追求利潤，需要不斷試探市場，找到平衡點。

　　庫存居高位 降價空間仍存

　　雖然部分樓盤縮小優惠幅度，但專家認為，降價的大趨勢不可逆轉，也不存在整體出現價格回升的可能。

　　中國指數研究院認為，兩年多的房地產調控效果正在顯現，特別是今年以來，價格明顯松動，商品住宅成交量下降顯著，市場預期正在發生改變，企業庫存巨大。城市出清周期大大延長，如北京、上海均在16個月以上，杭州達到21個月，預計主要城市短期內供應量將繼續上升，而成交量難以大幅反彈，價格穩中有降的可能性較大。

　　記者了解到，南京樓市庫存量再次進入5萬套以內，5月份南京樓市有可能再次進入大幅降價跑量的局面，加之剛需在3月份的集中釋放，剛需市場已經小了很多。在剛需一族難以支撐的情況下，開發商將面對如何吸引改善型客戶出手，在這種情況下購房者有可能獲得更大的優惠。

　　事實上，受住宅市場長期低迷的影響，開發商紛紛降低新開工量，以此減緩工程款支付壓力，自去年四季度以來，全國商品住宅新開工面積累計增速逐月下滑。今年一季度，全國商品住宅新開工面積累計同比出現負增長，增速為-5.2%，呈現自2009年10月以來的頭次負增長。

　　中國房產信息集團研究總監薛建雄認為，房地產調控將逐步形成市場化和政策調控并行的常態化局面，巨額的庫存已經使房價喪失了大規模上漲的基礎，房地產企業的利潤也將回歸到合理區間，整個行業將從暴利逐漸走向市場合理利潤甚至微利?？梢灶A見，未來樓市調控政策的核心仍然是控制房價上漲，讓被投資性需求推高的房價回歸合理水平。

　　住建部房地產市場監管司副司長張小宏近日表示，近一個時期市場回調還將是整個房地產市場的主基調，并明確調控方向不改，強調決不讓調控出現反復。

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