“國六條”的出臺，使樓市進入了一個觀望期。

　　眼下，地產商在觀望：政策會不會有緩和余地？有沒有漏洞可鉆？開發商觀望的結果是有意放緩開發節奏，拖延了產品（商品房）上市時間。

　　購房者也在觀望：調控之后，房價會不會下跌？如果會，會下跌多少？

　　去年“國八條”出臺之后，樓市也曾有過一陣觀望，當時有業內人士預言——房價可能會出現報復性上漲。令許多人士始料未及的是，此話竟然一語成讖！

　　房價會不會再現去年“國八條”出臺之后的報復性上漲？現在是不是購房的較佳時機？面對變化莫測的樓市，我們究竟應該選擇出手還是觀望？

　　７月１２日，新浪房產頻道邀請加拿大西安大略大學徐滇慶教授、中華工商時報副總編輯劉杉博士、北京房地產 從業人員袁一泓先生以及中國經濟時報房地產部謝光飛主任，就上述話題展開了激烈的辯論。

　　現在是購房好時機？

　　“從目前來看，中國的房價肯定是上行，而不可能往下走。”徐滇慶認為，房價上漲是大勢所趨，當前購房者應當機立斷，果斷出手。

　　徐滇慶表示，支撐房價上漲的基本要素主要有兩個：一是需求非常旺盛；一是流向樓市的資金非常充沛。

　　“中國現在人均收入上升速度很快，人們對于改善住房的要求很強，大家有這個愿望去改善，也有這個能力，特別是北京、上海，到這里來購房的不僅僅是北京上海的居民，還有全國的有錢的人，甚至包括全世界有錢的人，這個需求是現實存在的。”徐滇慶說。

　　“是資金的流量，中國現在銀行的存差有十萬億之多，這個數字是無須懷疑的，老百姓存的比銀行多，存差對銀行不是好事情。２００５年商品房銷售總額只有１．８萬億，有１０萬億的存差放在那兒，而舊的存差有２８０００億。”

　　問題是現在這些“富余”的錢缺乏投資渠道。“大家說可以往股市上轉，整個股市只有三萬多億的盤，容量太小，能不能往外走？通道是有的，可是是非法的。在這種情況之下，資金必定會不斷地注入房地產領域。”徐滇慶說，房價的問題說到底是個金融問題。

　　“如果你去年在北京購了套房子，一萬塊錢一平米，你現在一萬二出手肯定賣得掉。因為一季度房價漲了１７％，四月份漲了６％，肯定可以賣掉。一萬塊錢進來的，一萬二賣出去，房價是不是漲了？”徐滇慶說。

　　徐滇慶表示，２００６年如果能夠認真執行“國六條”，建設一大批小戶型的房子，房價指數一定會下去，但是房價指數下去并不意味著房子的價格會下去。

　　“去年之所以房價上漲，全是大戶型、豪華型，今年出來一批小戶型，豪華型的房子我敢預言比去年漲得還快，小戶型也得漲。今年２５００元／平方米的明年沒準漲到３０００元／平方米。銀行的錢出來一萬億就不得了，今年還有收入，態勢放在那兒，貨幣政策又放在那兒，咱們頭疼就是這個問題，沒有別的可投，放在銀行你是負利率，放在股市風險又大，往外跑又跑不掉，房地產還是個比較好的投資部門，投資和需求放在一起，今年房價恐怕包括小戶型的房價還得恰！

　　徐滇慶說，“房價還在往上走，現在是購房的好時期。”

　　不妨觀望一段時間

　　盡管劉杉也認為房地產的問題歸根到底體現在金融問題上，但他的觀點跟徐滇慶不同。劉杉建議，自住性購房者不妨觀望一段時間，等等再說。

　　“我們前一段談論房地產更多的是批評地方政府和開發商，我覺得他們有利益驅動是因為制度造成的。”劉杉顯然也注意到了徐滇慶教授所謂房價背后的金融問題。

　　“人們的收入增加很高，實際上體現在不同人的身上，是少部分人獲得很高的收入，但絕大部分人收入的程度不是很高，絕大部分人購不起房。說到金融問題其實就是存款，徐教授說有十萬億的存款，這部分錢很厲害，因為現在匯率改革，大量的外資進來，基礎貨幣發得比較多，整個流動性比較強，所以價格會漲得比較多。”

　　劉杉認為，從理論上講，通貨膨脹可能體現在資產和房地產價格上，人們為了保值、增值，有可能把錢投到房地產上，一兩年內把錢投在房地產上，實際上會有保值的效果，但十萬億是不會出來的。

　　劉杉說，很多人為什么存錢，因為中國的社會保障制度是不完善的，大部分人存錢的目的一是養老、二是醫療、三是教育，所以這部分錢絕不會投入到消費，也不會很快進入到房地產市場，但一部分腦子比較活的人要購房子，要保值，有一部分進行投機、投資，還有一部分人是出于自住的需要。

　　“國六條”出來以后，實際上把整個房地產市場分為了兩塊，一部分是自住性需求，另一部分則是投資（機）性需求。對于自住型這部分需求，在“９０平方米必須占７０％以上”的措施實施后，同時通過廉租房、經濟適用房的建設，有望在一定時間內得到解決，但投資（機）型需求有可能還會增長，這種需求增長有泡沫的成分。

　　“因為分配不公，大部分財富集中在少部分人手里，這部分人拿著那么多現金，又認識到通貨膨脹的壓力，為了保值就投資房產，這部分巨大的需求就會把房地產的價格拉動起來，再加上政府抬高地價，所以對于普通人來說根本購不起房，我覺得北京市的房價應該是偏高的。”劉杉認為。

　　“我覺得自住的話不妨等一年，因為小戶型在一年以后會出來，自住沒必要急著購，可以繼續觀望。”劉杉說。

　　袁一泓的觀點跟徐滇慶差不多。袁認為，房價有可能重現報復性上漲，購房者觀望可能為之付出代價。

　　“對于中等收入來說，我覺得像北京這樣的房價可能是偏高的，但是如果十年以后回過頭來看，房價肯定是低的。”

　　二線城市現在應出手

　　“對像北京、上海、廣州這種一線城市來講，我覺得現在不是購房的較佳時機。”謝光飛說，現在大家談房地產宏觀調控，好像只是指北京、上海、廣州這些一線城市，對二線城市關注比較少。

　　對于現在是不是購房的較佳時機這個問題，他認為應該具體問題具體分析，至少應一分為三，因為一、二、三線城市情況各不相同。

　　謝光飛說，去年房地產調控的是在上海，上海的情況走在北京的前面。去年上海房價瘋漲，比北京還厲害，但是調控之后并沒有形成所謂報復式的上漲，只是回暖。

　　“我覺得現在一線城市，比如北京的房價，確實大家的觀點都一樣，都是偏高的。也了解了一些情況，對北京房地產暴漲的形勢不滿，穩定房價的決心非常大；上海是經濟城市，北京比上海的敏感度高，北京有政治性、全局性的問題。不會聽任北京房價繼續暴漲包括報復性上漲，所以從這方面講，北京房價再漲的空間也不大。”

　　較近，北京市陸續出臺了一些政策，包括收回控制軌道沿線土地，建設中小戶型限價房，軌道交通沿線可能會形成一個房價比較低的地帶。他認為，像北京這樣的一線城市，購房者可以等一等，但投資者可以選擇出手。

　　“如果是二線城市、省會城市，情況和一線城市相比就有些不同。我覺得二線城市（當然這也分中部、西部和南部不同區域的城市）現在應該是出手購房的時機，因為那里的市場相當于北京兩三年前的市場。而三線城市、地級市，我覺得房產還相當于一種期貨，要看準或提早把好房子拿在手里。”

　　謝光飛總結道，關于現在是不是購房時機的問題，可以形象地說，“一線城市是甩貨，二線城市是現貨，三線城市是期貨。”應根據個人情況和房地產形勢進行綜合判斷，遵循理性原則，不能形成太大的經濟負擔，否則就得不償失了。

（中國經濟時報/周雪松）

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