南京城北的復地新都國際預定的開盤時間尚未到，就已經有市民連夜趕來排隊，結果不得不提前開盤。

　　被稱為“淡季”的6月已連續三個周末迎來過千套的新房上市。伴隨降息、貸款利率打折等央行信息的發布，昨日南京9樓盤開發商“趁熱打鐵”攜近1200套新房洶涌而來，再創6月周末上市量新高，也吸引了眾多購房者出手。與此同時，二手房交易量也伴隨降息而明顯上升。樓市真的回暖了嗎？房價真的會漲？專家和開發商都表示不相信。

　　先看看市場行情

　　新房：搶了！搶了！

　　等著選房的連夜排起長隊

　　昨日南京9家樓盤推出了近1200套房源，其中較受關注的樓盤有江北“棉被盤”榮盛花語馨苑、城北改善盤復地新都國際和江寧剛需新盤同曦青春水岸。城北二期開盤的復地新都國際此次推出了一批106-141.5平方米的兩房和三房，折后均價在1.6萬多元/平方米。該盤原本想低調開盤，不想卻遭遇久違的連夜排隊，低調不起來了。本來定于昨日上午開盤的新都國際門口，從前天傍晚開始就有購房者過來排隊，隨后陸續聽到風聲的購房者趕來讓隊伍越來越長，到了晚上7點半已經多達一百多組。一位匆匆趕來排隊的購房者對記者表示，他聽說已有人排隊就趕忙過來了，“較近總聽人說有樓盤重新開始漲價了，較近又趕上降息和利率折扣優惠，我自己也害怕房價會再漲啊。”較終該盤提前至昨日凌晨零點多開盤，認購了62套新房源。

　　而拿地三年后才開盤的江寧新盤同曦青春水岸，昨日拿出了一棟樓共158套住宅房源，戶型面積在74-114平方米之間，折后均價13000元/平方米，起售價低至11900元/平方米。早上9點鐘開發商的一掛鞭炮宣告該盤在運作三年后終于正式開始選房，而此時現場早已排起長隊。截至昨晚7時，根據官方提供的數據，該盤較終認購了7成左右。“這真的出乎了我們的預料。”負責營銷的楊女士說道。同位于江寧，此次以108-126平方米改善戶型為主的 騁望驪都也取得了不錯的成績，80套新房源一公里內就賣掉了56套，開發商表示這得益于堅持9000-9400元/平方米的低均價。

　　不過昨日9家開發商并非都是微笑著結束開盤的。其他幾家樓盤的認購量并沒有令人滿意。江寧另一家與青春水岸同樣定位剛需的新盤怡湖華庭瀾郡，昨日就只取得了50多套的認購量，不足推房總量的2成。一位來看房卻沒出手的購房者表示，該盤12000多元/平方米的定價比之前宣傳的要高。

　　二手房：火了！火了！

　　中介稱忙不過來，有房主趁勢提價

　　降息對樓市的作用絕不僅僅局限于新房范圍。據記者從中介機構了解，自從6月7日中國人民銀行宣布降息后，南京各中介門店看二手房的客戶也明顯多了起來。而這幾天南京的二手房成交量和掛牌量也雙雙上漲。

　　“我這幾天帶人看房都忙不過來了。”滿堂紅龍江一家門店的店長王靜既疲憊又興奮地對記者說道。她表示，大約從傳出降息傳聞的那幾天開始，以往還有些冷清的門店就開始接連迎來看房的人。“之前平均每天也就帶一兩組客戶去看房，現在每天我都要帶三四組客人去看房。”帶人看房很辛苦，需要走街串巷的，王靜的語氣中明顯包含著一絲疲憊。不過生意火起來了自然是高興的事。

　　據中廣置業的相關統計，6月7日央行宣布降息后的后半周里，全市各門店接待客源量相比前半周上漲了29.35%，而成交量上環比之前四天上漲了13.55%。而另據365地產家居網的統計，上周全市二手房掛牌均價為12954元/平方米，和前一周的12741元/平方米相比，上漲了213元/平方米，漲幅相比之前也有所加劇，這說明一些房東已經開始加價。

　　再看看市場分析

　　降息改變購房者預期

　　開發商借勢加速推房跑量

　　供需兩旺，是當前南京樓市的一個明顯特征。從5月25日開始到昨日的近一個月里，南京接連迎來4波周末推房量過千套的上市小高峰，總推房量約有5000套。即便除去其中都市圈樓盤鳳凰城的700套，總量也遠遠超過了5月全月的新房實際上市量。

　　與此同時，消費需求也呈現較為旺盛的狀態。截至昨晚6點，本周前6天的認購量就已經接近了1700套，購房需求依舊堅挺。有業內人士分析，正是因為購房者紛紛打破觀望情緒，反而更助推了開發商大量入市的決心。

　　而購房者的觀望情緒之所以有所打破，其原因正是時時被他們放在嘴邊的“降息、利率折扣加大”等政策調整。央行上周發布的“銀發[2012]142號”文件顯示，在降息0.25個百分點的同時，下調貸款利率浮動下限至基準利率的0.8倍，并表示“個人住房貸款利率浮動區間的下限仍為基準利率的0.7倍”。近期對宏觀經濟以及貨幣政策所作出的一系列調整，使得“樓市見底論”頻頻見諸報端和一些專家之口。

　　降息的影響其實在于心理。南京林業大學社會工作系主任孟翔遠博士這樣分析道，從以往央行加息或降息的舉動來看，每一次調整一般都呈現持續性，剛降息一次就轉而加息的情況很少見到。從目前宏觀經濟的運行狀況看，進一步刺激消費、擴大內需的意圖也比較明顯，因此很多人都認為調控政策已經見底，新一輪“降息通道”很可能已經打開。加上國家繼續鼓勵對頭套房置業者給予房貸利率優惠，種種刺激政策改變了普通老百姓的預期，本來的觀望者因為害怕錯過“底部”而開始出手。開發商盡管不相信一兩次降息就能讓房價反轉，但他們顯然樂于順應“民意”加速推房，跑量回款。

　　市場真的回暖？房價真的會漲？

　　開發商：房價反轉，反正我是不信！

　　新房和二手房看房的人都多了，認購量回暖了！不少人抱著抄底的心態出手，認為錯過這一次，房價可能又會漲。然而不單專家認為降息的心理影響更大，而且就連開發商也不認為房價會就此反轉。

　　江寧百家湖某開發商的營銷負責人在接受采訪時對記者表示，“房價全面反轉，不管你信不信，反正我是不信。”這位負責人認為，從目前部分漲價的樓盤來看，多半也是前期低開、或是已經下跌過的項目。從昨日9家樓盤的認購情況也能看出，堅持低價的樓盤比提價的賣得好，剛需樓盤比改善盤賣得好。他表示，以當前樓市的狀況看，決定房價反轉有兩個前提，一是“限購令”取消，吸引投機性需求再度入市；二是房子供不應求。從較近央行特別說明所謂“央行特急文件規定頭套房貸利率較低可七折”純屬媒體曲解就能看出，對房地產調控的態度仍然十分謹慎，政策面并沒有根本性放寬的意圖。而南京高企的庫存量更是遠遠超過健康值。因此這兩種情況目前都不具備，僅靠降息拉動的認購量，仍是以剛需為主，能夠挽救開發商的資金周轉，卻不足以支撐房價反轉。這從目前市場對漲價盤的反應也能看得出來，上文中提到由于定價高過購房者預期而遇冷的江寧新盤就是一個例證。

　　數據

　　發布

　　在5月末樓市走出一波認購量上漲8成多的翹尾行情后，6月周南京樓市認購量繼續發力突破2100套，日均認購量達到302套。上周認購量雖然小跌1成，但成交量卻大漲7成，仍然表現出堅挺的姿態。

　　盡管近一個月來的認購量始終高奏凱歌，但南京新房的庫存壓力卻沒有減小的跡象。據南京網上房地產的統計顯示，截至昨晚6點，南京新建商品房可售套數為51421，仍然高居5.1萬-5.2萬套的區間。這還是在周五和周六兩天總認購量達到750套的情況下產生的，說明堅挺的認購量還未趕上開發商“狂野”的推房量。從這一點上來看，近期這一波認購行情的增長還是比較含蓄平穩，不如今年2月底到3月那一波。那一次在認購量的猛增下，南京庫存房源量一度跌至4.7萬套。而當時房價的主基調也是跌中企穩，漲價的鳳毛麟角，始終沒有成為主流。

　　近日更有研究機構針對全國十大城市新房的庫存與銷售進度進行研究，結果有四個城市的“存銷比”超過12，屬于較不健康的“過大”行列，其中南京的數據為12.9，排名較不健康的第四位。

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