后限購時代，地產代理行業的轉型如預期般兌現，而且這股轉型風越刮越猛。

　　去年初，易居中國董事長周忻就曾斷言：“房地產的速凍期已經到來。”此言之后，房地產代理行業的收縮、整合、并購的故事頻繁上演。先是易居與中國房產信息集團完成合并，中房信退市；如今思源也走到退市邊緣。今年以來，易居中國、世聯地產[簡介 較新動態]、思源經紀等幾大代理公司更是出現了階段性虧損。

　　分析其原因，進入2012年以來，房地產開發投資額、商品房新開工面積等與代理行業務息息相關的數據均無法像往年那樣高速增長，房地產銷售更是持續低迷，系列因素使得幾乎所有房地產顧問代理機構的業務收入均受到沉重打擊。

　　較直接的影響是傭金的下降。有數據顯示，2008年，易居的代理銷售費率能達到2%以上，但到了去年，這一數字已降至0.9%。事實上，受一年多以來樓市成交急劇下降的影響，開發商資金緊張，壓低代理傭金、拖欠代理費用的情況已經屢見不鮮。另一方面，隨著競爭加劇，代理行業整體傭金水平正呈現出下降趨勢。

　　遭遇發展瓶頸的相當大一部分代理公司選擇收縮戰線，而一些難以為繼的小代理行則選擇悄然退出市場，房地產代理行業靠一個項目就可以吃幾年的光景已經一去不復返。

　　在偉業我愛我家集團副總裁胡景暉看來，傳統的經營范圍是一片紅海，現在代理行業急需探尋的是藍海。于是，當持續的宏觀調控正在改變房地產市場的運行規則時，轉型求生已成為房地產代理行業的不二選擇。各大代理公司均謀求在嚴峻的市場形勢中挖掘新的商業模式，破局生存。

　　可以看到，從去年以來，越來越多的房地產服務公司不再單純依靠代理二手房業務，而是選擇同時兼顧一手房分銷、商業地產銷售租賃、按揭貸款等業務，謀求多元化經營。

　　比如，21世紀不動產通過收購北京上古地產，增加了商業地產、寫字樓銷售代理業務。目前，21世紀不動產已形成了二手房業務、新房代理、商業地產租賃和代理、金融消費服務等圍繞房子而形成的完整的產業架構。

　　而易居中國與世聯地產對二手房市場表現出來的“一進一退”舉動以及鏈家地產逆勢布局一手房代理市場等，均是轉型謀求新的利益增長點之舉。

　　按照世聯地產的計劃，將淡出二手中介業務，并通過收購，進軍物業管理，由地產代理和顧問業務轉為中高端機構客戶集成服務商。世聯地產總經理周曉華表示，隨著樓市進入下半場，地產代理行業原有的發展模式將不再適應市場現實，今年公司將啟動轉型，目標是“構建房地產集成服務平臺”。

　　之前專注于二手房市場的鏈家地產，則通過注資高策地產獲得了20%的股份，被視為是擴大一手房業務的舉動。而偉業我愛我家早在2009年就與偉業顧問合并，籌謀一手房業務。

　　而在延伸業務觸角的同時，鏈家地產、偉業我愛我家等還對原有的二手房領域進行了進一步的深耕和細分，自如友家、金房管、租友等針對不同細分客戶的二手房服務相繼出現。

　　此外，在電商大行其道的當下，已有越來越多的房地產代理公司涉足線上業務。易居中國即準備在電商方面一展拳腳，計劃以互聯網作為入口，對相關資源進行整合，建立二手房網上操作平臺，實現如看房、促銷、認購等與交易相關的線上交易；然后通過呼叫、拓客等渠道完成線下協同整合。在這個過程中，易居扮演平臺運營商的角色。

　　顯然，國內房地產市場從昔日的非理性快速成長向理性發展過渡，在這一過程中，代理公司也面臨從粗放走向精細以提升核心競爭力的諸多挑戰。如今，游戲規則的變革已經開始了。

　　案例1

　　傳統代理行自持商業地產

　　■本報記者鞠曉波北京報道

　　近日，北京知名地產服務商亞豪機構宣布將持有并運營商業地產項目——傳奇生活廣場。作為亞豪頭個自己持有的商業項目，傳奇生活廣場總體量2萬平方米，業態以主題餐飲為主，目前該項目處于招商[簡介 較新動態]階段。

　　“這是幾年前公司購購的一個商業項目，當時只是想當作一個投資的產品，并沒有自持運營的計劃。”亞豪控股總裁王佩民接受記者采訪時表示，而現實的情況是，隨著調控的不斷深入，近兩年，代理顧問行業面臨的風險越來越大，原本相對單一的業務模式在整個市場逆轉的情況下備受考驗。如今，代理公司的成本不斷攀升，銷售額及利潤率卻雙雙下降。在這樣的市況下，如果企業沒有相對穩健的業務模式拓展，未來抗風險的能力就會非常低。

　　自營生活廣場據悉，此次亞豪自持的位于西大望路CBD(社區網論壇商鋪)核心區的傳奇生活廣場，從前期規劃、招商到后期運營管理全部由自己的商業團隊來完成。

　　“現在操作傳奇生活廣場的商業團隊都是亞豪自已原來的商業團隊，他們以前也曾幫開發商做過商業項目的運營管理的，只是亞豪之前并沒有把商業地產作為一個業務來發展。”王佩民說。

　　王佩民表示，目前該項目招商情況良好，由于項目本身規模并不太大，其計劃吸納成熟品牌商家60家左右，計劃于明年春節開業，現在正進行商務合同的集中簽約。

　　在嘉億國際商業地產投資管理機構董事長鄂麗華看來，作為地產服務機構，無論是自持商業運營管理，還是進行商業項目的策劃服務，都在考驗企業的專業度。

　　事實上，隨著越來越多的商業項目完成招商工作，商業的后期運營管理則成為決定項目未來增值能力的重要一環。

　　在這種情況下，亞太商業不動產學院院長朱凌波認為，很多顧問機構是被開發商逼著做運營，一些開發商在跟專業機構合作時，都需要服務商來幫助其完成后期管理。

　　據了解，地產服務機構的服務功能大概有幾個階段，階段是前期項目定位與評估；階段是項目招商與銷售；第三階段是后期的項目經營與管理。由于三個階段工作性質有很大差距，開發商一般分別找不同專業的顧問公司來服務，但后期運營管理大多都由自己來做。但是這樣一來問題也隨之暴露，策劃公司做的定位不一定好招商、招來的商業也不一定與管理方式相匹配。因此，目前提供全程商業地產服務的機構越來越多，同時這些機構向運營管理轉型的趨勢也愈發明顯。

　　轉型阻力但在業內人士看來，地產服務商向商業地產運營商的轉變并不容易。

　　“現在大部分項目都還處于前期開發、招商或是剛剛運營不久，實際真正運營一段時間被證明成功的物業案例比較少”朱凌波說。

　　鄂麗華也認為，原來以前期策劃為主的一些顧問公司很難真正轉型為商業地產運營商。因為它們仍然缺少在商業零售領域的操作經驗，即使把流程提供給它，可能也達不到與實際情況相結合的靈活處理。

　　“其實現在很多公司都在做轉型，但是大多數都沒有真正的運營經驗。較基礎零售的運營都沒做過，更何況是購物的運營。向運營管理階段的轉型大家都在倡導，但真正能做得好的不多。我們也是跟國際團隊在合作，如韓國樂天這類商業運營公司。所以說，現在做商業運營還是要有一個商業管理公司或專業的商業團隊，按照過去做住宅物業管理的那種模式是行不通的。”鄂麗華說。

　　對此，王佩民表示，亞豪自持商業項目未來也不會做得太大，類似百貨、購物式的大型商業項目，亞豪不會去做，“比如百貨，其運營成本會非常高，前景我們也不太看好，未來電商對于百貨業的沖擊會相當大。所以我們商業的主要定位是社區商業，以餐飲、娛樂等體驗式商業為主。”王佩民說。
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