從微觀樓市成交和市場預期看，一季度房地產投資繼續向上，房企利潤大增，房價上漲壓力不減將是大概率事件。
  自從去年四季度提出推進城鎮化發展戰略以來，房地產猶如脫韁野馬馳騁千里，2012年12月底至2013年1月份樓市成交的提升和地產股反彈成為近來市場關注的話題。分析人士認為，政策真空期、季節因素影響、投資的慣性增長和市場適應性的增強，將帶動地產市場持續景氣，而下半年諸多不確定因素可能使房地產市場再受重壓考驗。
  2013年以來，一線城市樓市成交環比持續上升，土地市場成交也繼續升溫。地產市場的暖冬點燃了開發商業績承諾的希望。透過樓市熱銷的背后可以看出，市場內在的修復和政策壓力偏松可能是近期地產走牛的重要支撐，而季節因素退居其次。
  先從季節因素看，2004年以來的歷史數據表明，一季度往往是地產投資高速增長的時期，尤其是在投資高漲的2007年和2008年，但2010年以來持續3年的地產調控中，地產投資增速一路下滑，伴隨著政策的影響，這種季節性因素已經非常微弱。當前支撐地產投資增長的動力更多來自于去年四季度以來城鎮化推進的政策利好，以及一些龍頭公司積極消化庫存。可以說企業與政府積極主動的策略催生了去年四季度以來房地產市場的火爆。
  那么這種局面是否可以持續呢？從近來市場的變化和政府的表態看，一線城市房價反彈、房產稅未來推廣、官員拋售房產現象擴大、各地開始深化城市發展綱要等，在這些利多利空因素的交織下，仿佛很難決斷。但是考慮到當前的時點、地產調控的時滯與市場反應等因素，一季度可能是全年房地產投資的高點，地產公司的業績可能會同比創下新高。隨著投資模式的轉型和政策微調的影響，地產投資和銷售繼續向好將面臨更多因素的考驗。
  頭先，從當前時點看，“兩會”前后一般是政策靜默期，尤其是針對某一具體行業單獨出臺調控政策的概率有限。政策的暫時持續性和調整的周期使得行業利益和部門格局可能不會發生大的變動，對于地產而言，從北京、上海等有代表性城市的官員表態看，政策維持現狀的概率較大，是否要加碼還需根據市場形勢而變。不過從大的方向看，政府單一行政調控的效力和影響都有很大的不足之處，市場化、自發的調節將會主導未來樓市發展。
  ，從當前市場表現看，一線城市成交環比提升20%，當前北上廣深的周成交數據已經超過2010年調控時水平，而房價也在高位緩慢爬行。從調控的效果看，價穩量漲的局面在接下來的時間內還將是市場的主要特點。在短期經濟沒有外部沖擊的影響下，房地產市場的運行態勢繼續平穩，這將繼續擴大地產企業的盈利空間。從當前部分企業公布的業績快報看，平均利潤增速在25%左右，龍頭企業去年四季度以來的熱銷將極大提升全年的利潤，從而實現年初的業績承諾。
  第三，從比較確定的政策因素看，城鎮化的推進，在初期將會加大對“物”的投入，這就意味著以城建、項目為主的傳統地產投資模式還將保持著較大的后勁。因此，從貫穿全年的主題看，地產投資增長還將有20%以上的空間。一季度加大開工、爭取項目、落實資金，將是各主要城投公司和地產公司的工作。
  較后，從地產企業的應對能力和市場預期調整看，經歷了3年的調整，規范的地產企業已經建立好完善的風控體系和應對措施，在市場波動的時候，龍頭企業積極主動的管理能力進一步加強，而市場對政府調控的意圖和政策效力也有充分的預期和調整。因此，整體上，地產市場抵抗非系統風險的能力在提升，這也在一定程度上支持未來樓市的平穩運行。
  當然，需要關注的是下半年后調控風險可能積累。雖然當前房地產景氣回升較為確定，但是不排除系統性風險和外部因素的擾動導致房價快速增長，屆時政府可能再度出臺較為嚴厲的措施，房地產市場可能再度陷入調整。

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