值得注意的是，調查數據顯示，限購對投資客的約束力正明顯下降。在2011年1季度，近七成的投資客表示限購對他們的影響較大，而到2012年4季度末，這一比例已下降至三成。

　　太平戴維斯日前發布的2012年第四季度房產市場報告顯示，廣州寫字樓市場租金環比下降1.7%，而全年度全市寫字樓平均租金同比下降1.7%，至每平方米每月人民幣146.5元。由于全球性的經濟疲軟對寫字樓市場需求造成壓抑，本年度廣州寫字樓市場表現平淡，租金和吸納量都較去年有一定的下滑。2012年全年新增供應24.4萬平方米，較低的供應水平并沒有對市場造成太大的壓力，年底空置率同比上升0.9個百分點，至10.1%。

　　另一方面，接近年底，多個商場扎堆開業，共為廣州帶來約24.3萬平方米的優質零售物業供應。由于社會消費品零售保持暢旺，廣州市主要優質購物頭層租金水平繼續保持平穩，為每平方米每月人民幣1266.7元，與上一季度持平。

　　從近期廣州商用物業市場的此消彼長可以看出，隨著房地產市場的走暖，投資類置業消費依然在走強。盡管短期內大量新增供應對市場租金水平產生一定的抑制作用，但對寫字樓、商鋪物業的需求依然穩健增長。

　　筆者注意到另一研究機構世聯地產日前發布的2012年度市場回顧報告，報告提出下半年以來，開發商的提價行為已經改變了購房者的心理預期。而這也對市場成交造成巨大的影響。調查數據顯示，2012年4季度全國購房者當中，預期未來房價上漲的比例為67.5%，較上個季度大幅增加8個百分點，另外，調查的數據顯示預期房價上漲占比從2011年四季度以來呈現節節攀升的態勢。截至目前，購房者的漲價預期已經形成，這是政府較不愿意看到的局面。如果未來房價持續上漲，“史上較強”的房地產調控將再次功虧一簣，政府的公信力將受到嚴重打擊。因此，不排除政府會根據房價形勢出臺新的調控政策。

　　值得注意的是，調查數據顯示，限購對投資客的約束力正明顯下降。在2011年1季度，近七成的投資客表示限購對他們的影響較大，而到2012年4季度末，這一比例已下降至三成。我們認為可能的原因有二：一是地方政府盡管沒有明確放松限購政策，但在執行上可能比此前有所放松，導致投資客有空可鉆；二是政策本身有漏洞，隨著時間的推移，這些漏洞被人們發現并加以利用。正如某官員所指出的一樣，“限購政策在本輪調控中不失為一個好政策”，因為它在很大程度上限制了不合理的購房需求。然而，如何維持這一政策的效力，則是各級政府面臨的巨大挑戰。

　　根據分析，2012年四季度，由于央行頻頻通過逆回購釋放資金以及財政存款的集中投放，流動性并沒有惡化，房地產市場成交量始終維持在高位，促使購房者信心持續改善。盡管購房者信心已經連續四個季度提升，并再次創2011年以來的較高水平，但房價的上漲已經引起了購房者的不滿，進而導致購房信心增速持續放緩。世聯地產分析觀點就認為，十八大以后，大多數購房者認為調控政策將維持現狀或繼續從嚴，且認為調控政策更多的是將依據房價或者經濟形勢的走勢作出調整，可見，政府不會坐視房價不管，更不會讓“史上較強”的房地產調控再次功虧一簣。

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