3月17日個人住房貸款利率提高后，五年期以上的公積金貸款的利率是4.41%，同期限的商業貸款利率的下限是5.51%，兩者之間相差1.1%，公積金貸款的優惠體現得更加明顯了。 然而由于種種原因，許多人購房時并未充分利用公積金貸款，現在一計算，發現很不劃算，想要提高公積 3月17日個人住房貸款利率提高后，五年期以上的公積金貸款的利率是4.41%，同期限的商業貸款利率的下限是5.51%，兩者之間相差1.1%，公積金貸款的優惠體現得更加明顯了。 然而由于種種原因，許多人購房時并未充分利用公積金貸款，現在一計算，發現很不劃算，想要提高公積金貸款的比例。那么怎樣才能限度地利用公積金貸款呢？ 按揭后轉公積金貸款不可行 記者：雖然規定個人公積金貸款額較高可以達到25萬元，但是實際上貸到這個數額的人似乎并不多，我身邊的不少朋友都說自己的房屋貸款絕大部分都是商業貸款。現在算起來，發現挺不劃算的。 張雄：我們可以算一筆賬，申請住房公積金貸款一個人較高可以貸到25萬元，以20年貸款期為例，商業貸款方式下還給銀行的錢每月比公積金貸款多151.35元，20年下來利息差達36320元。 記者：這么多啊！如果已經辦了按揭貸款，現在想提高公積金貸款的比例行不行呢？ 馬璽華：按現行的政策來說一般是行不通的。就算可以，也需要做擔保什么的，各種手續費一除，也不劃算。不過還沒購房的人就可以根據個人的情況，用足公積金貸款。 記者：但是實際上真正貸到25萬元公積金貸款的人并不多，是條件不允許還是有其他原因？ 張雄：這里有幾個原因，一是申請公積金貸款有一個前提，如你所在的單位可以提供住房公積金，幫你辦理住房公積金貸款。二是現在公積金管理委托銀行貸款；但并不是對所有的銀行都委托，而樓盤的開發商一般也只是和一個或幾個銀行有合作，如果那幾個銀行不能辦理，也就貸不到公積金了。 用不同方式貸款房價不同 張雄：另外，公積金貸款一般審批速度相對比較慢，一般要一兩個月。這樣開發商資金回籠的周期不一樣。所以有些開發商會把這一兩個月資金回籠的影響考慮進來，使得用商業貸款和用公積金貸款購房所獲的折扣有所不同。 馬璽華：辦理公積金貸款還必須符合這么幾個規定，一是是否符合申請公積金貸款的條件，如果是廣州市戶口，在申請貸款的時候必須是連續繳納6個月以上的公積金，外地戶口必須是連續繳納12個月的公積金，還有一定的房屋抵押產權明細，購房行為要真實，產權要清晰。其次就是關于數額方面的限制，規定了單個人較高公積金貸款數額為25萬元，兩個人較高可以貸到50萬元；再次公積金貸款的數額較高不能超過房價的八成，現在實際上不少都是七成左右。 另外還要看你每個月繳納的公積金額度。公積金貸款總額＝(每個人目前繳存的公積金余額+每個月繳納的公積金×從現在到退休時的月數×1.5)×具公積金貸款資格的申請人數。但是要注意的是即使算出來數目超過25萬元，也只能以25萬元為較高限額。 劉向東：如果有可能的話，可以盡量集中更多的有申請公積金貸款資格的家庭成員在一起申請，因為公積金貸款要按人來算，人數越多就有可能會多貸一些公積金貸款。 權衡利差房價差后再確定比例 劉向東：目前用商業貸款和混合貸款購房的實際價格可能會有一些差異。有的開發商只給純商業貸款優惠，在這種情況下就要權衡清楚，比較利差和房價差，再確定貸款的比例和數額。 張雄：另外，還得考慮房價差額存到銀行能有多少利息。1萬元按照較劃算的方式存入銀行，20年較多儲戶可得利息7000多元。 馬璽華：目前5年以上的公積金貸款利率和商業貸款利率相差1.098%，如果借款30萬元，其中可貸25萬元的公積金貸款,商業貸款和混合貸款兩種方式房價相差1.5萬元，則使用足額的公積金貸款10年以上才可能劃算。 張雄：另外，提前還貸時要有個先后順序，一定要先還商業貸款，再還公積金貸款部分。 來源：廣州日報

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