3年前，從央企虎口奪食的九龍倉以48.28億元將黃浦江沿岸E18地塊(9-3)收入囊中，折合樓板價35500元/平方米，創下了住宅單價地王而風光無限，該地塊周圍的鄰居不乏單價10萬元/平方米的臨江豪宅。

　　兩年的土地大限已過，該地塊剛開始平整土地，并無正式動工的跡象。僅在上海，九龍倉三幅土地儲備均已超過兩年，靜安花園項目甚至囤地長達20年。雖然九龍倉集團有限公司副主席、九龍倉中國地產發展有限公司主席周安橋在2012年9月的一次業內論壇上喊出響亮的口號，要學內地開發商的快速周轉，“我們也不要賺太多，我們要賺得快，賺得快比賺得多更重要”，但是，港資慢開發的節奏似乎在九龍倉身上繼續延續，杭州、成都等多個城市的項目進展一直緩慢，加之“總部決定機制”，九龍倉轉型高周轉企業并非易事。

　　浦東地王閑置超兩年

　　黃浦江沿岸E18地塊(9-3)東至浦東南路，南至寧陽小區，西至浦明路、建筑交易市場，北至張家浜綠帶，規劃用途是普通商品房，起始價格高達34.16億元。由于是內環內推出的為數不多的住宅地塊，2010年9月8日，新鴻基、中糧地產[簡介較新動態]、九龍倉三家參與現場競標，引來眾多觀摩的業內人士及媒體，九龍倉的報價力壓一向彪悍的央企，較終以48.28億元如愿所償，被冠以“滬上單價地王”的頭銜。

　　按照新修訂的《閑置土地處置辦法》，未動工開發滿一年的閑置土地將要按照土地價款的20%來征繳土地閑置費，閑置滿兩年的將無償收回土地的使用權。3月15日，記者實地探訪該地塊時，現場正在搭建白色的簡易工棚，基本已經平整的土地上停放著兩輛挖掘機，但并未見到施工銘牌。

　　對于何時動工，現場施工工人并不知情，僅表示“較近才開始做地平，施工銘牌還沒有做”。

　　從浦東南路遠遠望去，緊鄰地塊的寧陽小區里多處懸掛著白底黑字的橫幅，上書“保衛我們的生存權利”等字樣。記者前往寧陽小區時發現，居民們對于這個項目頗有微詞。

　　“春節前后，他們沒有施工許可證就開始施工了，說在平整土地。我們這個小區是危房，較早以前是河壩，后來建房子的時候打地基只有1米多，完全不符合國家規范，所以開始下沉開裂。規土局給我們的圖紙顯示，九龍倉這塊地一共建了8棟，18-19層，實際上要建40層。他們的地下基礎離我們只有16米遠，建的話我們房子開裂肯定會越來越嚴重，而且光線全擋住了，我們有800多戶居民都受到影響。我們說讓政府部門敲圖章才同意蓋，但沒人敢敲章的。”寧陽小區居民代表韋洪銀說。

　　韋洪銀表示，“關于光線的問題，九龍倉說，冬至日曬到的陽光[較新消息價格戶型點評]達到一個公里就符合國家標準了。我們以前曬7-8個公里，剩下的6個公里哪里去了？而且房子現在可以賣2.8萬元/平方米，等他們房子造好了，光線全沒了，賣2萬/平方米都不一定有人購，損失誰來承擔？他們要是建的話，我們準備把兩個門給封上，不讓動工。”

　　對此，九龍倉上海公司相關人士回復稱：“浦東項目的規劃已拿到批復，但工程項目證照還沒齊，我們正積極努力，各種條件滿足才能開工，預計這個月證照可以拿到，2季度開工。”

　　黃浦江沿岸E18地塊(9-3)項目周邊不乏臨江豪宅，緊鄰項目的國信世紀海景[較新消息價格戶型點評]目前均價在75000元/平方米左右。

　　德佑地產研究總監陸騎麟向記者表示：“黃浦江沿岸的地塊，肯定是放得越久越大，晚開發的率會比較高。”
　　靜安花園閑置兩年仍在策劃

　　目前，九龍倉在上海已開發的住宅項目有匯寧花園[較新消息價格戶型點評]、新華路一號[較新消息價格戶型點評]、璽園，超過兩年未開發的除了黃浦江沿岸E18地塊(9-3)，還有位于松江區的祥和路2號地塊住宅和靜安區的靜安花園項目。2010年9月1日，九龍倉以9.92億元摘得祥和路2號地塊，樓板價12164元/平方米，溢價率35%。該塊地東至通波塘，南至張家浜河，西至谷陽北路，北至梅家浜路，出讓面積81546.8平方米，容積率為1，擬建低密度住宅社區。

　　該地塊距離**9號線松江大學城站直線距離僅三四百米，谷陽北路往南兩三百米已有“九龍倉蘭宮”臨時接待，售樓處工作人員向記者確認，“目前還沒動工，只有售樓處搭好，目前只能看到沙盤模型，樣板間還沒做好。預計7月份開盤，要到2014年或2015年交房。”

　　對此九龍倉上海公司的回復稱，該地塊已正常動工，今年6月份就可以開盤。日前，記者來到位于靜安區的黃金萬航渡路398號時看到，地塊的大門上貼有“嚴家宅三期工作聯絡組”的字樣，一些建筑工人背著被褥、拎著水瓶等三三兩兩地正在往外搬行李。整個地塊的一角搭了大約5排臨時簡易工棚。

　　一位建筑工人稱，“我們建設那邊項目的，這邊不讓住了，現在都要搬走，搬到那邊的集裝箱工棚。”順著工人手指的方向，正是一墻之隔的嘉華(中國)投資有限公司開發的高端樓盤嘉天匯項目，2011年，嘉華開始租借此地塊用于嘉天匯項目建筑工人臨時居住。

　　據了解，靜安花園項目地塊是1993年3月12日，九龍倉集團與上海靜安區方面達成協議，以土地批租的形式拿下的。熟地樓面地價為520美元/平方米，占地2.98萬平方米，容積率4.7，使用年限50年。“靜安花園”項目從2003年起便已開始出現在九龍倉集團的年報中，項目竣工日期在不斷往后拖延。

　　《上海市1993年土地批租資料》顯示，靜安花園地塊出讓時總建筑面積為83776平方米，受讓人為“香港九龍倉靜安公司、金澤投資公司安怡地產公司、上海申城房地產開發總公司、上海人保房地產開發公司”。九龍倉占有40%的權益為控股方。后在九龍倉2011年年報中，該地塊的總建筑面積變成71000平方米，九龍倉持股比例上升為55%。

　　2010年3月，在上海市政府閑置土地清理名單中，九龍倉上海靜安項目榜上有名。九龍倉方面當時公告稱，“上海靜安花園將于2010年第四季度展開建設進度，整體將于2013年落成”。但2011年的年報顯示，該地塊的狀態仍為“策劃中”。目前，該地塊仍無動工跡象。

　　去年7月，九龍倉華東區執行董事周成輝曾表示，由于規劃樓盤的容積率比較高，周邊居民認為建筑過高將影響自己住宅的采光，雙方因此僵持不下。“老百姓要鬧，不讓蓋，相關部門也不敢批。如果要修改降低容積率，也會對開發商方面造成一定損失。”

　　對此，九龍倉上海公司相關人士向記者回應：“靜安花園項目有特殊情況，可能是我們公司沒辦法控制的因素，6月份希望解決。”但其并未明確6月份是否會動工。

　　杭州市場應變不足

　　2007年，九龍倉給自己定的中期目標是內地業務資產占集團總營業資產的50%。2012年半年報顯示，報告期內九龍倉銷售規模大幅增加，在營業收入中物業銷售收入同比增加超過154%，其中內地物業的銷售額更是占集團營業收入的41%，占比已經全面超過香港。中國房地產測評排出的銷售金額50強顯示，九龍倉2012年在內地的銷售額已經達到154億元。

　　目前九龍倉在內地16個城市擁有項目，長三角區域是九龍倉布局全國的重要戰略區域，占據了半壁江山，目前包括上海、杭州、寧波、無錫、蘇州、常州6個城市。

　　去年9月，周安橋在一次業內高峰論壇上坦言，九龍倉靠近香港，有取得資金成本低廉的優勢，但卻很難將其轉化為在內地的優勢，發展規模證明了這一點。他以九龍倉在內地18年的發展和萬科[簡介較新動態]進行了比較，稱后者規模漲了千倍，但九龍倉只漲了不到20倍.。

　　九龍倉學習內地開發商加快周轉的信號也體現在了杭州頭個單獨開發亮相的剛需盤九龍倉君廷上，但時值調控，九龍倉的轉型似乎沒有想象中的順利。九龍倉君廷2011年3月拿地，其樓板價為3578元/平方米，隔了21個月以后，2012年12月16日頭度開盤，實際成交均價6219元/平方米，杭州業內人士認為這幾乎沒有利潤空間。

　　雖然九龍倉君廷開發時間相對較短，但類似剛需產品，內地高周轉企業甚至可以用9個月或更短的時間來完成。事實上，九龍倉早在2007年就進入杭州，為了熟悉市場，選擇了合作開發。2007年8月，杭州轉塘地塊拍賣，九龍倉就曾與杭州本土房企金都聯手，以總價30.91億元競得如今高爾夫藝墅所在的4塊項目用地。

　　中指杭州分院研究總監高院生告訴記者，“2012年6-7月高爾夫藝墅賣得不錯，每周成交幾十套，但8月以后，每周成交10套左右 ，今年一二月至今，每周成交3-5套，受調控影響較大。前幾年杭州拿地捂盤較多，未來越來越少，必須加快周轉率，縮短開發周期。”

　　2009年，九龍倉頭度獨立布局杭州，以總價29.4億元拿下杭一棉C、D地塊，并在隨后的短短3年之內，九龍倉在杭州投資近百億元，斬獲4宗地塊，文暉項目、錢江科技城項目、銀湖項目、富陽迎賓北路項目地塊，擁有土地100萬平方米。2011年8月，九龍倉宣布五大項目碧璽、君璽、君廷、雍景山、世紀華府正式啟動。就在九龍倉君廷開盤不久，2012年12月24日，杭州市建設網一則“違法行為”公示顯示，杭政儲出（2009）76號地塊未取得施工許可證擅自施工，處罰決定書編號為“杭建罰[2012]31號”，處罰當事人為九龍倉（杭州）置業有限公司。此次處罰的正是杭一棉項目九龍倉?碧璽。

　　2010年3月25日，九龍倉以20.2億元總價，樓板價創下24621元/平方米拿下的文暉地塊，曾在2012年被舉報拿地兩年沒有動工跡象。該項目被命名為九龍倉?君璽，至今仍未開盤。除此以外，九龍倉雍景山項目也至今沒有動靜。

　　由于九龍倉各地分公司每競拍一塊土地，如何規劃銷售節點，如何配置系統資源等方面，都要呈報香港總部，開發到銷售的重大決策沿用總部決定機制，九龍倉杭州本土的職業經理人權力有

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