一年前瘋狂的場面如在眼前，讓人再次感嘆“興衰瞬間如兒戲”。

一年前——2007年夏秋之間，中國以一場“天價(jià)地”狂潮迎接土地招拍掛競投制度實(shí)施三周年。北京、上海、長沙、武漢、廣州、深圳，35.02億、44.04億、72.4億、92億，在那些驚心動(dòng)魄的槌聲中，各大城市的“地王”們競逐天價(jià)，“欲與天公試比高”，引發(fā)全國上下對房價(jià)浪潮的憂慮。

短短一年后——2008年夏秋之間，隨著中國房地產(chǎn)市場步入寒秋，開發(fā)商資金鏈紛紛告急，那些10來個(gè)月前風(fēng)光十足的“地王”們，現(xiàn)在幾乎全都被“退地”的傳言所包圍。

一年之間到底發(fā)生了什么？那幾塊曾被資本烈火燒成神話的泥土，現(xiàn)在又處于何種狀態(tài)？本報(bào)駐各地記者的現(xiàn)場目擊，或許能還原這場戲劇性變局的真相于一二。

上海“地王”：現(xiàn)為停車場

7月28日，上海南京東路163號地塊，記者現(xiàn)場看到，在被拍賣將近一年后，這里仍然毫無開工的跡象。目前，這里是由上海高典停車管理服務(wù)有限公司經(jīng)營的停車場。停車場現(xiàn)場負(fù)責(zé)人告知記者，自兩三年前完成動(dòng)拆遷后，這里一直作為停車場使用。

去年8月24日，南京蘇寧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以44.04億元競得這一地塊，每平方米樓面地價(jià)(總地價(jià)除以建筑面積)達(dá)6.69萬元，這至今仍是內(nèi)地單價(jià)較高的“地王”。

“今年4月16日，這個(gè)地塊開始交接，停車場需要和新的業(yè)主方重新簽訂使用合同，目前暫停營業(yè)，”高典停車管理公司的一位負(fù)責(zé)人說，但3個(gè)多月過去了，至今尚未接到關(guān)于交接完成的通知。

“蘇寧方面尚未正式獲得這一地塊，開工更無從談起。”7月25日，蘇寧環(huán)球集團(tuán)一位人士向本報(bào)記者透露，

“去年拍下這塊地后，我們的土地出讓金已經(jīng)按要求繳清了，”蘇寧地產(chǎn)競購163號地塊時(shí)負(fù)責(zé)前期財(cái)務(wù)工作的一位人士表示， 但在交地環(huán)節(jié)出現(xiàn)了一些狀況，“老板(張桂平)一直在交涉這個(gè)事。”

對此，黃浦區(qū)房地資源局辦公室方面表示，對163號地塊的交地情況不知情。

“停車場將繼續(xù)經(jīng)營下去，新簽的合同怎么說也得一兩年時(shí)間。”停車管理公司的上述負(fù)責(zé)人表示。也就是說，在作為停車場期間，163號地塊將不會開工建設(shè)。

另一方面，163號地塊恰在上海軌道交通10號線南京東路站上蓋。據(jù)了解，10號線較早將于2009年底前建成通車，而南京東路站的建成時(shí)間約在2009年10月。

而在**站建設(shè)過程中，**上蓋物業(yè)的規(guī)劃、建設(shè)將很難同步進(jìn)行，**上蓋物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)需服從**站建設(shè)設(shè)計(jì)的需要，不排除會有不斷調(diào)整修改的可能。

在上海，**站上蓋大型地產(chǎn)項(xiàng)目受**建設(shè)影響而延期開工早有先例。靜安寺附近的香港太平協(xié)和集團(tuán)協(xié)和城二期項(xiàng)目擱淺10年之久的原因之一，就是**建設(shè)規(guī)劃的一再修改。

“以現(xiàn)在的條件，地塊出讓后兩年內(nèi)開工的可能性很小，超過44億元的土地出讓金交付后，若不能按期開工，資金成本壓力會很大。”上述蘇寧環(huán)球集團(tuán)的人士表示。

雖然面臨困境，蘇寧方面仍然堅(jiān)決否認(rèn)外界關(guān)于它可能“退地”的傳言。

“退地完全不可能，這么多錢下去了，退地的損失會很大。現(xiàn)在老板希望能早日完成土地交接，早日開工建設(shè)。”上述蘇寧地產(chǎn)這位內(nèi)部人士說。

不過，即便地塊能在短期內(nèi)開工，蘇寧仍然面臨嚴(yán)酷的局面。正是從蘇寧地產(chǎn)于眾多外資巨頭的競投下突圍而出，重金拿下163號地塊的時(shí)候開始，上海樓市開始進(jìn)入調(diào)整的下行通道。許多開發(fā)商都在想方設(shè)法調(diào)整開發(fā)策略，希望能維持投資匯報(bào)率。

蘇寧集團(tuán)副總裁吳兆蘭此前曾表示，163地塊將被用作蘇寧集團(tuán)總部，項(xiàng)目將包括底層的商場、中間為寫字樓、頂層為高酒店。但據(jù)記者了解，蘇寧地產(chǎn)對該項(xiàng)目的前期規(guī)劃工作因受制于項(xiàng)目成本和率，已經(jīng)幾易其稿，至今仍未能敲定。

一位參與蘇寧地王項(xiàng)目前期規(guī)劃的地產(chǎn)服務(wù)商人士透露，為達(dá)到合理租金回報(bào)，暫定2012年前后推出市場的163地塊項(xiàng)目，商業(yè)面積與寫字樓面積的比例可能高達(dá)4∶1，并極力就高區(qū)商業(yè)面積的規(guī)劃以及商戶組合實(shí)現(xiàn)突破。

相關(guān)政府部門給予該項(xiàng)目的限高是100米，按照每層高度4-5米計(jì)算，整個(gè)項(xiàng)目層數(shù)不會超過20層。同時(shí)，該項(xiàng)目單層面積從低往高逐層遞減，蘇寧地產(chǎn)初步計(jì)劃是1－10層用作商鋪。

“由于成本過高，這一項(xiàng)目要達(dá)到理想的租金回報(bào)率，難度相當(dāng)大。而未來項(xiàng)目總體量的80％左右用作零售商業(yè)面積、20％左右為寫字樓，增加零售商業(yè)面積的調(diào)整，正是出于拉高租金水平的考慮。”上述地產(chǎn)服務(wù)商人士說。

有業(yè)內(nèi)人士做過這樣的測算：67000元／平方米的樓板價(jià)，加上建設(shè)成本，成本至少8萬元/平方米左右，按商業(yè)項(xiàng)目通常8％的年回報(bào)率計(jì)算，該項(xiàng)目未來平均租金水平需達(dá)6400元／平方米／年，即17.5元／平方米／天。

武漢“地王”：在“大寒”中開工

什么叫？站在武漢復(fù)地“東湖國際”泥濘的工地上可以感受到：腳下的每平方米土地價(jià)值6600多元人民幣，折合樓面地價(jià)3290元每平方米，地塊總價(jià)35.02億元。

眼前，是“東湖國際”3000平方米的營銷大廳；三棟被綠色網(wǎng)子圍起來的建筑正在緊張施工。遠(yuǎn)處，是雜亂的地塊和尚未搬遷的廠房。

來自復(fù)地武漢公司的消息稱，經(jīng)過一年籌備，今年初，項(xiàng)目施工隊(duì)已經(jīng)在28萬平方米的工地上開始一期工程建設(shè)。其中頭批花園洋房物業(yè)于7月開始推介活動(dòng)，擬于今年10月面市。

這塊方圓792畝的土地，地處武漢內(nèi)環(huán)的中北路，毗鄰東湖，位于武漢打造的武昌總部經(jīng)濟(jì)區(qū)核心地段，交通便利，是城區(qū)內(nèi)難得的大宗地塊。在過去50年中這里是武漢重型機(jī)床廠的安身之所

在去年1月那場競拍中，武昌中北路147號地塊以19.78億元起拍。這塊地較終被豫園商城以高出起拍價(jià)77%的天價(jià)35.02億元落槌成交，創(chuàng)下當(dāng)時(shí)全國的“地王”紀(jì)錄。而后換手于與豫園商城同為復(fù)星系旗下的復(fù)地集團(tuán)(2337.HK)——上海復(fù)地持有該項(xiàng)目公司70%股權(quán)。

之后，房市大勢逆轉(zhuǎn)。億房網(wǎng)發(fā)布的《2008年上半年武漢房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示：上半年，武漢市平均每月成交商品住宅3417套，日均成交113套，不到去年同期的一半。

盡管遭遇樓市大寒，今年1月， “武漢地王”項(xiàng)目還是在各方關(guān)注下開工。復(fù)地集團(tuán)武漢公司總經(jīng)理王基平在力挺樓盤項(xiàng)目時(shí)說，隨著武漢城市圈獲批新特區(qū)，武漢經(jīng)濟(jì)必將迎來一個(gè)發(fā)展的高峰，而承載延續(xù)發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)也必將得到健康持續(xù)的發(fā)展。

“東湖國際”用地位居?xùn)|湖和沙湖風(fēng)景帶之間，是未來的武昌商圈。此地帶的 “東湖天下”等樓盤前幾年的售價(jià)突破了1萬。

房市驟冷后，“東湖國際”一帶高端樓盤的均價(jià)仍堅(jiān)挺在8000元以上。但情況正在發(fā)生改變。近日，與“東湖國際”隔路相望的高端樓盤“東湖壹號”，頭批開盤售價(jià)已調(diào)整到6000出頭，但銷量仍微。

業(yè)內(nèi)人士稱，東湖國際地塊樓面地價(jià)3290元/平方米，加上建安和管理成本，樓盤至少要賣到6000元以上才可能有盈利。

“我們有自己的開發(fā)節(jié)奏，不會盲目地推出項(xiàng)目。多少錢拿的地就有相應(yīng)多高的市場定位。”復(fù)地武漢公司營銷策劃負(fù)責(zé)人李曉麗表示，復(fù)地東湖國際將會在高端樓盤差異化戰(zhàn)略上下足功夫，涵蓋高端住宅、大型集中商業(yè)、中小學(xué)，超五酒店以及會所，將打破中北路沿線物業(yè)過于同質(zhì)化的現(xiàn)象。

成都“地王”：建設(shè)方案調(diào)整中

“政府希望我們能保留文物。但如何保留，是全部保留還是部分保留，還要進(jìn)一步分析論證”，7月22日，樊爽明確告訴記者，九龍倉從來就沒有想過要放棄成都市場。

樊爽是九龍倉集團(tuán)旗下項(xiàng)目公司龍茂房地產(chǎn)開發(fā)(成都)有限公司市場部主任。發(fā)現(xiàn)文物的地塊是成都去年的“商務(wù)地王”——錦江區(qū)“紅星路地塊”——位于大慈寺路以南、紅路星步行街以東、江南館街以北、紗帽街以西，總面積達(dá)100余畝，凈用地面積82畝。

去年9月20日，經(jīng)過近140輪次的競價(jià)，紅星路地塊被九龍倉以8800萬元/畝的價(jià)格競得。紅星路地塊由此創(chuàng)造的總價(jià)72.4億元，僅次于同年7月在長沙誕生的92億元“中國地王”。

在成都，九龍倉共有5家全資子公司。據(jù)成都市國土局知情人士透露，基本上每個(gè)公司獨(dú)立負(fù)責(zé)一個(gè)項(xiàng)目，“全額注冊、無借貸”的，龍錦綜合開發(fā)(成都)公司新近剛剛成立，未來將是“紅星路地塊”的項(xiàng)目業(yè)主。

至今，九龍倉握有紅星路地塊已近10個(gè)月，根據(jù)市政府要求，該地塊得主“必須在8個(gè)月內(nèi)動(dòng)工，3年半內(nèi)竣工并投入使用”。對此，樊爽向記者表示，因文物勘測工作還在進(jìn)行，所以“還不好準(zhǔn)確給出開工時(shí)間，工程雖要延后，但我們依舊看好成都”。

市國土局副局長龍躍永也向記者證實(shí)，“紅星路地塊”建設(shè)方案九龍倉還在調(diào)整中。

針對九龍倉因拍賣地塊挖掘出文物而趁機(jī)向地方政府“要價(jià)”的說法，比如為“挽留”九龍倉市政府將在成都南部新區(qū)拿出一幅約300畝的土地低價(jià)補(bǔ)償給九龍倉等——前述市國土局知情人向記者稱“絕無可能”，“我可以明確告訴你，九龍倉一直在按期交付土地價(jià)款，商務(wù)部每次批多少，他們就繳多少，目前已經(jīng)支付不少于20億元。”

對于紅星路地塊的價(jià)格，該知情人表示即使5.12地震后看也并不高，“那塊地是個(gè)‘’，到目前為止附近也就只賣了它，附近可以說無地可賣。為什么說價(jià)格并不高，因?yàn)榫琵垈}不是拿這個(gè)地開發(fā)完就賣掉的，而是在這個(gè)項(xiàng)目上運(yùn)營物業(yè)”。

2007年，香港老牌上市公司九龍倉在內(nèi)地的土地儲備已達(dá)到836萬平方米。除了紅星路地塊，九龍倉在成都還有擁有4個(gè)開發(fā)項(xiàng)目。

有人感嘆九龍倉資金鏈“強(qiáng)壯”，控盤有術(shù)。但本報(bào)記者從四川省發(fā)改委處了解到，九龍倉計(jì)劃向銀行貸款的金額“還不小”。比如九龍倉雙流項(xiàng)目，占地約543畝，一期建設(shè)一個(gè)國際品牌服裝直銷商城，總投資22.5億元，其中銀行貸款14.625億元；九龍倉東大街11號地塊，占地約106畝，項(xiàng)目總投資16億元，其中銀行貸款10.4億元。

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