閱讀聲明：文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述，除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。
一對同居“夫妻”合計(jì)為兩個(gè)兒子購購了一塊地，打算等孩子長大后修建房子。之后因感情不和，“妻子”帶著土地使用證離家出走，并將土地轉(zhuǎn)賣給他人。由于土地登記在兩個(gè)孩子名下，“丈夫”認(rèn)為轉(zhuǎn)讓土地時(shí)小兒子才9歲，即便其簽字、按了手印，土地轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)屬無效。為此，“丈夫”將“妻子”及購地者一起告上了法庭。
父親：她轉(zhuǎn)賣孩子名下的土地，侵犯了孩子的利益
1993年，黃海與李玉平結(jié)識，兩年后開始同居，但一直沒辦結(jié)婚登記。1996年，大兒子阿正出生，2001年又生下小兒子阿冰。2006年，黃李二人合計(jì)為兩個(gè)兒子購了一塊地，打算等兒子長大后修建房屋，該塊地登記在兩個(gè)兒子的名下。2009年，李玉平因與黃海感情不和，大吵一架后離家出走。2010年5月，李玉平帶著兩個(gè)孩子與趙令、黎婧夫婦簽訂了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。
黃海認(rèn)為，當(dāng)初李玉平離家出走時(shí)強(qiáng)行帶走了土地使用權(quán)證書，但沒有帶走孩子。時(shí)隔一年，李玉平卻把屬于孩子的土地轉(zhuǎn)手賣給他人，侵犯了孩子的利益，而且當(dāng)時(shí)小兒子才9歲。“孩子那么小，不可能懂得賣土地的，”黃海說，“大兒子說當(dāng)時(shí)是李玉平去學(xué)校找他和弟弟吃飯，隨后去了澄邁縣金江鎮(zhèn)一家旅館，兩個(gè)孩子就在協(xié)議書上簽了字按了手印。”為此，黃海代兒子將李玉平和購地者趙令夫婦告上了澄邁縣法庭。2011年11月，澄邁法院受理此案。
母親：購地的錢是自己全額付的，賣地是為了孩子
李玉平稱，2006年自己與賣主簽訂土地購購合同，即《立賣斷宅土地基契》，花了86500元。“購地的錢是我出的，黃海并不是出資人。”李玉平認(rèn)為，該土地雖然登記在兒子的名下，但財(cái)產(chǎn)是其個(gè)人的，而且出售時(shí)也經(jīng)過了兩個(gè)孩子的同意。
李玉平還稱，黃海雖與自己同居，但其另有家庭，一直沒離婚，而且還有一個(gè)女兒。因此，李玉平想把孩子接到自己身邊撫養(yǎng)，賣土地是為了兒子的利益。為取得孩子的撫養(yǎng)權(quán)，該案審理期間，她向法院另行起訴。2012年2月，澄邁法院作出調(diào)解，李玉平獲得小兒子阿冰的撫養(yǎng)權(quán)。
購地者：取得土地使用權(quán)是善意的，應(yīng)受法律保護(hù)
趙令夫婦稱，阿正和阿冰將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給自己是在其法定代理人李玉平直接代理的情況下，兩個(gè)孩子及李玉平都在協(xié)議書上簽字、按了手印，是合法有效的。趙令夫婦認(rèn)為，當(dāng)時(shí)李玉平多次聲稱其沒有丈夫，只有兩個(gè)孩子，因此他們是在不知情的情況下，與阿正、阿冰訂立了轉(zhuǎn)讓協(xié)議。之后，趙令夫婦將轉(zhuǎn)讓金20萬元交付給李玉平，同時(shí)著手辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，并交了各項(xiàng)稅費(fèi)。因此，趙令夫婦認(rèn)為，自己取得土地使用權(quán)是善意的，應(yīng)受法律保護(hù)。
法院：雙方自主自愿簽訂土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，合法有效
澄邁法院審理查明，2006年李玉平經(jīng)中介人介紹，與曾洪簽訂了《立賣斷宅土地基契》購得一塊約75平方米的土地。當(dāng)天，李玉平從其賬戶取出現(xiàn)金交付給曾洪。該地轉(zhuǎn)讓后，已辦理了《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，在阿正、阿冰和李玉平的名下，而《國有土地使用權(quán)證》是在阿正、阿冰名下。2010年，阿正、阿冰在其監(jiān)護(hù)人李玉平的代理下，將該土地轉(zhuǎn)讓給趙令夫婦，雙方簽訂《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，價(jià)格為20萬元。法院認(rèn)為，李玉平母子三人與趙令夫婦在自主自愿的條件下簽訂《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，協(xié)議是合法有效的。
宣判后，黃海不服，向海南省中級人民法院提起上訴稱，自己與李玉平都是孩子的監(jiān)護(hù)人，李玉平在沒有征得另一監(jiān)護(hù)人同意的情況下，將兒子名下的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，侵害了被監(jiān)護(hù)人的利益。海南一中院審理后，作出維持原判的判決。黃海向省高院提出再審申請，近日被省高院駁回。
(文中人名均為化名)
律師點(diǎn)評
曾雷律師表示，不滿10周歲的未成年人及不能辨認(rèn)自己行為的精神病人是無民事行為能力人;限制民事行為能力人是指10周歲以上的未成年人、不能完全辨認(rèn)自己行為的精神病人。根據(jù)《民法通則》12條“10周歲以上的未成年人可以進(jìn)行與他的年齡、智力相適應(yīng)的民事活動;其他民事活動由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不滿10周歲的未成年人是無民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動。”
本案中，李玉平是兩個(gè)孩子的母親，屬法定監(jiān)護(hù)人，雖然與趙令簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書時(shí)，阿正、阿冰分別是限制民事行為能力人和無民事行為能力人，但其法定代理人李玉平在上述協(xié)議書上簽名，是對阿正處分自己名下財(cái)產(chǎn)的民事行為的追認(rèn)和對阿冰處分自己名下財(cái)產(chǎn)的民事行為的代理。根據(jù)《合同法》規(guī)定，限制行為能力人訂立的合同，經(jīng)法定代理人追認(rèn)后，該合同有效。
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