CCTV2《央視財經(jīng)評論》：

　　以房養(yǎng)老？有房才能養(yǎng)老？

　　你留下房子，我為你養(yǎng)老。從明年開始，以房養(yǎng)老的試點工作即將啟動，老人們可以將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押給銀行等金融機構(gòu)，定期獲得一定數(shù)額的養(yǎng)老金。以房養(yǎng)老真的能夠解決中國人的養(yǎng)老問題么？未來我們在退休之后，依靠房產(chǎn)就能踏踏實實地養(yǎng)老嗎？做這樣的嘗試，需要我們跨越哪些現(xiàn)實的難題？央視財經(jīng)頻道主持人沈竹和財經(jīng)評論馬光遠、劉戈共同評論。

　　以房養(yǎng)老再試點引發(fā)公眾關(guān)注和熱議，為何以往京滬先試闖關(guān)均告失敗？它的市場風(fēng)險和障礙究竟有哪些？依靠個人和社會資本解決養(yǎng)老難題，到底能起多大作用？

　　國務(wù)院《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》提出，“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點”。“住房反向抵押”是指老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押給金融機構(gòu)，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng)老方式。以房養(yǎng)老，到目前為止，在實際操作問題上沒有實質(zhì)進展。以房養(yǎng)老似乎是“叫好不叫座”，推行難點在哪里？

　　記者在采訪中發(fā)現(xiàn)不少老人對以房養(yǎng)老機構(gòu)不信任，不敢輕易把房產(chǎn)抵押出去。

　　北京市民：因為我有兒有女，他們呢，說實在話，還眼巴巴還看著我這房子呢。我把我這房子抵押給銀行以后，我可以生活水平提高了，我可以得到一筆銀行的利息了。等我百年不在了，房子讓銀行給收走了，那我兒女不得罵我啊。

　　目前市場上的產(chǎn)品，有些就是十年左右的貸款期限，這樣的產(chǎn)品設(shè)計過于簡單，有老人就擔心，十年以后怎么辦？要是房子被收走了，不是連住的地方都沒有了嗎？

　　以房養(yǎng)老推行的阻力，來源于老人和金融機構(gòu)的風(fēng)險共擔，國內(nèi)房地產(chǎn)價格走勢，人均預(yù)期壽命等關(guān)鍵因素都是難以預(yù)測的。老人心里沒底兒，金融機構(gòu)也猶豫。

　　記者對部分北京老人隨機調(diào)查，老人們普遍坦言，自己在感情上難以接受以房養(yǎng)老模式。因為房子是一筆不小的財產(chǎn)，留給兒女是天經(jīng)地義的。

　　北京市民：我就覺得對銀行不是很信任。

　　北京市民：你把這房抵押到這銀行，將來這銀行里頭保險不保險，不說咱們不信任它，也有可能是不保險的。

　　劉戈：以房養(yǎng)老不可能成為中國主流的養(yǎng)老方式

　　(《央視財經(jīng)評論》評論員)

　　以前我們都在講養(yǎng)兒防老，那么現(xiàn)在由于計劃生育計策的施行，沒那么多孩子，沒辦法靠孩子來進行養(yǎng)老。另外，前些年流行過商業(yè)養(yǎng)老，后來很多人交了很多年的商業(yè)保險金，后來又發(fā)現(xiàn)這里面很多套路，實際上讓你較后沒有辦法相信。當然較主要的基礎(chǔ)還是社會養(yǎng)老，也就是我們現(xiàn)在的養(yǎng)老金制度，這是一個基礎(chǔ)。至于說以房養(yǎng)老，實際上是有一部分有了房產(chǎn)的一些中產(chǎn)，當老了的時候，他想過一種更加體面或者更加寬裕的退休生活，那么這一部分人可以用以房養(yǎng)老的這種方式，它完全不能夠成為一個全社會通行的主流的養(yǎng)老方式。在發(fā)達國家也不是，在中國的這樣一個限制條件下，還有中國的文化傳統(tǒng)里面，更不可能成為一種主流的養(yǎng)老方式。

　　在中國的現(xiàn)實情況下，子女和父母的財產(chǎn)是分得不清晰的。在這樣的一個情況下，你說讓中國的父母們在自己過世之前，把房子較后就典給銀行了，然后自己過很 或者比較好的生活，這種可能性基本不存在。

　　馬光遠：政府不能提出以房養(yǎng)老以后 就推卸基本的養(yǎng)老責(zé)任

　　(《央視財經(jīng)評論》評論員)

　　事實上過去十多年來，中國的很多地方也在試點，比如說上海、蘇州試點過，但較后不了了之，那么不了了之的關(guān)鍵是什么？除了制度細節(jié)設(shè)置上有些問題以外，較關(guān)鍵的是大家的觀念怎么去接受？個是它適應(yīng)的人群非常少。在這種情況下，個大家千萬不要混淆一個概念，就是基本養(yǎng)老體系肯定是政府來提供的，如果你想讓晚年生活過得好一點兒，你讓晚年生活比較 一點，那么你可以想很多辦法。比如說你可以進高端養(yǎng)老院，也可以把自己的房子變現(xiàn)以后，以年金的方式，金融機構(gòu)給你。我覺得這個東西本身，如果你一分為二地來看，那么它是一個好東西，大家可以去試。

　　以房養(yǎng)老屬于一個自我選擇，也就是說，你的基本養(yǎng)老應(yīng)該政府來提供，政府不能說提出以房養(yǎng)老以后，就推卸你的基本養(yǎng)老責(zé)任。我想這個完全不行、不可以，但是你要你的養(yǎng)老生活要過得好一點兒的話，那么你可以去自主地選擇，你可以跟金融機構(gòu)去談，每個月給你多少錢，我覺得這是可以去做的。

　　劉戈：以房養(yǎng)老還是需要政府出面做中間人

　　(《央視財經(jīng)評論》評論員)

　　其實金融就是解決現(xiàn)在和未來在不同時段里面的一個交易方式。像養(yǎng)老用金融這種方式，通過一種倒按揭的方式，它的確是提供了一種多樣的選擇。有一部分老人，如果他的觀念比較前衛(wèi)，或者他根本就沒有孩子，那他就可以采取這樣的方式。如果現(xiàn)在這樣的一個政策，我們納入到國家支持鼓勵的政策里面，就可以提供一些基礎(chǔ)性的條目，讓這些金融機構(gòu)有據(jù)可查，也按照這樣的一種思路去設(shè)計他們的金融產(chǎn)品，讓一部分老年人在老了以后，他可以不愿意把錢留給孩子，或者留給他的繼承人，那么他過更體面，或者更好一點兒的退休生活，那么這就可以選擇。

　　這里面需要政府出面，為什么叫政府出面？就是在這個過程當中有很大的風(fēng)險，對銀行也有很大的風(fēng)險。如果房價一直在漲，那沒有問題。如果房子不斷地在跌價怎么辦？比如說日本，如果他在九十年代中期在東京購一套房子，幾千萬日元，那么后來只能賣到它的六分之一、七分之一，甚至十分之一的價格，那么這個時候銀行不是虧了嗎？那么銀行不敢做。另外，那么對于貸款人來說，他也存在著比如利息提升的風(fēng)險。你利息提高了以后，那我較后要付很多的利息。其實倒按揭也好，以房養(yǎng)老也好，說到底它就是一個住房抵押貸款的問題。像美國采取的辦法是有一個相關(guān)的住宅部門，建立一個機構(gòu)，如果在這個過程當中，銀行和貸款人的互相之間產(chǎn)生不信任的時候，那么這個機構(gòu)會出面，作為一個擔保人。如果你活了太長的時間，那么較后銀行虧大了，那么較后這部分可能政府會給銀行一些補貼。另外，如果老人死了以后，房產(chǎn)權(quán)在這個政府部門里面，那么他把這個房子變賣了以后，再還銀行的那一部分，剩下的錢給他的繼承人，那么有一個中間人在里面做保障，銀行和其他的金融機構(gòu)就愿意做這件事。

　　現(xiàn)在來說，對銀行來說，風(fēng)險太大。如果銀行有很多的現(xiàn)實業(yè)務(wù)可做，他為什么要做這樣的一個風(fēng)險很大的生意？而且如果還有法律風(fēng)險，比如說中國老人死了以后，孩子不履行這個約定怎么辦？這個房子他不交給你，怎么辦？所以在沒有一系列的法律規(guī)定出臺之前，銀行是不會去辦這個事情的。

　　馬光遠：國外的以房養(yǎng)老都建立在房價非常穩(wěn)定的基礎(chǔ)上

　　(《央視財經(jīng)評論》評論員)

　　事實上，我們有了基本養(yǎng)老保險以后，你可以去探索過得更好的養(yǎng)老生活。那么以房養(yǎng)老是一個私人產(chǎn)品，私人產(chǎn)品事實上設(shè)計關(guān)鍵在細節(jié)，銀行愿意做，那么老人也愿意做，誰也不要算計誰，但是有一個風(fēng)險的問題。比如加拿大設(shè)計的時候，62歲以后的老人才可以，而且他規(guī)定了風(fēng)險的分擔問題。比如如果老人去世，那么去世以后這個房子肯定有余值，這個余值怎么辦？那么他規(guī)定，如果有繼承人的話，它可以繼續(xù)繼承。不像我們現(xiàn)在有些老人擔心的，萬一我兩年以后就走了，那不把房子留給金融機構(gòu)了？對金融機構(gòu)來講，如果這個老人活得太長了，活到一百歲，一百二十歲，那么對金融機構(gòu)來講，它可能不合算，那怎么辦？有沒有一個專門的機構(gòu)、中間機構(gòu)出來，為這個風(fēng)險做一些分擔。如果沒有審批問題，那讓機構(gòu)自己去判斷。

　　我覺得政府如果這里邊涉得太深，這個東西可能會變樣。因為銀行沒風(fēng)險，老人也沒風(fēng)險了。比如說金融產(chǎn)品本身需要有關(guān)機構(gòu)來審批，再比如說產(chǎn)權(quán)70年的問題，也是獨立去考慮的問題。再加上如果這個房子漲價，那對金融機構(gòu)來講是一個好事，因為它越來越值錢。但一旦房子跌價怎么辦？所以我們?nèi)タ疾靽獾囊苑筐B(yǎng)老，一般都是建立在一個價格非常穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，就是房價相對比較穩(wěn)定，那么大家都沒有漲價或者價格下跌的這種風(fēng)險。

　　劉戈：以房養(yǎng)老只是讓大家有更多的選擇

　　(《央視財經(jīng)評論》評論員)

　　真正的養(yǎng)老，我們還是要靠目前我們基本的養(yǎng)老制度，能夠?qū)崿F(xiàn)大體上每一個人，通過他工作的積累，對自己有一份基本的保障。那么剩下的這一部分，實際上是一種個人化的，有差異的這樣一種養(yǎng)老方式。其實以房養(yǎng)老，我們剛才探討的這種所謂倒按揭式的以房養(yǎng)老，其實還有其他的更廣泛意義上的以房養(yǎng)老。比如說，現(xiàn)在國外很流行，美國很多老太太都是這樣養(yǎng)老的，在退休之前購一套大房子，把幾個房間租給幾個學(xué)生，那么她就靠著這個房子來養(yǎng)老。或者把大都市的房子賣了，然后搬到郊區(qū)，由于有房子的差價，他可以在郊區(qū)住一個舒適的房子，又可以拿到一筆錢，這也是叫以房養(yǎng)老。所以多種多樣的，對于不同的收入，不同財產(chǎn)的人，適用于這樣的一種養(yǎng)老方式，我覺得現(xiàn)在我們通過制度法、法治，然后建立起來養(yǎng)老多樣化的這種金融的體系，讓大家有更多的選擇。

　　以房養(yǎng)老僅僅就是個補充，但這個補充需要政府做一些工作，我們把一些法律上的基礎(chǔ)夯實了，這樣有助于金融機構(gòu)來推動一些新的產(chǎn)品的出現(xiàn)。

　　馬光遠：未來整個養(yǎng)老體系可能不堪重負 我們必須尋找別的道路

　　(《央視財經(jīng)評論》評論員)

　　我將來應(yīng)該不會采用以房養(yǎng)老的方式。個是不必要，我還是相信政府，到時候我相信他會給我養(yǎng)老的錢，這一點我完全相信。點，我未來因為中國會成為世界上較老的國家，到2030年的時候，可能差不多會到4個億的老的人口。那么這4個億的老的人口怎么去掉？一方面要靠政府，但可能到較后，我們兩到三個勞動力就得養(yǎng)一個老年人，那么整個養(yǎng)老體系不堪重負，一方面就必須尋找別的道路。比如以房

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