近期，多個養老專題會議相繼召開，在12月14日舉行的“屆中國養老產業與養老地產高端論壇”上，眾多地產商及保險公司紛紛表示出了對養老地產的高度興趣。而業內人士指出，養老地產項目的陸續啟動，也意味著我國推行“以房養老”又近了一步。

也就在上月初，民政部副部長竇玉沛在全國社會養老服務體系建設推進會上明確提出，要將“以房養老”納入到下一階段工作的引導方向。那么，“以房養老”距離我們還有多遠?與三年前相比，還面臨著哪些瓶頸?

“以房養老”呼聲越來越高

“年輕時貸款購房，到60歲臨近退休時把房貸還清，然后把房屋抵押給銀行或保險公司等機構，這些機構根據房屋的估價每月支付給老人一定費用，使其晚年衣食無憂，直至終老。”這就是“以房養老”所描繪的生活。因這種養老方式是把住房抵押貸款反過來做，因此也稱“反向住房抵押貸款”或“倒按揭”。

一般來說，晚年養老資源不外乎兒女、和房子三種。而時下，單靠社會養老金已很難滿足老人退休后的高質量生活，“421”家庭結構下單靠兒女贍養也越來越不現實，因此，“用房產擔當養老重任，部分取代養兒防老和貨幣養老，意義重大且積極”， 浙江大學經濟學院教授柴效武表示。

目前，國家政策方面的風向已漸趨明朗。上月，在全國社會養老服務體系建設推進會上，竇玉沛明確指出，“以房養老”將納入到下一階段工作的引導方向。

頭都經貿大學教授庹國柱也指出，與三年前上海試行“以房養老”時的社會環境相比，如今已大為不同。曾經較為掣肘“以房養老”的“養兒防老”和“有房傳子”的傳統觀念，隨著“40后”子女向“80后”子女的轉變已逐漸淡化。

不過，在我國，真正的“以房養老”還只是停留在口頭上。2007年，上海公積金管理試水“住房自助養老”，與反向住房抵押貸款不同的是，其一開始就變更了房屋產權人，結果報名者沒超過10人，較后不了了之。同年，北京也開展了“養老房屋銀行”的實踐，該項目由養老服務與房產中介公司合作。不久，該實踐也被迫夭折。據悉，原因是服務不能保證中介按時給付房租，而老人擔心無法收到房租。

目前，國內金融機構也沒有相應的“以房養老”業務和產品。三年前，有消息稱，幸福人壽將成為我國頭個開展“以房養老”試點業務的保險公司，然而其獲批成立后，這類產品卻遲遲沒有動靜。該公司一位工作人員告訴記者，相關產品目前仍在研發中，何時推出還不好說。

近日，記者詢問了幾大銀行個貸部的相關人士，他們均表示目前沒有與“以房養老”相關的貸款業務。農行北分在2006年曾被指欲推出“倒按揭”，但至今未見任何實質進展。

值得一提的是，時下，“曲線”以房養老，如租房養老、以大換小等形式卻在很多城市悄然流行。

幸福人壽董事長、中房集團理事長孟曉蘇近日在接受媒體采訪時表示，仍然看好“以房養老”這塊市場。雖然傳統的養老觀念目前仍然尚未完全改觀，但現在有的老人有多套房，還有很多老人屬于沒有子女的“丁克家庭”，他們愿意“以房養老”。

他指出，此種養老方式在具體操作上非常靈活，可細分為近40種方式，如老人可以搭配高額的醫療保險，可以要求保險公司以遞減、遞增或者均衡的方式給付養老金等。

從事多年“以房養老”課題研究的柴效武也認為，目前，國內各方機構對于運營“倒按揭”的思路基本已經成型，公認產品定價應與抵押住房價值的高低、老人預期壽命的長短和利率費率的高低相關。

“對于北京、上海、廣州等大城市來說，"以房養老"的"月收入"應該是可觀的”，據孟曉蘇的初步推算，在北京擁有一套價值300萬-400萬元房產的65歲男性老人，預期壽命為77歲，如果通過“倒按揭”以房養老，其每個月從保險公司拿到的養老金可達到2萬元。

推廣遭遇多重障礙

難題一 養老觀念陳舊

雖然隨著社會的進步，“養兒防老”的觀念已逐漸淡化，但“但存方寸地，留于子孫耕”的傳統觀念卻一直影響著這一代老人。將自己居住多年的房產抵押，不留給子女，這樣的現實，他們一下還難以接受。

記者對周圍幾位老人調查發現，大多數老人表示無法接受“以房養老”，在他們看來，房子是要留給子女的。雖然目前退休金不多，但緊緊還夠用，即使在以后生活中需要兒女補助一些，但維持日常生活也不需要太多，而房子是一筆不小的財產，對兒女以后生活有幫助。

此外，還存在一個客觀因素，目前，我國沒有開征遺產稅，這也在間接上鼓勵子女繼承遺產，反對老人“以房養老”。

難題二 養老機構不完善

庹國柱表示，目前，老人不愿意離開自己的房子到養老機構去，很大程度上是因為大多數的養老機構不夠完善，缺少家的感覺。

家住三元里的獨居老人程老太今年72歲，曾經也想過到養老公寓養老，但是到那里只住了半個月就搬了回來。她說：“跟住賓館似的，不像家。”

養老機構建設不完善是一個現實問題。據竇玉沛提供的數字，現在，我國養老床位總數僅占全國老年人口的1.59%。

“好點的養老機構收費較高，一般家庭付不起;差點的機構服務又不到位”，庹國柱指出，保險公司投資建設養老社區將是未來壽險發展的一大趨勢。目前，泰康人壽投資的保險業頭個養老社區已進入實施階段，合眾人壽也提出了投資20億元建設養老社區。

此外，萬科、頭創、保利、華潤等地產公司也加入養老地產建設中，均成立了專門的研發團隊。上月中旬，河北省常務副省長趙勇也曾多次表示，該省環北京的13個縣將分別建設養老基地，以吸引北京有房老人“以房養老”。

難題三 金融機構猶豫不決

據記者了解，“以房養老”金融產品推出的阻力來自于金融機構的猶豫，房價下跌的風險是他們較為擔心的因素。

業內人士表示，目前承接“倒按揭”的業務尚不成熟，國內房地產市場價格中長期走勢、人均預期壽命等關鍵因素難以預測。對銀行、保險公司等機構來說，正向按揭貸款的風險是隨著時間的推移不斷減小的，而“倒按揭”恰恰相反，時間越長風險越大。如何確定“倒按揭”利率也是一大難題，貸款額少，老人不樂意;貸款期長，機構又可能吃虧。

農行個貸部一位姓韓的負責人表示，雖然“倒按揭”很可能成為銀行盈利的新品種，但如果沒有國家有關部門的政策扶持，減輕風險，“以房養老”很難大范圍推廣。“倒按揭”的評估標準非常復雜，除了估算房屋價值及未來房價走勢，還要估算老人壽命，同時，銀行還要培育一批類似保險精算人的測算人群，這些問題都不是一兩年內能解決的。

難題四 受70年產權限制

我國推行“以房養老”還面臨一個特殊的國情，即我國住宅用地的使用年限一般只有70年，這也是保險公司和銀行等機構普遍擔憂的問題。因為，按照城市房地產管理法的規定，土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但未獲批準的，土地使用權將由國家無償收回。

業內人士指出，當老人年邁將房產抵押時，商品房的使用年限大都已經不多，而當老人身故時，使用年限更是所剩無幾。那么，保險公司或銀行依靠剩下的使用年限來補償已支付的養老金成本，一方面所能承受的給付能力有限，另一方面風險也較大。保險公司或銀行將房產收回后無非出租或出售以獲得相對穩定的現金流，但在房價泡沫時，租不出去或賣不上價的情況也是可能發生的。

不過，有法律界人士認為，隨著物權法的出臺，這方面的障礙已經消除。

難題五 適用人群較小

“以房養老”的前提是手里有房。頭先，擁有房屋產權;其次，老人與子女分開居住;第三，老人的經濟狀況適中。

一般來說，手頭有兩套以上房產的人可能更會考慮“以房養老”。而從觀念接受程度上，時下的中青年人更易接受，他們應該是未來“以房養老”的潛在群體。但近年來房價非理性上漲已經大大超出了很多人的承受能力，目前在北京購套差不多的房子也要100萬元左右，如果現在人到中年，即使不吃不喝到60歲也還不上貸款，60歲之后人養房都成問題，更別說房養人了。

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