繼上月投得武漢地皮后，越秀地產與母公司越秀集團旗下五號基金合作，以43.5億元奪得位于廣州蘿崗區云埔地塊，樓面地價創新高達到9000元以上。不過，昨日越秀地產（HK00123）卻收得0.46%的跌幅，顯示市場對此次購地的謹慎態度。

　　亮點：內部“聯合拿地”成越秀拿地主流

　　據越秀地產昨日公告顯示，其蘿崗區“地王”是由旗下間接擁有95.48%股權的附屬公司廣州宏景，與母公司廣州越秀旗下仁達五號基金合作中標，地價43.5億元，雙方將會成立項目公司，當中越秀一成股權，總出資不多于4.35億元，將會以內部資源撥付。

　　越秀地產方面對記者表示，本次購地沿用該公司上半年與投資基金進行合作開發的創新模式，有效利用資源，提高財務靈活性，在保持較低負債比率的同時加快實現規模效應。同時，廣州宏景享有越秀仁達所持有此項目的90%股權的認購期權，可在規定認購期內根據項目發展情況考慮全資擁有該項目。

　　此前，越秀地產曾經與母公司越秀集團旗下的地產基金越秀仁達四號實業投資合伙企業以90.1億元人民幣拿下武漢江漢區精武路地塊。有公開信息披露，越秀地產與仁達四號的各自持股比例分別為8%和92%，這樣計算，越秀地產在這塊土地上出資約為7億元。

　　而再往前，越秀地產曾經于6月26日奪得杭州江干區地塊及7月10日奪得佛山禪城同濟路地塊后，這兩次拿地也都是以內部“聯合體”的方式。截至目前，越秀地產公司總土地儲備已升至1638萬平方米。

　　溯因：擴張“用力過猛”購地早已超支

　　越秀地產為何頻頻采取內部“聯合拿地”模式？業內人士分析稱，和越秀地產今年來購地“大開口”，擴張過猛有關。

　　年初，越秀地產曾表示，去年公司購地開支逾80億元，初步擬定今年購地開支會減至34億元。但是，隨著土地市場的火熱，越秀地產購地的熱情也一路高漲。僅在上半年，購地開支已“超支”。

　　越秀地產2013年中期業績報告顯示，上半年，公司已在廣州、杭州和佛山共購入五塊地，總金額為67.64億元，建筑面積約114萬平方米。

　　鼎信長城基金董事長章華對記者表示，和基金合作是房地產的另外一個資金通道，相對銀行、信托等方式來說，對于房地產來說資金壓力相對較小。

　　京華山一分析師何偉富也在7月底的分析報告中表示，在較近兩次收購中，越秀采取全新策略，利用購購選擇權，得以從母公司投資資金中回購余下項目權益的方式。“一些投資者或許會對這種交易方式感到不安，因越秀應是頭個采取這種策略的房企。”

　　隱憂：

　　毛利潤率下滑
　
　　即使有合作基金“撐腰”，對于2012年銷售額僅有90億元的越秀地產來說，目前的激進擴張速度令人擔憂。而從公開數據來看，越秀地產的利潤率已經出現大幅滑坡。

　　越秀地產9月份的業績公告顯示，9月單月，越秀地產合同銷售金額約14.43億元，同比上升3%；合同銷售面積約11.05萬平方米，同比下降16%。并且，在1月至9月，越秀地產累計合同銷售金額約124.96億元，合同銷售面積約94.03萬平方米，同比分別上升14%和5%。在這樣一個樓市火熱的年份，這樣的銷售業績并不出彩。

　　銷售并未出現大幅增加的同時，越秀地產的利潤率卻出現降低，中報顯示，公司整體毛利率為40.9%，同比下降19.7個百分點。

　　對此，公司表示，毛利率下降的原因主要是產品結構和區域結構的變化導致。去年同期毛利率較高是因有較多高毛利的商業產品入賬，今年上半年入賬的產品則大部分是2011年下半年和2012年上半年受市場調控影響到售價的產品。

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